Posted by Vous souhaitez donner du sens à votre épargne et vous constituer un patrimoine immobilier ? Souvent perçu comme complexe, l’investissement en viager est pourtant une solution qui présente de multiples avantages. Nous vous proposons d’explorer l’intérêt de l’achat en viager et ses atouts aussi bien d’un point de vue financier que sociétal.
Comprendre le viager
En achetant un bien en viager occupé, vous faites l’acquisition d’un bien immobilier tout en permettant au vendeur retraité de continuer à y vivre jusqu’à la fin de sa vie. À ce moment, vous pourrez alors récupérer la pleine propriété de ce bien.
Le viager est un contrat de vente dit aléatoire. En effet, au moment de la signature de l’acte chez le notaire, sa durée n’est pas connue.
Comme le bien est vendu occupé, le prix de vente est décoté, c’est-à-dire réduit par rapport au prix d’une vente classique.
Le viager est connu pour son mode de paiement particulier. Vous versez au vendeur un capital initial appelé bouquet à la signature, puis une rente mensuelle, jusqu’à son décès. Si les vendeurs sont un couple, la rente est due en totalité jusqu’à la disparition du dernier conjoint.
Si jamais le vendeur décidait de déménager définitivement, c’est-à-dire de libérer le bien de son vivant, vous pourriez alors en prendre possession pour l’occuper ou le louer. Dans ce cas, la rente est revalorisée, selon les termes prévus dans le contrat.
Comment sont calculés les prix de vente en viager?
Comme vu précédemment, le fait que le bien soit vendu occupé, induit une réduction de prix, appelée la décote. Cette décote est calculée par des professionnels du viager à partir de barèmes reconnus. Ces barèmes prennent en compte de nombreux facteurs, tels que l’âge, le sexe, le fait de vivre seul ou en couple… En fonction de tous ces paramètres, la décote peut atteindre 40 ou 50% du prix de vente en vente classique.
La répartition de la valeur décotée entre le bouquet ( payable à la signature) et la rente ( paiement mensuel durant toute la durée du contrat) est décidée par le(s) vendeurs en fonction de leurs besoins et situations personnelles.
Quels sont les avantages de l’achat en viager ?
Investir dans l’immobilier à prix réduit
En investissant en viager occupé, vous achetez un bien immobilier à prix réduit. L’occupation à vie par le vendeur induit une réduction du prix de vente calculé selon un barème reconnu. Cette décote est appliquée directement sur le prix de vente du bien.
À noter que les frais de notaire appliqués à cette vente se feront sur la base du prix décoté ce qui représente une économie supplémentaire.
Acheter sans emprunter
Le viager permet d’acheter un bien immobilier sans passer par un crédit bancaire. Pourquoi ? Parce que le montant apporté à la signature est nettement moins important que lors d’une vente classique. En effet, vous aurez uniquement à régler le bouquet, les frais de notaire sur le prix décoté et les honoraires d’agence.
Ensuite, il est bien entendu indispensable de disposer de la capacité d’épargne nécessaire pour payer la rente mensuelle et ce dans la durée. Le montant de cette rente sera réévaluée tous les ans en fonction de l’indice des prix de l’INSEE.
La rente peut se comparer au remboursement d’un emprunt mais sans intérêts ou frais d’assurance. Ceci pouvant représenter un moment très substantiel dans le temps. À noter que les banques refusent généralement de financer un achat en viager. Les garanties sur le bien prises au moment de la vente se font au profit du vendeur. La banque ne peut alors pas garantir le prêt sur le bien.
Investir pour un impact positif sur la vie d’un senior
Il est important de ne pas négliger l’impact sociétal de cette solution immobilière. Le bouquet peut permettre au vendeur de faire des donations, de rembourser ses dettes ou de se créer une épargne de précaution. La rente a un effet non négligeable sur son niveau de vie. Beaucoup de seniors s’interdisent des petits plaisirs au quotidien et peuvent connaître des fins de mois difficiles. Grâce à la rente viagère, ils peuvent mieux vivre leur retraite. Votre investissement y contribue directement.
Quelle est la répartition des charges et taxes entre les parties ?
Le contrat d’occupation est un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit, choisi par le vendeur. Il va définir la répartition des charges et taxes entre vous.
Le cas le plus fréquent est celui du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH). Ce droit est strictement personnel et le vendeur ne peut pas louer ou sous-louer son logement. Pour un DUH, l’acquéreur va prendre en charge les charges de copropriété dites « propriétaires », la taxe foncière ainsi que les gros travaux. Le vendeur continue de payer une partie des charges de copropriété ainsi que la taxe pour les ordures ménagères (TEOM). L’entretien courant est également à sa charge.
L’usufruit permet au vendeur de louer ou sous louer son logement. Dans ce cas, l’ensemble des charges et taxes demeurent à sa charge.
Construire votre projet d’achat
Que ce soit pour préparer votre retraite, vous constituer un patrimoine, investir un héritage, ou anticiper un retour en France depuis l’étranger, l’achat en viager offre une solution à vos projets.
