Posted by L’achat d’un bien en viager est un moyen de se constituer un patrimoine immobilier qui a le vent en poupe. Mais avant de se lancer, certains hésitent. Et si, d’ici quelques années, un imprévu financier, un changement de situation, ou tout simplement un nouveau projet pénalisaient leur capacité de paiement de la rente mensuelle? Pas d’inquiétude, revendre un bien encore sous contrat viager est tout à fait possible. On vous explique tout dans cet article.
Rappel: Qu’est-ce que l’achat en viager ?
L’achat en viager est une forme particulière d’achat immobilier dans laquelle un retraité propriétaire, cède son bien à un acheteur le plus souvent en conservant pour lui même le droit d’occupation du bien à vie. Légalement, le bien est alors démembré. Le vendeur conserve l’occupation par un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit, l’investisseur, lui, achète les « murs ». Enfin, à la disparition du vendeur, le bien est automatiquement remembré. L’acquéreur récupère alors la pleine propriété et peut en disposer à sa guise.
En ce qui concerne le prix de la transaction, son évaluation est menée en déduisant de la valeur du bien, la valeur estimée de l’occupation par le vendeur. Ces calculs sont réalisés à partir de barèmes reconnus. Mais le viager est surtout connu pour son mode particulier de paiement. A la signature chez le notaire, l’acquéreur verse un bouquet (capital) puis tous les mois une rente viagère pendant toute la vie du vendeur.
Donc, en vendant en viager, le vendeur perçoit donc une somme immédiatement à la signature et un complément de revenu mensuel à vie, tout en continuant à vivre dans le logement (viager occupé). Quant à l’acheteur, il réalise un investissement immobilier à long terme, à prix réduit et socialement responsable.
À lire : quels sont les avantages de l’investissement en viager ou en nue-propriété ?
La revente est-elle possible?
Oui, il est possible de revendre un bien qui est sous contrat viager ! En effet, l’acheteur peut céder le bien à un tiers. En revanche, l’ensemble des engagements liés au contrat viager signé sont transmis et doivent être assurés par le nouvel acquéreur. Spécifiquement, le versement de la rente au vendeur doit se poursuivre aux mêmes conditions et avec le même montant.
Ces conditions s’appliquent pour un viager occupé, où le vendeur continue de vivre dans le logement, et pour un viager libre, où le bien est immédiatement disponible. Dans les deux cas, le nouvel acheteur doit respecter scrupuleusement les conditions prévues dans le contrat initial, et les droits du vendeur. De plus, l’acheteur initial reste solidaire du versement de la rente en cas de défaillance du nouvel acquéreur.
Comment est évalué le prix de revente d’un viager?
La démarche est identique à celle d’une vente en viager initiale. C’est pourquoi il est recommandé de faire appel à des professionnels comme Renée Costes pour s’assurer que les calculs soient corrects et également que la transaction se déroule dans le respect de toutes les obligations.
Tout d’abord, le spécialiste viager va mener une nouvelle évaluation du bien par rapport au marché à date en intégrant les caractéristiques du bien, son emplacement, le dynamisme du secteur…
Ensuite, il va réaliser de nouveaux calculs viagers à partir de cette évaluation. L’âge du bénéficiaire du viager au moment de la revente, son espérance de vie et d’autres facteurs vont permettre de redéfinir la valeur de l’occupation. Cette valeur sera ensuite déduite de la nouvelle évaluation du bien pour obtenir la nouvelle valeur d’achat.
Pour une opération de revente en viager le nouvel acheteur doit reprendre à l’identique le versement de la rente. Ainsi, le calcul du bouquet dû au vendeur sera fait en partant du montant de cette rente et de la valeur du bien à date, indépendamment du montant du bouquet initialement versé.
Les conditions juridiques pour revendre un bien en viager
La revente d’un viager est possible et parfaitement légale et elle est encadrée par certaines règles :
- Obligation d’information : La loi française, via l’article 1960 du Code civil, autorise à revendre sans l’accord du vendeur, à condition de l’en informer officiellement par recommandé.
