Posted by Vous cherchez une solution pour protéger votre conjoint ? Avez-vous pensé au viager sur deux têtes ?
Fin 2020, le montant moyen brut des retraites en France était de 1 509 euros* : 1 154 euros* pour les femmes et 1 931 euros* pour les hommes. Or, ce montant peut être insuffisant pour maintenir son niveau de vie une fois arrivé à la retraite et notamment, lors d’un décès dans le couple.
Face à une importante disparité de revenus au sein du couple (en moyenne 41% d’écart entre les hommes et les femmes), un décès peut entraîner une grande fragilité financière pour le conjoint survivant. Cependant, il existe aujourd’hui de nombreux dispositifs pour protéger son conjoint et assurer son avenir. C’est le cas du viager occupé sur deux têtes.
Le viager occupé vous permet de vivre dans votre logement tout au long de votre vie en percevant un capital immédiat (= le bouquet) lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, puis une rente viagère mensuelle. L’avantage du viager occupé sur deux têtes est qu’il ne prend pas fin au premier décès puisqu’il est constitué sur les deux membres du couple.
*Source : Les retraités et les retraites, édition 2022, DREES (Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques)
Qu’est-ce que le viager occupé sur deux têtes ? Quels sont ses avantages ?
Pour rappel, le viager est un contrat de vente immobilière entre un vendeur (= le crédirentier) et un acheteur (= le débirentier). Dans le cadre d’un viager occupé, le vendeur continue à vivre dans son logement après la vente et jusqu’à son décès. Lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, il perçoit le bouquet, puis une rente viagère mensuelle. Dans le cadre d’un viager occupé classique, celui-ci prend fin au décès du vendeur.
Dans le cadre d’un viager sur deux têtes, il n’y a pas un vendeur, mais deux : par exemple, votre conjoint et vous. Au premier décès, le conjoint survivant continuera à vivre dans le logement et à percevoir la totalité de la rente viagère : mécanisme de réversibilité. Il s’agit d’une véritable protection pour l’avenir. Le viager sur deux têtes prend fin seulement au deuxième décès.
Grâce au viager sur deux têtes, le conjoint survivant pourra maintenir son niveau de vie et ses conditions de vie. C’est une solution parfaite pour appréhender plus sereinement l’avenir.
Attention : vous pensez que le viager à deux têtes est identique au viager sur la personne la plus jeune du couple ?
Ce n’est pas le cas. Être le plus jeune du couple n’est pas une garantie de vivre plus longtemps que l’autre. De plus, même si statistiquement, les femmes ont une espérance de vie plus longue que les hommes, il arrive fréquemment qu’un homme se retrouve veuf. C’est pourquoi le viager sur deux têtes est à privilégier pour protéger les deux membres du couple ! Ainsi, le contrat continuera aussi longtemps qu’un des époux sera en vie, et ne prendra pas fin au décès de celui qui avait la meilleure espérance de vie.
Bon à savoir
Il faut absolument préciser dans le contrat la réversibilité totale de la rente viagère.
À lire :
- Viager et Nue-Propriété : les chiffres à retenir sur un marché en plein boom
- Comment préparer sa succession et protéger son conjoint ?
Comment se calcule le viager sur deux têtes ?
Le calcul du viager occupé sur deux têtes sur une méthodologie précise :
- Estimation de la valeur vénale et de la valeur vénale occupée du bien immobilier ;
- Calcul du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit ;
- Calcul de la valeur économique ;
- Détermination du bouquet ;
- Calcul de la rente viagère.
1. L’estimation de la valeur occupée et de la valeur vénale occupée du bien immobilier
La valeur vénale du bien immobilier (= prix de marché) est la même que dans le cadre d’une vente immobilière classique. Elle dépend du bien immobilier en lui-même : caractéristiques, superficie, état, localisation…
À partir de la valeur vénale, il est possible de calculer la valeur vénale occupée (VVO). En effet, en tant que vendeur, vous allez continuer à vivre dans le logement jusqu’à votre décès. Cette occupation constitue une décote d’occupation, en moyenne 40% de la valeur du bien.
La décote d’occupation dépend de l’âge, du sexe, de la situation matrimoniale (couple ou seule) et de l’espérance de vie des vendeurs. Or, l’espérance de vie d’un couple est supérieure à l’espérance de vie d’une personne seule.
Par exemple, prenons le cas d’un couple (femme de 70 et homme de 78 ans), propriétaire d’un bien immobilier d’une valeur vénale de 250 000 euros. Leur espérance de vie est de 22,5 ans. La décote liée au droit d’usage et d’habitation est de 59%, soit 147 500€ (250 000 x 59%).
2. Le calcul du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit
Le droit d’usage et d’habitation (ou l’usufruit) correspond au loyer théorique actualisé sur la durée de vie des vendeurs, c’est-à-dire aux loyers théoriques que vous devriez payer si vous louiez votre bien immobilier jusqu’à la fin de votre vie. Il est traditionnellement calculé à l’aide du barème Daubry qui dépend du sexe, de l’âge et de l’espérance de vie des vendeurs.
Bon à savoir
Le calcul de l’usufruit est légèrement différent puisqu’en plus de conserver le droit du vivre dans le logement, vous avez la possibilité de le louer et de percevoir les loyers. De plus, vous devez toujours vous acquitter de la taxe foncière et des charges.
3. Le calcul de la valeur économique
Une fois le montant du droit d’usage et d’habitation obtenu, il suffit de le déduire à la VVO pour obtenir la valeur économique de votre bien. Elle est inscrite dans l’acte notarié.
Reprenons notre exemple : si le barème viager nous donne un droit d’usage et d’habitation de 59%, la valeur économique du bien est donc de 102 500 euros [250 000 – (250 000 x 59%)].
4. La détermination du bouquet
Le vendeur choisit librement le montant du bouquet dans la limite du montant de la valeur économique. En moyenne, le bouquet est compris entre 20 et 30% de la valeur économique. Le vendeur détermine ainsi le montant du bouquet en fonction de ses besoins (aménagement du logement, projets de vie, donation à ses enfants,…).
À noter : Le bouquet n’est pas obligatoire. Vous pouvez percevoir la totalité du prix de vente sous forme de rentes viagères.
5. Le calcul de la rente viagère
Une fois le montant du bouquet défini et soustrait de la valeur économique, il reste le capital à renter c’est-à-dire à transformer en rentes viagères.
Dans notre exemple, si le couple souhaite un bouquet de 40 000 euros, son capital à renter est de 62 500 euros (102 500 – 40 000).
Le taux de rente du barème Daubry permet de calculer le montant de la rente viagère mensuelle.
Dans notre exemple, celui-ci est de 5,41 %. La rente annuelle est donc de 3 381,25 euros (62 500 x 5,41 %).
La rente viagère mensuelle est de 282 euros (3 381,25/12).
Bon à savoir
La rente viagère mensuelle est indexée annuellement afin de préserver votre pouvoir d’achat.
Les conseillers experts Renée Costes sont à vos côtés pour effectuer les calculs viager.
À lire :
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