Posted by Nous avons tous en mémoire le film « Le Viager » de Pierre Tchernia qui a marqué les esprits, tant par son humour que par sa vision désastreuse du viager. Mais au-delà de cette version qui n’est rien d’autre qu’une fiction, il existe une histoire qui contribue à entretenir la mauvaise image du viager : le cas de Jeanne Calment.
Examinons ce cas et voyons s’il est véritablement une mauvaise publicité pour le viager ?
Le viager est-il un gouffre financier pour l’acquéreur-investisseur ? Nous vous disons tout sur les risques de ce placement immobilier.
Le viager de Jeanne Calment est-il un viager désastreux ?
Petit rappel sur cette histoire…
Jeanne Calment n’a pas d’héritier. A l’âge de 90 ans, elle décide de vendre son appartement en viager à son notaire.
Ce dernier est alors âgé de 47 ans. Il meurt 30 ans plus tard alors que Jeanne Calment est toujours en vie.
L’épouse du notaire doit continuer de payer la rente mensuelle du viager pendant encore deux années, jusqu’à la mort de Jeanne Calment à l’âge de 122 ans et 5 mois.
Résultat de l’opération : les acquéreurs auraient payé l’appartement plus de deux fois son prix.
Cette histoire est authentique mais on occulte systématiquement un point important : peu de temps après la vente de son appartement en viager, Jeanne Calment déménage en maison de retraite et le viager devient alors un viager libre de toute occupation. Le notaire acquéreur met en location le logement et le montant des loyers perçus finance une très grande partie voire la totalité du montant de la rente viagère.
Je clique ici pour en apprendre plus sur le viager.
Une autre histoire de vente en viager
Savez-vous que le Général de Gaulle, alors lieutenant-colonel en juin 1934, a réalisé une excellente affaire en achetant en viager le domaine de la Boisserie à Colombey-les-Deux-Églises ?
En effet, la vendeuse est décédée deux ans après la signature du contrat : l’investissement pour le Général a donc été très fructueux.
=> A lire : « Le viager, un investissement simple, souple et rentable » et « Rappels sur les fondamentaux sur le viager »
La vérité sur les risques du viager
Après ces deux histoires, vous vous dites certainement qu’au final, investir dans un viager c’est un coup de poker qui ne permet pas vraiment de savoir où l’on va ! FAUX
L’aléa lié à l’espérance de vie du vendeur, est indissociable de la transaction en viager.
L’intérêt d’une telle transaction c’est l’équilibre contractuel entre les deux parties, aucune d’elles, vendeur (crédirentier) et acquéreur (débirentier), n’est lésé au terme de la rédaction et de la signature du contrat.
Pour sécuriser la transaction et garantir l’équilibre contractuel, il est indispensable de prendre conseil et d’être accompagné par un professionnel expert du viager.
En effet, il existe 3 risques inhérents au viager :
1. le risque lié à la longévité du vendeur (crédirentier)
Le risque principal du viager est celui de la longévité qui obligera l’investisseur à verser une rente, qui une fois cumulée, s’avèrera plus élevée que le prix de vente.
Pour atténuer ce risque, il est conseillé d’acquérir un bien auprès d’un vendeur d’au moins une génération de plus, soit 25 ans de plus que vous afin d’éviter de devoir payer une rente lorsque vous serez, vous-même, à la retraite.
La diversification est aussi une stratégie pour atténuer ce risque. En effet, en achetant plusieurs viagers, vous limitez le risque car même si un de vos vendeurs vit plus longtemps que prévu, une autre décèdera vraisemblablement avant.
2. Le bon calcul du prix de vente
La fixation du prix de vente est un point clé pour ne pas surpayer un bien immobilier.
L’achat en viager est un investissement immobilier pour lequel il ne faut pas surestimer la valeur marchande du bien.
Afin de faire un bon investissement en viager, il est donc indispensable de faire estimer par un expert la valeur du bien.
3. l’évolution du marché de l’immobilier
L’investissement en viager est un investissement à moyen et long terme sur un bien (« la pierre ») qui se valorise dans le temps.
A lire : « Les avantages et les garanties pour l’investisseur »
En conclusion, le cas de Jeanne Calment est exceptionnel et hors statistique.
Dans la très grande majorité des cas, le vendeur ou crédirentier décède avant l’acheteur ou débirentier, qui est alors en droit, conformément au contrat, de jouir pleinement du bien sans plus verser de rente.
Le viager est un investissement intéressant car dans le cas d’un viager occupé, l’acquéreur achète avec une décote (entre 30 et 50% du bien), liée à l’occupation du bien par le vendeur (droit d’usage et d’habitation). Le prix étant divisé entre le bouquet (capital) versé au moment de la signature de l’acte authentique de vente et les rentes viagères mensuelles, l’acheteur n’a pas besoin de recourir à un emprunt bancaire. Il n’a donc pas à rembourser les intérêts d’un crédit.
Dans le cas du viager, c’est le vendeur qui fait crédit à l’acquéreur avec un étalement du paiement dans le temps : le bouquet (en moyenne entre 20 et 30% du prix) au moment de la signature de l’acte authentique et la rente viagère mensuelle.
L’achat d’un appartement ou d’une maison en viager permet à l’acquéreur-investisseur de se constituer un patrimoine avec une mise de départ moins importante qu’un investissement immobilier classique.
Pour en savoir plus sur les avantages de l’investissement en viager, consultez la Foire aux Questions (FAQ).
Pour en savoir plus sur les garanties de l’investissement en viager, consultez la Foire aux Questions (FAQ).
Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.