Posted by Le vieillissement de la population française est une réalité, une bonne nouvelle et une opportunité. D’ici 2070, les plus de 65 ans devraient représenter 29% de la population française contre 20% aujourd’hui. En 2020, 64% des Français étaient propriétaires de leur logement principal (résidence principale).
Le viager ou Epargne Retraite Immobilière est une solution financière viable et pérenne pour obtenir un complément de retraite à vie. Le viager est d’actualité, on en parle de plus en plus, on vous explique pourquoi…
Focus sur cette opération de démembrement et de monétisation de la propriété immobilière qui présente de nombreux avantages.
Le viager est une opération qui consiste à vendre la nue-propriété (les « murs ») à un investisseur-acquéreur (débirentier), en conservant un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie) pour le vendeur. L’acheteur ne verse pas la totalité du prix de vente le jour de la signature du contrat, on parle de crédit vendeur car l’acquéreur verse au vendeur (crédirentier) un bouquet (un capital) le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire puis une rente viagère mensuelle jusqu’au décès du vendeur.
Le viager occupé
Dans le cas d’un viager occupé, la vente est assortie soit d’une réserve d’usufruit pour le vendeur (occupation ou location du bien et perception des loyers), soit d’un droit d’usage et d’habitation (occupation) au profit du vendeur. L’usufruit permet de louer le bien et d’en percevoir les loyers si le vendeur cesse de l’occuper (par exemple, suite à un départ en maison de retraite). Le Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) lui permet de continuer à vivre chez lui jusqu’à son décès, tout en percevant une rente viagère mensuelle. L’acquéreur récupérera la pleine propriété du bien au décès du vendeur sans aucun frais supplémentaire.
Le bouquet et la rente viagère
Lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, l’acquéreur-investisseur verse immédiatement une somme au comptant appelée « bouquet » (en général, 20 à 30% de la valeur totale du bien). Il verse ensuite tous les mois une somme appelée « rente viagère », qui garantit aux vendeurs un complément de revenus à vie. La rente est constituée au profit d’une ou plusieurs personnes (un couple). Dans ce cas, la totalité de la rente sera payée jusqu’au décès de la dernière personne vivante (clause de réversibilité). Le montant de la rente viagère est calculé en fonction de la valeur du bien, de l’âge et de l’espérance de vie du vendeur (barème viager Daubry).
Les avantages du viager
La vente en viager permet de profiter de revenus supplémentaires à vie à un moment où le pouvoir d’achat et les revenus des retraités diminuent.
Il permet de bénéficier de nombreux avantages fiscaux :
- Le bouquet n’est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale.
- Abattements fiscaux de 30% à 70% sur la rente viagère en fonction de l’âge du vendeur : 70% à partir de 70 ans, 60% s’il est âgé de 60 à 69 ans, 50% entre 50 et 59 ans et 30% s’il a moins de 50 ans.
- La taxe foncière, les gros travaux et les charges propriétaires (honoraires du syndic,…) sont transférés à l’acquéreur-investisseur.
En conclusion, en vendant en viager occupé, vous êtes assurés d’une retraite confortable permettant de réaliser vos projets et de vous faire plaisir, tout en continuant de vivre chez vous (Droit d’Usage et d’Habitation : DUH).
La vente en viager est une opération complexe, délicate et particulière nécessitant des compétences patrimoniales, juridiques, fiscales, successorales et immobilières. Il est donc essentiel de recourir à un spécialiste en viager ayant une forte expérience.
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