Posted by Investir en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier en bénéficiant d’une décote liée au droit d’usage et d’habitation (occupation) du vendeur. Ce type de montage et de transaction est particulièrement intéressant pour se constituer un patrimoine, un complément de revenu à la retraite (Epargne Retraite Immobilière) et transmettre ce patrimoine à ses héritiers.
Avant de réaliser un investissement dans la nue-propriété d’un bien démembré (séparation de l’usus = occupation, du fructus : location du bien et perception des loyers et de l’abusus = propriété des « murs »), vous vous posez certainement des questions…
Nous allons répondre à ces questions afin de vous informer et vous aider à réussir votre investissement en nue-propriété.
QU’EST-CE QU’UN INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIETE ?
Le démembrement de la propriété immobilière est le fait de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier entre l’usufruit (droit d’occupation du bien et/ou location et perception des loyers de ce bien) et la nue-propriété (propriété des « murs »). L’usufruitier obtient la jouissance du bien immobilier, c’est à dire le droit de l’habiter ou de le louer. Le nu-propriétaire obtient la propriété des « murs », c’est à dire le droit de disposer du bien immobilier pour le vendre ou le transmettre. A l’extinction du démembrement, la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire ou de ses successeurs.
A lire : Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
COMMENT SAVOIR SI J’ACHETE LA NUE-PROPRIETE AU BON PRIX ?
Le prix d’un bien immobilier vendu dans le cadre d’un montage en démembrement de la propriété immobilière, est décoté de la valeur d’occupation (droit d’usage et d’habitation : DUH) ou de l’usufruit. Les deux éléments (nue-propriété et valeur du DUH ou de l’usufruit) réunis permettent de connaitre le prix de la pleine propriété. Ce prix en pleine propriété est une information obligatoire, mise à disposition des acquéreurs. Cet élément peut être comparé au prix du marché de l’ancien et au prix des programmes neufs vendus dans le secteur géographique où se situe l’offre.
Comme dans l’immobilier classique, vous devez regarder l’attractivité et le potentiel de la localisation du logement.
INVESTIR EN NUE-PROPRIETE EST-CE PLUS INTERESSANT QU’UN INVESTISSEMENT LOCATIF CLASSIQUE ?
Le financement d’un investissement en nue-propriété est particulièrement intéressant. En effet, vous bénéficiez d’une décote liée à l’occupation du vendeur (en moyenne 40%) et d’un crédit-vendeur : vous payez 20 à 30% du prix le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (le bouquet) puis une rente viagère mensuelle. Vous n’avez donc pas besoin de recourir au crédit immobilier et vous économisez le remboursement des taux d’intérêt.
A lire : Connaissez-vous les avantages d’un placement immobilier ?
COMMENT ETRE CERTAIN QUE LES DISPOSITIONS QUI PREVALENT AUJOURD’HUI SERONT TOUJOURS D’ACTUALITE PLUS TARD ?
La réponse est simple : la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Ce document décrit les droits, les devoirs et obligations du nue-propriétaire et du vendeur (occupant ou usufruitier) : montant du bouquet et de la rente viagère, répartition des taxes, charges et travaux, entretien du logement, visites de l’acquéreur, qui assistera aux assemblées générales de copropriété, indexation annuelle de la rente viagère, revalorisation de la rente viagère en cas de libération anticipée du logement,…
A lire : Quelles sont les garanties dans un démembrement immobilier ?
QUELLES SONT LES CHARGES A PAYER PAR L’ACQUEREUR PENDANT LA DUREE DU DEMEMBREMENT ?
La réponse à cette question est fonction du type de vente : vente de la nue-propriété avec un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie) pour le vendeur ou vente de la nue-propriété avec une réserve d’usufruit pour le vendeur.
Dans le cas d’une acquisition de la nue-propriété avec un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie) pour le vendeur, l’acheteur paie la taxe foncière, hors la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), les charges de copropriété et les gros travaux (articles 605 et 606 du code civil : les gros murs, les murs de soutènement, les poutres, les voûtes, les toitures, les digues, les clôtures,…).
Dans le cas d’une acquisition de la nue-propriété avec une réserve d’usufruit pour le vendeur, l’acquéreur-investir ne supporte aucune charge et aucun impôt (le vendeur reste redevable de la taxe foncière). L’acheteur prend à sa charge les gros travaux définis à l’article 606 du code civil.
A lire :
- Quelle est la répartition des charges et des travaux dans un démembrement immobilier ?
- Qui paie les taxes dans un démembrement immobilier ?
QUELS SONT LES AVANTAGES FISCAUX D’UN INVESTISSEMENT EN NUE-PROPRIETE ?
L’acquéreur-investisseur déclare uniquement la valeur de la nue-propriété au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
A lire : Quels sont la fiscalité et les impôts de la nue-propriété ?
COMMENT VAIS-JE RETROUVER MON LOGEMENT A LA FIN DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE ?
Le vendeur, en tant qu’occupant ou usufruitier, a l’obligation de maintenir le logement en bon état d’entretien et d’habitabilité.
A lire : Qui s’occupe de l’entretien du bien immobilier ?
PUIS-JE VENDRE LE BIEN ACHETE EN NUE-PROPRIETE AVANT LA FIN DU DEMEMBREMENT ?
L’acquéreur-investisseur n’est pas tenu de conserver le bien jusqu’au terme de la convention de démembrement de la propriété immobilière.
COMMENT SE DEROULE LE DENOUEMENT DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE ?
Au décès du vendeur ou en cas de libération anticipée du logement, l’acquéreur-investisseur récupère la pleine propriété du bien, sans aucun frais supplémentaire, ni fiscalité.
A lire : Que se passe-t-il à la fin du démembrement immobilier ?
AU TERME DU DEMEMBREMENT DE PROPRIETE, QUE SE PASSE-T-IL SUR LE PLAN FISCAL, SI JE REVENDS LE BIEN ?
Si je revends le bien au même prix de vente initial « nue-propriété », il n’y a aucune incidence fiscale, je ne paye pas d’impôt sur la plus-value immobilière réalisée.
La plus-value est calculée sur la base de la valeur économique du bien soit le prix d’achat et non le prix du bien.
La plus-value sera taxée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, pour la part excédant le prix d’achat en nue-propriété.
Pour votre investissement et acquisition en démembrement de la propriété immobilière (viager, nue-propriété,…), faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
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