Posted by L’assemblée générale de copropriété réunit les copropriétaires pour prendre les décisions liées à la copropriété. Elle permet de faire adopter (ou refuser) l’ensemble des résolutions portées à l’ordre du jour : actes de gestion courante, décisions de travaux…
L’assemblée générale a lieu au moins une fois par an, dans un délai maximum de six mois à la clôture de l’exercice comptable. Des assemblées générales extraordinaires peuvent également avoir lieu pour certaines décisions urgentes.
Ainsi, en tant que copropriétaire, participer à une assemblée générale permet de donner votre avis sur les résolutions et de voter pour ou contre la décision. En effet, chaque copropriétaire a le droit de voter. Vous disposez d’un nombre de voix égal à votre quote-part dans les parties communes.
À noter
Votre présence à l’assemblée générale n’est pas obligatoire, mais conseillée pour pouvoir débattre et voter les décisions.
Qui peut voter à une assemblée générale lors d’un démembrement de propriété ?
Lorsque vous achetez un bien en viager ou en nue-propriété, la propriété du bien est divisée en trois éléments distincts :
- l’usus : qui correspond au droit d’user d’un bien = occupation du logement
- le fructus : qui correspond à la jouissance d’un bien = location du bien et perception des loyers
- l’abusus : qui correspond à la propriété du bien = nue-propriété = propriété des « murs ».
Lors de la vente de la nue-propriété, le vendeur conserve soit un droit d’occupation à vie, soit l’usufruit : occupation ou location et perception des loyers.
L’usufruitier obtient le droit de jouir du bien (droit d’habitation à vie et d’en tirer des revenus) et le nu-propriétaire a le droit de disposer du bien (par exemple, de le donner ou de le vendre).
Lors de la tenue d’une assemblée générale, le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent être représentés par un mandataire commun. Si vous ne désignez personne, le nu-propriétaire votera en assemblée générale. Cependant, le nu-propriétaire ne doit rien faire qui nuise à la jouissance de l’usufruitier.
En effet, le nu-propriétaire est censé retrouver la pleine propriété du bien à la fin du démembrement alors que l’usufruitier dispose d’un droit temporaire.
À lire :
– Démembrement de la propriété immobilière : l’investissement en nue-propriété en 10 questions
– Le démembrement immobilier : tout ce que vous devez savoir
Comment se déroule le vote en assemblée générale ?
En tant que copropriétaire, vous pouvez participer aux assemblées générales :
- en présence physique ;
- par visioconférence ;
- par audioconférence ;
- par tout autre moyen de communication électronique.
De plus, vous avez la possibilité de voter par correspondance à l’aide d’un formulaire. En effet, depuis le 4 juillet 2020, les convocations aux assemblées doivent contenir un formulaire de vote par correspondance. Il reprend la liste des résolutions avec un emplacement pour les intentions de vote : pour, contre, abstention.
C’est l’assemblée générale qui décide des moyens utilisés pour sa tenue. Les supports doivent permettre la transmission des votes et la retransmission continue et simultanée de l’assemblée.
Lorsque vous souhaitez participer à l’assemblée générale par voie dématérialisée, vous devez en informer votre syndic au moins trois jours avant la tenue de l’assemblée.
À votre arrivée à une assemblée générale, vous devez signer une feuille de présence, par écrit ou électronique. Elle mentionne chaque copropriétaire présent à l’assemblée, ceux présents par voie électronique et ceux ayant voté par correspondance. Elle indique également le nom, le domicile et les tantièmes de chaque copropriétaire.
Ensuite, vous désignez à la majorité simple :
- le président de séance, responsable de la feuille de présence et de la régularité des votes ;
- les scrutateurs chargés de comptabiliser le nombre de votes et leur équivalence en tantièmes ;
- le secrétaire de séance pour rédiger le procès-verbal de l’assemblée.
Le procès-verbal constate les décisions prises en assemblée générale. Il comprend le résultat de chaque vote et indique le nom des copropriétaires opposants, abstentionnistes ou défaillants ainsi que leur nombre de voix.
Il est possible d’exprimer votre opinion à main levée, par un bulletin nominatif, par un appel nominatif ou avec le vote par correspondance.
À noter
Jusqu’au 31 juillet 2022, les syndics peuvent décider d’organiser les assemblées sans la présence physique des copropriétaires.
A SAVOIR : Le syndic peut-il organiser un vote par correspondance sans l’autorisation des copropriétaires ?
