Posted by Investir en nue-propriété permet de se constituer un patrimoine immobilier. Tout ce que vous devez savoir sur l’investissement en démembrement de la propriété immobilière (nue-propriété, viager, vente à terme).
- Fonctionnement et principe du démembrement de la propriété immobilière
Le démembrement de la propriété immobilière correspond à la séparation de la propriété en 3 attributs :
- L’Usus : le droit d’utiliser le logement = droit d’occupation à vie (droit d’usage et d’habitation)
- Le Fructus : le droit de percevoir les fruits d’une chose = la jouissance du bien = location du bien et perception des loyers
- L’Abusus : le droit de disposer du bien : en faire don, le mettre en vente = possession de la nue-propriété (les « murs »)
Cette séparation consiste donc à scinder un bien immobilier en pleine propriété en 2 parties : la vente de la nue-propriété et la conservation de l’occupation à vie (droit d’usage et d’habitation) ou de l’usufruit (occupation ou location et perception des loyers) par le vendeur.
A l’issue de la période de démembrement, le droit d’usage et d’habitation (DUH) ou l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire devient le plein propriétaire du bien immobilier sans aucun frais et démarche supplémentaires.
2. Pourquoi investir en nue-propriété ?
Investir en nue-propriété permet d’acquérir un bien immobilier à un prix inférieur au prix du marché (décote liée à l’occupation du bien par le vendeur).
A lire :
3. Les avantages de l’investissement en nue-propriété
=> Une réduction de la valeur d’acquisition
L’investissement en nue-propriété permet d’acheter un bien immobilier avec une remise, une décote liée à l’occupation du bien par le vendeur (en moyenne 40%).
La répartition des taxes, charges et travaux dépend de la propriété conservée par le vendeur :
- Si le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie du logement), il est redevable de la taxe d’habitation, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les charges locatives et les travaux d’entretien. L’acquéreur-investisseur paye la taxe foncière, les charges propriétaires et les gros travaux.
- Si le vendeur conserve l’usufruit, il est redevable de la taxe foncière et des charges de copropriété. L’acquéreur-investisseur a à sa charge les gros travaux.
En matière d’imposition, si vous êtes assujettis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière, vous déclarez uniquement la valeur de la nue-propriété.
=> A la fin du démembrement, aucun frais et démarche supplémentaires
A la fin du démembrement, l’acquéreur-investisseur récupère la pleine propriété du bien sans aucun frais supplémentaire.
4. Succession et démembrement de la propriété immobilière
Le démembrement de la propriété immobilière peut se faire dans le cas d’une anticipation de sa succession avec une donation de la nue-propriété de son vivant. Concrètement, les parents conservent l’usufruit et donnent la nue-propriété aux enfants.
Lors de la succession, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et devient pleinement propriétaire sans aucun frais supplémentaire.
Pour en savoir plus sur la solution Hérit*Immo, c’est à dire le contrat Renée Costes co-créé avec les notaires, de vente de la nue-propriété d’un bien immobilier reçue dans le cadre d’une succession ou lors d’une donation contre un paiement total et immédiat et avec le maintien total des droits pour l’usufruitier, regardez la vidéo et lisez l’article « Monétiser la nue-propriété reçue par donation ou succession, y avez-vous pensé ?« .
5. Exemple d’un investissement en nue-propriété
Monsieur et Madame T. ont réalisé l’acquisition d’un appartement de 60 m², estimé à 200 000€. Les vendeurs sont un couple de 80 et 79 ans, avec une espérance de vie selon le barème Daubry de 15,1 ans. La décote d’occupation (droit d’usage et d’habitation) est de 46,9%, soit 93 800€. Le prix de la nue-propriété est de 106 200€ à verser au vendeur en une seule fois lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire ou à répartir entre un bouquet (capital versé au vendeur à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire) et une rente viagère mensuelle.
A la fin du démembrement, Monsieur et Madame T. retrouveront la pleine-propriété du bien et pourront :
- le louer et percevoir les loyers
- résider dans le bien
- revendre le bien et réaliser une plus-value
En conclusion, il n’y a pas de profil type d’investisseur en nue-propriété. Les solutions d’investissement en démembrement de la propriété immobilière s’adressent à un large panel d’investisseurs. Quel est votre projet d’investissement ? Quels sont vos objectifs ? Quelle est votre stratégie patrimoniale ?
L’investissement en nue-propriété permet de préparer sa retraite via la constitution d’un patrimoine immobilier qui génèrera des revenus complémentaires (loyers) le moment venu.
L’investissement en nue-propriété est un investissement à long terme.
En choisissant un investissement à un emplacement stratégique, le foncier se valorisera dans le temps et la valeur de la pleine propriété suivra cette augmentation à l’issue du démembrement.
Pour plus d’informations sur l’investissement en nue-propriété, les équipes Renée Costes se tiennent à votre disposition.
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