Investir à long terme dans la pierre, pour soi ou pour ses héritiers
Acheter en viager permet d’investir dans la pierre, généralement sur le long terme. Beaucoup voient cette option comme un placement financier, permettant de se construire un patrimoine immobilier dans le temps pour préparer leur retraite et s’assurer des revenus complémentaires dans le futur. Certains font également le choix de l’investissement en viager pour leurs enfants en leur constituant un patrimoine immobilier dans le temps. Dans les deux cas, le viager est avantageux car il permet de réaliser une acquisition progressive, sans emprunt ( et donc en évitant les frais bancaires ! )
En tant qu’expatrié, s’assurer un pied-à-terre en France
Il est vrai que de nombreux expatriés souhaitent, à terme, revenir vivre en France. De ce fait, acheter en viager peut être une solution particulièrement intéressante, étant donné que le but n’est pas de profiter du bien dans l’immédiat. Le viager permet alors d’acquérir un bien tout en évitant de faire face à des coûts importants et sans avoir besoin de gérer un investissement locatif. Cette solution permet d’anticiper son potentiel retour en France en investissant à prix réduit. D’autant plus que les expatriés peuvent être confrontés à des frais bancaires et de financement plus élevés lorsqu’ils souhaitent acheter un bien immobilier depuis l’étranger.
Anticiper un déménagement à la retraite
Après quelques décennies de travail dans une grande ville, peut-être envisagez vous une retraite plus au calme, loin du tumulte urbain ? Acheter en viager est une solution pertinente pour anticiper ses futurs besoins de retraité. Cette solution d’achat sans emprunt, sans gestion, vous permet de faire l’acquisition d’un bien sur le long terme. En achetant en viager, vous pouvez sécuriser un logement pour vos années à venir, tout en bénéficiant d’un prix décoté.
Quid du viager libre ?
Savez-vous qu’il existe une autre solution que l’achat en viager occupé, appelée viager libre ?
Les deux solutions sont identiques sur le mode de paiement . Le bouquet est versé à la signature, puis la rente viagère est versée chaque mois jusqu’au décès du vendeur. La différence réside dans l’occupation du bien. Comme son nom l’indique, le viager libre vous permet de disposer intégralement du bien dès la signature. Le vendeur ne dispose pas de droit d’occupation sur ce bien. Vous êtes alors entièrement libre d’habiter immédiatement dans le bien, ou de le louer. Si vous souhaitez disposer immédiatement d’un bien immobilier pour l’habiter ou le mettre en location, optez pour un achat en viager libre !
Les étapes d’acquisition
1- Définir vos projets d’investissement : Pourquoi souhaitez-vous acheter ? Si vous voulez investir à long terme, à prix décoté, et vous construire un patrimoine immobilier, optez pour le viager occupé. À l’inverse, si vous aimeriez disposer immédiatement du bien acquis, ou le mettre en location, pensez au viager libre. Il est également essentiel de connaitre votre horizon d’investissement ainsi que votre capacité de financement pour le bouquet et la rente.
2- Recherche d’un bien : Prenez contact avec une agence spécialisée, telle que Renée Costes, et trouvez le bien correspondant à vos projets et vos envies !
3- Signature du contrat de vente : Le contrat de vente est signé devant le notaire. Il inclut toutes les modalités d’acquisition ainsi que le montant du bouquet et de la rente.
4- Versement du bouquet : Vous versez le bouquet au vendeur au moment de la signature du contrat.
5- Paiement de la rente viagère : Vous versez une rente viagère au vendeur selon les modalités du contrat. Celle-ci est versée jusqu’au décès du vendeur, tous les mois.
6- Gestion du bien : En cas de viager occupé, le vendeur conserve le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit. En cas de viager libre, vous avez la liberté de gérer le bien comme vous le souhaitez.
7- Transmission du bien pour un viager occupé : Au décès du vendeur ou en cas de libération anticipée, vous devenez pleinement propriétaire du bien. Vous disposez alors de tous les droits.
Revendre un bien acquis en viager : est-ce possible ?
Vos projets de vie évoluent, et l’achat en viager ne répond plus à vos besoins actuels ? Dans ce cas, la revente d’un viager est tout à fait possible.
L’acquéreur initial peut décider de revendre le bien à un nouvel acheteur, qui versera à son tour un bouquet. Cependant, la rente viagère versée au vendeur d’origine reste inchangée : elle continue d’être due dans les mêmes conditions. C’est pourquoi l’acquéreur initial reste solidairement responsable du paiement de cette rente, même après la revente.
Il est donc recommandé de faire appel à un professionnel du viager pour identifier un nouvel acquéreur fiable, et définir précisément les conditions de reprise (montant du bouquet, modalités de versement de la rente, etc.). La revente viagère est une option souple, qui, nécessite un encadrement rigoureux pour garantir la sécurité de toutes les parties, et notamment celle du vendeur.
En conclusion, l’achat en viager une opportunité à étudier
L’achat en viager, qu’il soit occupé ou libre, représente une opportunité pour les investisseurs. Il permet aux acquéreurs d’investir à prix réduit tout en offrant des revenus complémentaires à vie aux retraités.
Aujourd’hui il est possible de trouver des biens à vendre en viager dans toutes les régions de France pour tous les budgets et les projets. Tous les types de bien sont concernés, du studio au château en passant par l’appartement en ultra centre ou la maison à la campagne.
Si vous souhaitez avoir un aperçu des biens disponibles, il vous suffit de cliquer ici.
Vous trouverez également des informations complémentaires sur l’acquisition en viager sur le site Renée Costes .