Posted by Si le viager en France ne représente qu’un tout petit pourcentage des transactions immobilières réalisées chaque année, contrairement aux idées reçues, les Français ont une bonne connaissance de cette pratique, puisqu’ils sont 8 sur 10 à déclarer savoir de quoi il s’agit.
Mais ce type de transaction immobilière reste cependant prisonnière de nombreux préjugés. Au-delà de la valeur immorale qu’on peut lui attribuer du fait de l’aléa qui repose sur l’espérance de vie du vendeur, il y a celle d’une démarche égoïste de la part du vendeur qui déshériterait ses descendants. Par conséquent, l’idée que le viager s’adresserait uniquement aux personnes sans héritier.
Si vous avez des enfants, le viager est-il envisageable ?
L’héritage immobilier de nos jours
Si le viager répond aux enjeux de notre monde contemporain, que ce soit en termes d’allongement de la durée de vie ou de la baisse tendancielle des pensions de retraite, il est pourtant victime de préjugés et d’idées reçues en raison d’une méconnaissance de ses avantages comme de son caractère éthique.
La vente en viager représente pourtant une solution alternative couplant solution financière pérenne (complément de retraite à vie) et stabilité de la résidence (le vendeur reste chez lui).
Dans de nombreuses situations familiales les enfants sont grands, adultes et ils ont fait leur vie ailleurs, parfois très loin du domicile où ils ont grandi. Ils ne souhaitent pas forcément hériter du logement de leurs parents. Ce bien immobilier dont ils ne sauront que faire, qu’il faudra souvent partager entre les différents membres de la fratrie et sur lequel ils devront payer d’abord des droits de successions puis les impôts inhérents à la propriété.
Par conséquents, ils ne se retrouvent pas pénalisés si vous vendez la nue-propriété (« les murs ») avec un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie du logement) contre un bouquet (capital perçu à la signature de l’acte authentique de vente) et une rente viagère (supplément de revenu à vie).
=> A lire : Le viager occupé
Vendre en viager avec des héritiers
Malgré les idées reçues, la vente en viager s’adresse aussi bien aux personnes sans héritier qu’à celles qui ont des enfants !
En effet, vendre en viager peut permettre la transmission de son vivant d’un capital à ses héritiers grâce au versement du bouquet. Ces derniers peuvent effectivement avoir besoin d’une aide financière aujourd’hui pour accéder à la propriété, réaliser un projet entrepreneurial, financer les études des petits-enfants,…
La possibilité de réaliser une donation de son vivant, au moment où les enfants et/ou petits-enfants en ont besoin, est un des avantages de la vente en viager.
Comment expliquer une vente en viager à ses héritiers ?
Vous pouvez leur expliquer que vous rencontrez des difficultés financières pour vivre sereinement et que votre richesse est enfermée, bloquée dans votre bien immobilier. Vendre en viager vous permettra de libérer ce capital immobile et illiquide et de gagner en qualité de vie. C’est aussi un moyen d’aider vos enfants, quand on sait à quel point la situation économique est tendue pour les jeunes générations, et les familles monoparentales de plus en plus nombreuses, un coup de pouce aux enfants et aux petits-enfants est toujours le bienvenu.
Le droit des parents et le devoir des enfants
Il est aussi important de mettre en avant ce que dit la loi à ce sujet : vous êtes libres de disposer des biens dont vous êtes propriétaires. Vous n’avez aucune obligation de recueillir l’accord préalable de vos enfants. De surcroit, si vous rencontrez des difficultés financières, ce sont vos enfants qui devront vous assister financièrement. En France, la solidarité va dans les deux sens, selon les articles 205 à 207 du code civil : ascendant vers descendant mais également descendant vers ascendant.
Vendre en viager à un membre de sa famille
Rien n’interdit de vendre un bien immobilier en viager à un membre de sa famille.
Vous pouvez vendre votre maison ou votre appartement en viager occupé ou viager libre à votre enfant ou à un neveu par exemple.
Le fonctionnement reste le même que pour un viager avec un inconnu (bouquet, rente, signature du compromis et de l’acte authentique de vente chez le notaire,…). La vente en viager en famille permet d’aider financièrement le parent dans le besoin, tout en conservant le patrimoine immobilier familial.
ATTENTION, deux points doivent être pris en compte :
- Si vous vendez à votre fils ou votre fille, vos autres enfants pourront réclamer une compensation financière au moment de la succession.
- Vous risquez de voir cette vente être requalifiée en donation déguisée par l’administration fiscale. La donation déguisée est interdite par la loi. Dans ce cas, des droits de succession seront appliqués, avec majorations possibles. Pour éviter tout problème, il faut rester prudent, faire appel à un expert de ce type de transaction et veiller à ce que le versement des rentes soit réel et effectif. Le montant des rentes ne doit pas non plus être dérisoire.
En conclusion, la vente en viager permet aux personnes retraitées d’accroitre leur revenu.
Le viager n’est pas un moyen pour déshériter ses enfants en vidant sa succession de sa substance.
La vente en viager permet aux parents d’éviter de solliciter l’aide financière de leurs enfants.
Textes de loi et références sur le viager
- Code civil : articles 1965 à 1983 : Contrat de rente viagère
- Code civil : articles 600 à 616 : Entretien, grosses réparations (article 605 et 606)
- Code général des impôts : article 1408 : Taxe d’habitation
- Code général des impôts : article 1400 : Taxe foncière
- Code général des impôts : article 1523 : Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
- Réponse ministérielle du 7 juin 2016 relative à la répartition des charges en viager
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