Posted by De nos jours, nous vivons plus longtemps et parallèlement, nous souhaitons rester chez nous en conservant le confort et la qualité de vie. Or le montant des retraites n’est pas toujours, voire même, rarement, suffisant pour maintenir son niveau de vie et son pouvoir d’achat. De surcroit, et compte tenu des besoins éventuels de se prémunir en cas de perte d’autonomie et de dépendance : le viager se pose aujourd’hui comme une solution moderne et d’actualité et non comme une pratique ringarde !
Le viager : entre bouquet et rente
Acheter un bien en viager consiste à acheter une maison ou un appartement à une personne âgée moyennant le versement, au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, d’une somme, appelée le bouquet (un capital), représentant une fraction de la valeur du bien (en moyenne entre 20 et 30% du prix) et ensuite d’une rente viagère mensuelle.
Les montants du bouquet et de la rente sont calculés selon l’espérance de vie du vendeur (crédirentier). Le vendeur reste chez lui (droit d’usage et d’habitation à vie). Ce n’est qu’au décès de celui-ci que l’acheteur pourra occuper le bien.
Cette solution s’appelle une vente en viager occupé et elle représente 90% des transactions en démembrement de la propriété immobilière. Les 10% restants correspondent au viager libre, à la vente de la nue-propriété avec une réserve d’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation et à la vente à terme.
Le viager reste une formule d’acquisition immobilière peu utilisée car mal connue, malgré les avantages qu’elle peut procurer au vendeur comme à l’acquéreur.
=> A lire : le Calcul Viager
Un marché d’actualité encore confidentiel
Le leader français de ce marché, la société Renée Costes, a fait paraitre un baromètre destiné à mieux comprendre et faire connaitre le viager. « C’est un marché qui reste encore un secteur de niche. Il enregistre chaque année 5 000 transactions, soit 0,5% des ventes immobilières. Il est pour autant en croissance de 5% par an, il semble que ce type de transaction connaisse désormais un regain d’intérêt pour les investisseurs », précise le baromètre. Les investisseurs sont âgés en moyenne de 40 à 50 ans. Les vendeurs affichent un âge moyen de 74 ans. Sociologiquement, les vendeurs sont souvent seuls, avec une surreprésentation féminine parallèle à celle que l’on observe dans la population dans son ensemble ».
Un marché en mutation
Les zones les plus dynamiques sur le marché du viager sont traditionnellement les régions Ile-de-France, avec 40% des opérations réalisées et la Côte d’Azur qui concentre 25% des transactions. « Les 35% restant sont répartis dans les autres régions avec 12% des opérations concentrées dans les grandes métropoles », indique le baromètre Renée Costes.
Selon les Notaires d’Ile-de-France : « Les trois quarts des logements vendus en viager sont des appartements, souvent des deux pièces fréquemment localisées dans la capitale. »
Les vendeurs ne sont plus uniquement veufs ou sans enfants. De plus en plus, il s’agit de personnes avec des héritiers mais qui n’ont pas assez pour faire face aux dépenses uniquement avec leur retraite. Le système de retraite par répartition a atteint ses limites. Le viager est une nouvelle forme de retraite par capitalisation.
=> A lire : Le viager est un placement risqué : le cas Jeanne Calment ! VRAI OU FAUX
=> A lire : Le viager ne marche qu’à Paris ou en PACA ? VRAI OU FAUX
Une rente protectrice
Cette opération immobilière et financière a un objectif de protection : « La rente est en effet, réversible en faveur du conjoint survivant et ce en totalité, gratuitement et sans conditions. Sur un plan fiscal, la rente viagère bénéficie d’un abattement au titre de l’impôt sur le revenu, jusqu’à 70% si le vendeur a 70 ans et plus. »
Dans le cas d’un viager, les charges de copropriété sont transférées à l’acheteur qui doit s’en acquitter ainsi que la taxe foncière. Le vendeur doit s’acquitter de la taxe d’habitation et assurer l’entretien courant du bien.
=> A lire : Les avantages de la vente en viager
=> A lire : 4 choses à savoir sur la rente viagère
Quels avantages pour les acquéreurs (débirentiers) d’aujourd’hui ?
L’achat en viager permet d’accéder à la propriété sans recourir à l’endettement bancaire. Dans les territoires tendus, l’achat en viager protège l’acheteur des augmentations anormalement fortes des valeurs des biens immobiliers.
A RETENIR : Les avantages pour l’acheteur :
- Il bénéficie d’une décote sur la valeur du bien immobilier (en moyenne de 30 à 40%)
- Il peut revendre le bien immobilier
- Il développe son patrimoine immobilier
- Il diversifie son patrimoine
- L’entretien du logement est à la charge du vendeur qui continue d’occuper le bien
Moderniser le viager pour le rendre d’actualité
Certains opérateurs ont décidé de moderniser la formule du viager en introduisant une plus grande part de mutualisation, qui résulte de l’association de plusieurs investisseurs institutionnels comme la Caisse des Dépôts et plusieurs compagnies d’assurances.
Le fond institutionnel Certivia rachète des biens immobiliers en viager occupé et verse les rentes viagères aux vendeurs. L’objectif est de développer le volume d’opérations en viager et mutualiser les risques en constituant un portefeuille de plusieurs centaines de biens.
Le fonds institutionnel Certivia a déjà acheté 500 biens immobiliers en viager.
Une manière de rassurer les investisseurs et de faire sortir ce type d’investissement de la confidentialité et des préjugés.
En conclusion, que ce soit pour diversifier son patrimoine, préparer ou améliorer sa retraite, financer son maintien à domicile ou aider ses enfants et/ou petits-enfants, l’achat et la vente en viager de la résidence principale ou secondaire entrent progressivement dans les mœurs.
La transaction en viager nécessite des connaissances de la législation, du marché et des techniques spécifiques de calculs. Il est donc indispensable de faire appel à un expert car les conditions financières, juridiques et fiscales diffèrent selon la forme du viager (viager occupé ou viager libre), avec une vente en nue-propriété avec réserve d’usufruit ou avec un droit d’usage et d’habitation. Il existe aussi une variante du viager avec la vente à terme occupé ou libre.
Le viager est un investissement solidaire et sécurisé. Il s’agit d’une vente très moderne qui permet d’anticiper sereinement sa retraite et de répondre aux problématiques du mieux vieillir et de la solidarité intergénérationnelle.
Demandez votre étude personnalisée, gratuite et sans engagement.
Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
Partager :