Oui, à condition de demander l’avis du conseil syndical. La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 permet au syndic d’organiser des assemblées générales à distance jusqu’au 31 juillet 2022. Si le recours à la visioconférence ou à l’audioconférence est impossible pour des raisons techniques, matérielles, le syndic peut prévoir que les décisions soient prises au moyen du vote par correspondance, après avis du conseil syndical. Le coût du traitement des votes par correspondance par le syndic fait partie de sa rémunération forfaitaire.
À lire :
– Vrai ou faux : peut-on se passer d’un syndic professionnel ?
Comment sont calculées les voix des copropriétaires ?
Vous disposez d’un nombre de voix proportionnel aux tantièmes qui représentent vos lots au sein de la copropriété. En pratique, il s’agit du nombre de voix correspondant à votre quote-part dans les parties communes.
À noter
Un immeuble en copropriété comprend toujours 1 000 tantièmes.
Vous pouvez consulter l’état descriptif de division de la copropriété pour connaître votre nombre de voix.
Si un copropriétaire possède une quote-part supérieure à la moitié du nombre total des voix, sa voix est réduite à la somme des voix des autres copropriétaires.
Est-il possible de se faire représenter à une assemblée générale ?
Vous pouvez donner un pouvoir à un tiers pour vous représenter. Pour cela, vous devez indiquer son nom sur le mandat joint avec la convocation. Votre représentant devra l’avoir pour se présenter à l’assemblée générale.
Vous avez également la possibilité de donner un mandat en blanc, c’est-à-dire sans désigner une personne précisément. Dans ce cas, vous devez indiquer vos consignes de vote. Ce mandat sera remis au président du conseil syndical (ou au président de séance en l’absence de conseil syndical) et celui-ci désignera votre représentant.
Quelles sont les majorités applicables pour voter une résolution en assemblée ?
Chaque résolution doit obtenir une majorité définie selon la nature de la résolution.
| Types de majorité | Définitions | Exemples | Deuxième vote |
| Majorité simple | La majorité des voix des copropriétaires (et représentants) assistant au vote | Adoption du budget prévisionnel, adaptation du règlement de copropriété rendue nécessaire par la loi, réalisation des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, remplacement d’un équipement vétuste… | |
| Majorité absolue | La majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés, absents) | Désignation du syndic de copropriété, demande d’individualisation des contrats d’eau, travaux d’économies d’énergie… | Lorsque la résolution n’a pas obtenu la majorité absolue mais au moins un tiers des voix, un deuxième vote a lieu à la majorité simple |
| Double majorité | Un vote favorable de la majorité des copropriétaires en nombre et représentant les deux tiers des voix. | Actes d’acquisition immobilière (achat d’une partie privative…), suppression d’un poste de gardien et vente de son logement appartenant au syndicat… | Lorsque la double majorité n’a pas été obtenue, mais que la résolution a eu la faveur de la moitié des votes des copropriétaires (présents ou représentés) et qu’ils représentent le tiers des voix de tous les copropriétaires, un deuxième vote a lieu à la majorité des voix. |
| Unanimité | L’accord de tous les copropriétaires | Vente d’une partie commune, souscription d’un emprunt, suppression d’un équipement collectif… |
Exemple de la double majorité : si vous avez une copropriété de 10 copropriétaires, la décision est adoptée si la majorité des copropriétaires en nombre vote pour et s’ils représentent plus 667 tantièmes.
Est-il possible de contester une décision votée ?
Le syndic doit envoyer les décisions de l’assemblée à chaque copropriétaire opposant ou défaillant (absent ou non-représenté). Ils peuvent alors agir en contestation des décisions dans un délai de deux mois à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée envoyée.
Cette contestation a lieu devant le tribunal judiciaire.
Si vous souhaitez contester la décision, vous devez établir que les règles d’organisation, de fonctionnement ou de prise de décisions n’ont pas été respectées.
A SAVOIR : Quel est le délai d’exécution des décisions votées en AG ?
Les décisions prises en assemblée générale de copropriété sont immédiatement exécutables, et elles s’imposent à tous les copropriétaires, y compris aux nouveaux acquéreurs. Après le vote en assemblée générale, le syndic a autorité, devoir, et la responsabilité, d’exécuter les décisions votées. Elles autorisent le syndic à procéder aux appels de charges et à signer les contrats d’assurances, de maintenance, d’entretien de la copropriété, et à régler les dépenses. À la fin de chaque AG, un procès-verbal de réunion est approuvé par la signature du président et des scrutateurs, avant d’être adressé à tous les copropriétaires. Cette notification ouvre un délai de deux mois, durant lesquels les copropriétaires peuvent introduire un recours devant la Justice, pour demander l’annulation partielle, ou totale, des décisions adoptées pendant l’assemblée.
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