Posted by Face l’allongement de la durée de vie, à la baisse des pensions de retraite et la faible rentabilité des investissements financiers, la vente en viager est une solution adaptée à notre époque.
Mais pour beaucoup de personnes, acheteurs comme vendeurs, le concept est souvent un peu flou. Voici comment se défini et fonctionne la vente immobilière en viager.
Définition du viager et de ses termes importants.
Le viager est une transaction immobilière qui consiste en la vente d’un bien à une personne sans en percevoir la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition. Le complément du montant de la vente fixé par acte notarial se fait sous forme d’une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle jusqu’au décès du vendeur.
Petit lexique du viager
Crédirentier : vendeur d’un bien en viager. C’est lui qui va percevoir le bouquet et la rente viagère.
Débirentier : acheteur d’un bien en viager. Celui qui versera le bouquet et la rente viagère.
Bouquet : capital versé au comptant au lors de la signature de l’acte d’une vente viagère chez le notaire.
Rente viagère : somme d’argent que le débirentier s’engage à verser périodiquement au crédirentier. Et ce, sa vie durant.
Le démembrement de propriété
Le démembrement de propriété c’est le principe de division entre la propriété nue et son usufruit. En d’autres termes, on distingue de la pleine propriété « les murs » du bien et leur occupation.
D’un côté, il y a l’acheteur ou débirentier, qui devient propriétaire de la propriété nu, ou abusus qui signifie en droit de disposer du bien. De l’autre, il y a le vendeur ou crédirentier, qui devient usufruitier, ou usus et fructus qui veut dire : en droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits.
Les types de viager
Une vente en viager ne se réalise pas obligatoirement par un démembrement de propriété. Il existe différents types d’actes notariés pour une transaction immobilière viagère.
Le viager occupé et le viager libre
Sous sa forme la plus répandue, la vente viagère passe par un démembrement du bien immobilier lorsque le viager est occupé. Après signature de l’acte et versement du bouquet, le vendeur va continuer de conserver le droit d’usage et d’habitation, appelé DUH, jusqu’à la fin de sa vie.
L’acheteur ne devenant propriétaire que « des murs » et non la pleine propriété, versera un premier capital, généralement situé entre 10% et 30% de la valeur estimée du bien, suivit d’une rente viagère.
Un contrat de vente en viager libre lui, ne nécessitera pas de démembrement immobilier. Effectivement, le crédirentier renonçant à tout droit d’usage ou d’habitation de la propriété, l’acquéreur disposera de la totale jouissance de son bien et en deviendra donc pleinement propriétaire.
Le viager à terme
Dans le cas d’un contrat de viager à terme, le vendeur et l’acheteur s’accordent sur un prix fixe et un nombre de mensualités prédéfinies. La rente est généralement plus élevée que dans le cadre d’un contrat viager libre ou occupé classique car le prix final ne dépend plus de la durée de vie du crédirentier, appelée aussi aléa viager.
Versées pendant toute la durée du contrat, les rentes reviennent aux héritiers en cas de décès du crédirentier avant son terme. De plus, le contrat doit comporter une clause résolutoire ainsi qu’une clause d’augmentation de leur montant en cas de libération du bien avant la fin de la période définie dans le contrat.
Le viager en nue-propriété
Dans le cas d’une vente viagère en nue-propriété, le bien est vendu à sa valeur occupée et l’acquéreur versera le prix de la vente par un versement unique. De son côté, le vendeur gardera l’usufruit de son bien avec la possibilité d’y habiter ou de le louer.
Dans cette forme de démembrement de propriété, le vendeur conserve l’ensemble des taxes et charges de copropriété. Alors que les charges de l’acquéreur se limiteront aux grosses réparations nécessaires, au sens du Code Civil.
=> A lire – Calcul viager
Les clauses du contrat viager
Les formalités d’une vente en viager comprennent un avant-contrat, puis le contrat de vente à proprement parler. Les clauses qui composeront ces deux parties formaliseront :
- La promesse de vente en vue de la signature de la vente définitive qui peut être conclu sous seing privé avec un délai de rétractation de 10 jours.
- Les modalités de la vente en viager authentifiant devant notaire le consentement des protagonistes ainsi que la force probante du contrat de vente.
Les clauses de modalités d’une vente viagère
Le contrat de rente viagère formalisera donc :
- Si c’est un viager occupé ou libre ;
- Comment s’exercera la réserve du droit d’usage et d’habitation ;
- Quelle sera la répartition des charges, de l’entretien ou des travaux ;
- Quelles seront les modalités de paiement du prix ;
- Les clauses de nullité du contrat.
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