Investir en viager : les avantages de l’investissement en viager

Avec l’augmentation du nombre de personnes âgées de 60 ans et plus (15 millions aujourd’hui, 20 millions en 2030 et près de 24 millions en 2060), la monétisation de la propriété immobilière (viager, nue-propriété) et l’investissement en viager sont en hausse de 6% par an (source : baromètre Renée Costes 2022) et sont plus que jamais une réponse concrète et efficiente aux enjeux politiques et sociétaux du vieillissement de la population française, du financement des retraites et du maintien à domicile (adaptation et aménagement du logement, services d’aide et de soins à domicile en cas de perte d’autonomie et de dépendance).

Le démembrement de la propriété immobilière reste un investissement de niche. Cependant, le viager ne manque pas d’intérêts pour se constituer un patrimoine immobilier, préparer sa retraite (Epargne Retraite Immobilière) et devenir propriétaire.

Qu’est-ce que l’investissement en viager ? Quelles sont ses avantages ?

Nous vous donnons toutes les clés pour réussir votre investissement en viager.

Le principe de l’investissement en viager

Qu’est-ce que cela veut dire investir en viager ?

Investir en viager consiste à acheter la nue-propriété (les « murs ») d’un bien immobilier en réglant à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire une partie du montant de l’achat (le bouquet) et en versant ensuite une rente viagère au vendeur jusqu’à son décès (ou celui du dernier survivant s’il s’agit d’un couple).

Il existe 2 types de viager :

1. le viager occupé : le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (= occupation à vie) ou l’usufruit (occupation ou location du bien et perception des loyers). Le vendeur continuant à vivre dans l’appartement ou la maison, l’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat liée à l’occupation du bien par le vendeur ;
2. le viager libre : l’acquéreur prend immédiatement possession du bien immobilier acquis. Il peut le louer ou l’occuper.

Le vocabulaire de l’investissement en viager

• Le bouquet correspond à la somme payée comptant lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Le montant représente en moyenne 30% de la valeur du bien. Son montant est déterminé par le vendeur en fonction de son projet et ses besoins.
• La rente viagère est la somme versée mensuellement par l’acheteur au vendeur. Une clause de révision est prévue dans l’acte de vente, indexant sa valeur sur l’évolution d’un indice (par exemple l’indice des prix à la consommation, celui du coût de la construction ou de la révision des loyers). L’indice de départ est obligatoirement indiqué dans l’acte d’achat. L’indexation annuelle de la rente viagère garantit le maintien du pouvoir d’achat du retraité vendeur.
• Le débirentier désigne l’acquéreur dans le cadre d’une transaction viagère.
• Le crédirentier est le vendeur qui touche le bouquet et la rente viagère mensuelle. Le vendeur ou crédirentier fait ainsi crédit à l’acheteur ou débirentier avec un échelonnement du paiement dans le temps.

Pourquoi investir en viager ?

Bénéficier d’une décote sur le prix d’achat

L’investisseur en viager bénéficie d’une décote (en moyenne 40 à 50%) liée à l’occupation du bien par le vendeur. Le viager permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier à un prix inférieur au prix du marché (achat immobilier classique).

A lire : Le viager est-il un investissement intéressant ? Comment faire du viager un investissement rentable ?

Eviter le recours à l’emprunt bancaire

L’investissement en viager permet d’étaler le paiement dans le temps (= crédit-vendeur) : seul le bouquet est dû immédiatement, puis la rente viagère est versée mensuellement. L’acheteur doit disposer des capitaux correspondant au bouquet. Il va donc se passer totalement de crédit bancaire et éviter le paiement des intérêts qui alourdissent considérablement un emprunt.

A lire : Quelles sont les garanties pour l’acquéreur lors d’un achat en viager ?