- Le contrat initial reste inchangé : le nouveau propriétaire devra verser la même rente, aux mêmes conditions.
- Responsabilité solidaire : même après la revente, l’ancien acquéreur reste solidaire du paiement de la rente en cas de défaut du nouvel acquéreur.
À retenir pour la revente d’un viager
Pour le bénéficiaire du viager
La revente de son bien ne génère aucune modification, mis à part le changement d’acheteur. Ainsi, le bénéficiaire conserve tous les avantages de la vente en viager.
Ce qui ne change pas :
- Le montant de la rente viagère reste identique ainsi que ses modalités de versement
- Les conditions d’occupation du logement (dans le cas d’un viager occupé)
- Les garanties juridiques dont il bénéficie (privilège de vendeur, hypothèque)
Pour l’acquéreur initial
- Il n’a plus la propriété du bien
- Il se libère de l’obligation de verser la rente au crédirentier
- Il récupère le bouquet correspondant à la nouvelle estimation du bien.
- Il reste solidaire en cas de défaillance du nouvel acquéreur et du non-paiement de la rente.
Pour le nouvel acquéreur
Ce qu’il obtient :
- L’ensemble des droits et obligations de l’acheteur initial
- L’obligation de verser la rente dans les mêmes conditions
- La pleine propriété et le libre usage dans le cas d’un viager libre
- Les droits et devoirs du propriétaire (assurance, charges, travaux)
Revendre un contrat viager: les étapes
La revente d’un viager sous contrat nécessite de suivre un processus pour garantir la sécurité juridique de la transaction :
1. Évaluation du bien et détermination du prix
Cette étape nécessite l’intervention de professionnels spécialisés comme Renée Costes dans l’évaluation des viagers. L’expertise doit prendre en compte l’ensemble des facteurs mentionnés précédemment pour établir un prix de revente réaliste et équitable pour toutes les parties.
2. Recherche d’un acquéreur
La recherche d’un acquéreur pour un viager sur le marché secondaire peut s’avérer plus complexe que pour un bien immobilier classique. En effet, pour acheter ou racheter un viager, l’acquéreur doit posséder les fonds nécessaires pour financer immédiatement le bouquet, puis les rentes dans le temps.
Il faut savoir que généralement dans le cas d’un achat/rachat en viager, les banques n’effectuent pas de prêts. L’acquéreur doit de ce fait disposer des fonds suffisants pour verser le bouquet, les honoraires de l’agence et les frais de notaire à la signature.
3. Information du bénéficiaire du viager
Le bénéficiaire doit être informé officiellement de la transaction envisagée. Cette information peut être communiquée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par l’intermédiaire du notaire chargé de la transaction.
4. Signature d’un compromis de vente
Le compromis de vente doit détailler avec précision l’ensemble des conditions de la transaction, notamment le prix de vente, les modalités de paiement, et le rappel des obligations liées au contrat de viager initial qui seront transférées au nouvel acquéreur.
5. Acte de vente définitif
La signature de l’acte authentique chez le notaire finalise la transaction. Cet acte doit mentionner explicitement le transfert de l’obligation de verser la rente viagère. A cette fin, le notaire s’assure que toutes les conditions légales sont respectées et que les droits du bénéficiaire sont préservés.
6. Notification officielle
Une fois la vente conclue, le bénéficiaire doit recevoir une notification officielle l’informant du changement. Celle-ci doit comporter les coordonnées complètes du nouvel acquéreur et les modalités pratiques pour le versement futur de la rente.
Conclusion
Il est tout à fait possible de revendre un bien encore sous contrat viager.
La revente d’un bien acquis en viager permet à l’acquéreur de se dégager du contrat en cas d’imprévus ou de changement de situation.
Par ailleurs, acquérir un bien en cours de contrat viager permet au nouvel acquéreur, de bénéficier de tous les avantages de l’achat en viager avec un occupant habitué à la situation.
Dans tous les cas, la transaction doit s’effectuer dans le respect des droits du bénéficiaire, qui reste au cœur du dispositif et dont la sécurité financière doit être préservée.