Posted by Seul ou en couple, les nouveaux retraités doivent souvent faire face à une baisse de revenu due à des pensions de retraite peu élevées. A cela s’ajoute les inquiétudes en l’avenir lorsqu’il faut se prémunir d’un déménagement en établissement spécialisé suite à une situation de dépendance. La rente viagère peut alors être la solution la plus appropriée.
L’idée d’une vente immobilière en viager est de pouvoir utiliser son logement comme source de rentrée financière.
1. Le montant de la rente viagère
Une fois le bouquet soustrait de la valeur de la vente viagère, le solde, appelé capital-rente, est converti en rente viagère.
Pour déterminer son montant, il est tenu compte de l’âge du ou des crédirentier(s) et de son ou leur espérance de vie. Cette estimation est faite en fonction de barèmes établis par les tables de mortalité.
Le capital-rente est donc converti en mensualités, en appliquant un taux déterminé en fonction de l’âge du ou des vendeurs. Pour en calculer le montant, on transforme donc la valeur de capitalisation de la rente en rente mensuelle.
La fixation du montant de la rente viagère est en principe libre de par la loi. Pour autant, son taux doit être fixé de manière raisonnable. Comme le stipule l’article 1976 du Code Civil : « la rente viagère peut être constituée au taux qu’il plait aux parties contractantes de fixer »
=> A lire – Calcul du viager occupé
=> A lire – Calcul du viager libre
2. La fiscalité de la rente viagère
Bien que la rente viagère soit soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon son âge au moment du 1er versement de la rente. Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :
- 70 % pour un 1er versement à 50 ans
- 50 % pour un 1er versement entre 50 et 59 ans
- 40 % pour un 1er versement entre 60 et 69 ans
- 30 % pour un 1er versement à plus de 69 ans
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
3. La réversion de la rente viagère
Lors d’une vente viagère sur une seule tête, la question ne se pose pas puisque le versement de la rente s’arrête au décès de l’unique crédirentier. Mais dans un contrat de vente en viager, il peut être stipulé que la rente soit réversible au bénéfice du conjoint.
Ainsi constituée au profit d’un couple, la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante. De ce fait, l’acheteur ne pourra prendre possession du bien qu’à la fin de vie du conjoint survivant. Ce dernier pourra donc rester dans le logement en profitant du droit d’usage et d’habitation tout en continuant à percevoir le rente réversible jusqu’à son propre décès.
4. L’indexation de la rente viagère
Que ce soit pour un viager libre ou occupé, une indexation de la rente permet de faire en sorte de suivre le coût de la vie et préserver le pouvoir d’achat du ou des vendeurs. En effet, la durée de perception de la rente étant inconnue et le crédirentier espérant la recevoir longtemps, elle doit s’adapter à l’évolution du marché.
Mais la révision de la rente viagère suit certaines formalités :
Son indexation est contractuelle.
Par défaut, si rien n’est précisé dans le contrat, elle résulte de la loi. Les parties peuvent convenir d’insérer une clause d’indexation permettant à la rente d’être réévaluée afin de maintenir une certaine équivalence avec sa valeur initiale. L’objectif étant de palier l’érosion monétaire et l’inflation.
La rente suit l’indice des prix à la consommation.
De façon quasi générale, une rente viagère est indexée sur l’indice des prix à la consommation de l’INSEE, hors tabac. Mais rien n’empêche les protagonistes de choisir un autre indice. Par ailleurs, le calcul peut prévoir une clause de révision et d’indexation de la rente. Cette dernière étant généralement revalorisée chaque année, à la date fixée par le contrat.
Le libre choix de l’indice de référence.
Si les parties sont en principe libres du choix de l’indice de référence, la justice a le droit d’effectuer une correction de l’indexation de la rente lorsque le contexte économique le nécessite. Mais aussi, à la demande d’une des parties dans l’objectif de préserver l’équilibre du contrat. Il faut aussi savoir, qu’à défaut de toute mise en place contractuelle, la loi prévoit une procédure de majoration forfaitaire légale. La rente est alors majorée selon le barème publié chaque année par la loi de finances et applicable de plein droit à la demande de l’une ou l’autre des parties.
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