Posted by Le viager, un contrat immobilier unique, allie tradition et modernité. Utilisé depuis des siècles, il permet de vendre un bien en échange d’une rente viagère, offrant ainsi une sécurité financière aux vendeurs et une opportunité d’investissement aux acheteurs. De l’Antiquité à aujourd’hui, son évolution reflète les transformations économiques, sociales et juridiques de la France.
Plongez dans l’histoire du viager en France, de ses origines antiques à son utilisation contemporaine, et découvrez comment des experts comme Renée Costes accompagnent aujourd’hui son développement.
Des origines antiques à l’essor médiéval du viager
Le viager trouve ses racines dans l’Antiquité. Les Romains et les Grecs utilisaient déjà des systèmes de rentes viagères pour récompenser les soldats, soutenir les veuves ou financer des infrastructures. Les contrats prenaient la forme de “annua” ou “vitalicium”, ancêtres directs de nos rentes modernes.
En France, c’est au Moyen Âge que cette pratique se démocratise. Les monastères, les seigneurs et les communautés villageoise l’utilisaient pour transmettre des terres, financer des travaux ou assurer les revenus à vie. On parle alors de constitutions de rente, l’une des bases du viager actuel.
Anecdote historique : En 1662, Louis XIV rachète le duché de Lorraine à Charles IV en échange d’une rente viagère de 200 000 écus. Un exemple emblématique qui montre que le viager ne concernait pas seulement les particuliers, mais aussi les souverains.
Le viager sous l’Ancien Régime et la Révolution
Aux XVIIᵉ et XVIIIᵉ siècles, l’État encadre davantage le viager. L’édit royal de 1661 en limite l’usage aux biens entre particuliers afin d’éviter les abus financiers.
Avec la Révolution française et la disparition des droits féodaux, les anciennes rentes perpétuelles laissent place à des formes plus modernes et civiles de rentes viagères.
En 1861, la création de la Caisse nationale des retraites pour la vieillesse s’inspire de mécanismes proches du viager pour garantir des revenus stables aux travailleurs. Le concept gagne alors en légitimité et en sécurité.
Le Code civil napoléonien : une consécration légale du viager
En 1804, le Code civil officialise le viager dans ses articles 1968 à 1983, en faisant un outil juridique reconnu. Ce cadre, toujours en vigueur aujourd’hui, permet de sécuriser les transactions et de protéger les parties prenantes. Le viager devient alors une solution prisée pour les veuves, les retraités et les familles souhaitant organiser leur succession.
Le viager au XXe siècle : entre oubli et renouveau
Avec l’essor du crédit immobilier après la Seconde Guerre mondiale, le viager passe au second plan. Pourtant, il demeure utilisé par certaines élites et personnalités politiques.
Anecdotes célèbres sur le viager :
Jeanne Calment, doyenne de l’humanité, a vendu son appartement en viager en 1965 à 90 ans et a vécu jusqu’à 122 ans. L’acheteur, son notaire, décède avant 2 ans avant elle… une histoire devenue célèbre. A noter que la probabilité d’investir en viager avec la doyenne de l’humanité est de 1 chance sur 6 milliards. De plus, Jeanne Calment a quitté son appartement pour une maison de retraite peu de temps après la vente. Ainsi, son acheteur a pu l’utiliser ou de le louer permettant son financement.
Le général de Gaulle a acheté la Boisserie a Colombey-les-deux-Eglises en viager.
Valéry Giscard d’Estaing acquiert le château de sa tante en viager.
François Hollande et Ségolène Royal achètent en 1986 leur villa de Mougins en viager occupé pour l’équivalent de 161 000 €. L’un des viagers médiatiques les plus connus.
Une anecdote littéraire : Victor Hugo évoque régulièrement dans ses carnets les rentes viagères, qu’il jugeait « aussi passionnantes que dangereuses ».
Même Balzac met en scène dans Le Cousin Pons un héritage qui tourne autour d’un mécanisme viager. La littérature témoigne donc de l’intérêt ancien pour ce système.
Les années 1980–1990 marquent un regain d’intérêt pour le viager, porté par l’allongement de l’espérance de vie et la recherche de placements sûrs. En 2006, une loi renforce la protection des crédirentiers (les vendeurs ), en prévoyant des mécanismes de revalorisation de la rente et des garanties en cas de non-paiement.
Le viager aujourd’hui : un marché en croissance
Aujourd’hui, le viager représente environ 6 000 transactions par an en France. Il se décline en deux formules principales :
- Le viager occupé : le vendeur conserve le droit d’habiter dans le bien jusqu’à son décès.
- Le viager libre : l’acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.
Mais d’autres solutions alternatives telles la vente en nue-propriété ou la cession-bail-à-vie ont fait leur apparition. Elles permettent de répondre aux différents besoins et situations de vie.
Aujourd’hui, les ventes en viager et nue-propriété se retrouvent dans toutes les régions, en zone urbaine ou à la campagne, à la mer ou à la montagne. Maintenant, elles concernent tous types de bien, du studio au château en passant par des appartements ou des maisons .
Et le viager séduit toujours par son originalité qui combine solidarité (assurer un revenu à un senior) et stratégie patrimoniale. Pour les vendeurs, c’est une façon de monétiser leur patrimoine immobilier et de bien vivre leur retraite chez eux. Pour les acheteurs, c’est un placement immobilier à prix réduit, avec un risque maîtrisé.
Cependant, le viager reste un contrat complexe, pour lequel il est important de faire appel à un expert viagériste.
Renée Costes : un acteur clé du viager en France
Aujourd’hui, Renée Costes, n°1 du viager et de la nue-propriété, propose des solutions sur mesure en offrant un accompagnement personnalisé et une expertise reconnue pour répondre aux attentes des retraités.
Que vous soyez vendeur ou acquéreur, Renée Costes vous accompagne à chaque étape. Nous serons à vos côtés dès la définition du projet, les simulations financières et la sélection de l’acheteur et pendant toute la durée du contrat.
En conclusion
Le viager, né il y a plus de deux mille ans, a traversé les époques et reste d’actualité. Entre histoire et modernité, il propose une alternative en termes de financement du bien vieillir et d’investissement immobilier. Grâce à des acteurs comme Renée Costes, le viager est plus que jamais une solution d’avenir pour les retraités et les investisseurs.