Posted by Réaliser un investissement immobilier avec une mise de départ réduite, c’est tout l’intérêt de l’achat en viager.
Vous achetez la nue-propriété d’un bien immobilier à un prix inférieur au marché grâce à la décote d’occupation conservée par le vendeur (en moyenne 40%) et vous versez un capital immédiat (le bouquet), en moyenne 20% du prix, le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, puis une rente viagère mensuelle. Le paiement est ainsi échelonné dans le temps (crédit-vendeur) et vous n’avez pas besoin de recourir à un emprunt et de payer des taux d’intérêt.
Découvrons les atouts de cet investissement, on vous dit tout sur ce type d’acquisition.
1) Le viager, un marché en plein développement
- Le viager a plus de 200 ans
Le viager existe dans le Code civil depuis 1804 (articles 1968 à 1983). Vous achetez un bien en contrepartie du versement d’un capital le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, puis d’une rente viagère mensuelle. Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie du logement).
- Le viager, un marché en plein développement et d’avenir
Rester chez soi tout en percevant un complément de revenu à vie (rente viagère), c’est tout l’intérêt du viager pour le vendeur.
Grâce au complément de revenu (bouquet + rentes viagères), le vendeur peut réaliser des travaux d’aménagement et d’adaptation de son logement et ainsi financer son maintien à domicile. La rente viagère permet de faire face aux dépenses imprévues (frais de santé,…), d’améliorer son quotidien et de se faire plaisir.
A retenir
Le viager représente 5 500 transactions par an, soit 0,5% des ventes dans l’ancien. Un marché de niche en plein développement, avec une croissance annuelle de 6%.
2) Comment fonctionne l’investissement en viager ?
Investir en viager, c’est réaliser une transaction immobilière, en vue de se constituer un patrimoine immobilier, avec des règles et des modalités de paiement particulières. L’acquéreur-investisseur (débirentier) règle au vendeur (crédirentier) une somme au comptant (le bouquet) lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, puis une rente viagère mensuelle. Il récupère la pleine propriété du bien au décès du vendeur ou lors de la libération anticipée du bien. Le viager est un contrat avec un aléa fondé sur la durée de vie du vendeur.
A retenir
La rente viagère est indexée annuellement sur un indice afin de maintenir le pouvoir d’achat du vendeur.
ATTENTION : il est impératif de bien estimer la valeur vénale du bien et la valeur du droit d’usage et d’habitation = occupation du bien par le vendeur. Il est donc vivement recommandé de faire appel à un expert viagériste. La valeur du droit d’usage et d’habitation est fonction de l’âge du vendeur, de son sexe et de l’estimation de l’espérance de vie. Chez Renée Costes, pour les calculs, nous utilisons le barème de référence : le barème Daubry.
3) Les deux types de viager : viager occupé ou viager libre
Le démembrement de la propriété immobilière, c’est-à-dire la séparation de l’utilisation (= occupation du logement), de la jouissance du bien (location du logement et perception des loyers) et la propriété des « murs » (nue-propriété), concerne aussi bien la résidence principale, que la résidence secondaire ou l’immobilier locatif.
La plupart du temps, le viager concerne la résidence principale du vendeur et il souhaite continuer à y vivre grâce à un droit d’usage et d’habitation (DUH = occupation à vie). Dans 90% des cas, le viager est donc un viager occupé.
Si le retraité, la personne âgée vend une résidence secondaire ou de l’immobilier locatif, il s’agit d’un viager libre car le vendeur n’occupe pas le logement. L’acquéreur prend possession du bien dès la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire et il peut l’occuper ou le louer et percevoir les loyers.
A retenir : quels sont les biens vendus en viager ?
- 59% des ventes en viager sont des maisons
- 41% des ventes en viager sont des appartements
Il existe d’autres formes de démembrement immobilier, dont la vente à terme : le montant et la durée du paiement sont fixés à l’avance. A la différence du viager, il n’y a donc pas d’aléa lié à l’espérance de vie du vendeur.
4) Pourquoi investir en viager ? Quel est l’intérêt d’acquérir un bien immobilier en viager ?
- Diversifier son patrimoine
- Se constituer un patrimoine immobilier et préparer sa retraite : Epargne Retraite Immobilière. Le viager est donc un placement d’avenir pour se constituer un complément de revenu au moment de la retraite.
- Ne pas avoir à gérer les contraintes de l’immobilier locatif (loyers impayés, dégradations, vacance locative). Avec le viager, vous évitez ces tracas car le vendeur conserve un droit d’occupation et prend en charge l’entretien du logement.
- Préparer sa succession et transmettre du patrimoine à ses descendants.
5) Les avantages du viager
En achetant un viager occupé, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier à un prix inférieur au marché, lié à la décote d’occupation par le vendeur.
La mise de fonds est donc moins importante (décote d’occupation en moyenne de 40%, 20 à 30% du prix au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire puis le reste sous forme de rentes viagères mensuelles). Vous n’avez pas besoin de recourir au crédit et ne payez pas les intérêts d’emprunt.
L’entretien du logement, la taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) et les charges locatives sont payés par le vendeur.
Autre avantage : le calcul des frais de notaire se fait sur la valeur occupée du bien et non sur la valeur vénale. Une économie de plusieurs milliers d’euros à la clé.
A retenir
Si le vendeur (crédirentier) quitte définitivement le logement pour entrer en maison de retraite ou aller vivre chez ses enfants,…, l’acquéreur-investisseur prend possession du bien. Le montant de la rente viagère est alors majoré, en moyenne de 30%.
En viager libre, l’acquéreur (débirentier) prend en charge les taxes (impôts locaux), les charges et les travaux.
En conclusion, les attraits de l’achat en viager sont très nombreux : un prix d’achat avantageux (décoté liée à l’occupation du bien par le vendeur), pas d’alourdissement de l’imposition si vous êtes assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) car vous déclarez uniquement la valeur de la nue-propriété et aucune contrainte liée à la gestion locative.
Les offres de viager sont sur tout le territoire. Acheter en viager est donc la BONNE SOLUTION pour se construire et se constituer un patrimoine immobilier.
Foire aux questions
- Comment bien choisir son investissement en viager ?
- Comment déterminer le prix d’une acquisition en démembrement immobilier ?
- Qui peut acheter en viager ?
Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
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