Posted by Avant de vendre ou d’investir en viager, il faut absolument s’informer sur la répartition des charges et des taxes entre le crédirentier (le vendeur) et le débirentier (l’acquéreur).
Quelle est la répartition des charges entre le crédirentier et le débirentier en viager ?
- La vente en viager occupé (avec un droit d’usage et d’habitation : DUH)
- Les charges et les taxes
Le vendeur paye les charges locatives (décret du 26 août 1987) : frais de fonctionnement de l’ascenseur, chauffage collectif, eau potable, éclairage de la cage d’escalier, entretien et petites réparations des parties communes de l’immeuble (nettoyage des parties communes, entretien des espaces verts), taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage,…
Il continue de régler ses consommations individuelles de gaz, d’électricité, d’eau et l’assurance couvrant les risques locatifs (en tant qu’occupant non propriétaire).
Il s’acquitte du paiement de la taxe d’habitation et de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères.
L’acquéreur règle toutes les autres charges : rémunération d’un gardien, frais de gestion et honoraires de syndic, assurances multirisques pour couvrir l’immeuble et la taxe foncière.
- L’entretien du bien immobilier et les réparations
Le vendeur paye les frais d’entretien courants et les menues réparations : réfection des peintures intérieures, la réparation du chauffe-eaux (le remplacement du chauffe-eau, la vétusté des équipements : chauffe-eau, chaudière, étant à la charge de l’acquéreur), les appareils sanitaires, les portes et fenêtres et l’entretien des arbustes dans un jardin privatif. Les obligations du vendeur (crédirentier) sont définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
L’acquéreur supporte les grosses réparations et les travaux de copropriété, définies par les articles 605 et 606 du Code civil (changement de la porte d’entrée du bâtiment, rafraichissement de la peinture des parties communes et de la façade, renouvellement de l’ascenseur, pose d’une nouvelle toiture, ravalement de la façade). Les réparations des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture en entier sont aussi à la charge de l’acquéreur.
Ci-dessous un tableau récapitulatif de la répartition des charges entre le crédirentier vendeur et le débirentier acheteur :
| Nature des charges | Acheteur | Vendeur |
| Ascenseur | Gros entretien | Entretien simple |
| Murs et sols | Réfection complète | Maintien en état de propreté, remplacement mineur |
| Portes et fenêtres | Remplacement | Menues réparations (poignées, crémones), graissage des pougnées |
| Digicode et interphone | Installation, remplacement | Entretien |
| Espaces verts | Plantation, réfection | Arrosage, tonte, désherbage, entretien |
| Sanitaire et plomberie | Remplacement des sanitaires, robinets et canalisations | Remplacement des joints et petites pièces |
| Chaudière, chauffage | Remplacement des équipements, détartrage du chauffe-eau | Remplacement des petites pièces et entretien |
- La vente en viager libre
Dans le cas d’une vente en viager libre, l’acquéreur en tant que propriétaire, dispose librement du bien pour l’occuper ou le mettre en location. Il assume donc la totalité des charges (y compris les impôts locaux), les dépenses d’entretien et les réparations du bien.
Pour en savoir plus sur les types de ventes en viager, consultez le site Internet Renée Costes.