Posted by Dans un contexte favorable à l’immobilier bien plus qu’aux placements financiers dont la rentabilité est en baisse, la vente viagère répond aussi à l’allongement de la durée de vie et à la baisse des pensions de retraite. Sa forme la plus répandue c’est le viager occupé.
Définition et fonctionnement du viager occupé
Le viager occupé consiste à la transaction d’un bien immobilier entre un acquéreur, qui versera une rente mensuelle, trimestrielle ou annuelle, au vendeur, qui gardera la jouissance de son bien jusqu’à son décès ou sa libération anticipée.
Les étapes d’une vente viagère occupée
Lors d’un projet d’achat ou de vente en viager, il est important et nécessaire de consulter un cabinet ou une étude spécialisée dans ce type de transaction immobilière. Pour le vendeur, elle permettra d’évaluer les besoins et de les adapter à la transaction future. Pour l’acquéreur, de trouver le bien en fonction de ses critères géographiques, immobiliers et financiers.
Une fois le bien trouvé, l’acquéreur présentera une offre d’achat mentionnant la valeur du bouquet et de la rente qui devra être acceptée par le vendeur. Alors, le transfert de propriété se fera chez le notaire au travers d’un acte authentique qui en contractualisera les modalités : le versement du bouquet, le montant de la rente, l’indexation etc…
L’acquéreur achète donc le logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition mais seulement un premier capital, appelé bouquet, généralement situé entre 10% et 30% de la valeur estimée du bien. La contrepartie est qu’il ne pourra l’occuper qu’au décès du vendeur sauf dans le cas où celui-ci le libère par anticipation.
Le vendeur, percevra une rente mensuelle jusqu’à son décès versée par l’acquéreur.
Ses avantages et ses inconvénients
L’achat en viager occupé présente de nombreux avantages, mais avant d’acquérir ou de vendre un bien immobilier sous cette forme, il est important de se faire accompagner pour bien peser le pour et le contre.
Pour le vendeur
Le vendeur d’un bien en viager occupé bénéficie d’une rente à vie à compter de la signature de l’acte de vente. Mais surtout de la possibilité de vivre chez lui jusqu’à son décès. Par ailleurs, la rente viagère connait un régime fiscal avantageux et le bouquet est exonéré d’impôt.
Enfin, le vendeur n’a plus à payer la taxe foncière ou l’assurance propriétaire, ni à financer d’éventuels travaux importants. En revanche, dans le cas du viager occupé, le vendeur devra continuer de s’acquitter de la taxe d’habitation.
Pour l’acheteur
Pour l’acheteur, le viager occupé présente l’avantage de pouvoir échelonner son paiement tout comme il le ferait pour un crédit, à la différence qu’il en est redevable auprès du crédirentier et non d’une banque à laquelle des frais se rattachent. De plus, le vendeur conservant le droit d’usage et d’habitation le prix sera évalué en conséquence permettant ainsi d’acquérir un bien à un prix inférieur de sa valeur réelle.
Mais la rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière.
Calcul
Le calcul du prix de vente d’un viager occupé dépend de différents critères :
- La valeur du bien immobilier
- L’âge du vendeur
- L’espérance de vie du futur crédirentier
Ainsi, le prix de la vente est calculé selon ces critères en s’appuyant notamment sur des barèmes viager, tels que celui de Jacques Daubry. Ils permettent de fixer un point de référence mais peuvent tout à fait être modulés selon l’offre et la demande ou l’état de santé du vendeur.
Dans le cadre d’un achat immobilier en viager occupé, le calcul de la vente se fera avec deux décotes pour arriver à la valeur économique généralement retenue dans l’acte notarié :
- La valeur vénale occupée (VVO) : déduira 10 à 30% de la valeur libre correspondant à la décote d’occupation.
- Le droit d’usage et d’habitation : correspondant à l’indisponibilité temporaire du bien pour l’acquéreur, calculé en fonction des barèmes viager.
Le montant du bouquet est fixé librement par les parties et généralement compris entre 10 et 30% de la valeur économique du bien.
La rente est établie à partir du solde du prix de la vente, une fois le bouquet enlevé, convertie en mensualités. La fixation de son montant est en principe libre de par la loi. Pour autant, son taux doit être fixé de manière raisonnable.
Fiscalité
Pour le vendeur, bien que la rente viagère soit soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon son âge au moment du 1er versement de la rente. Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :
- 70 % pour un 1er versement à 50 ans
- 50 % pour un 1er versement entre 50 et 59 ans
- 40 % pour un 1er versement entre 60 et 69 ans
- 30 % pour un 1er versement à plus de 69 ans.
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
Pour l’acquéreur, les frais notariés et la taxe foncière seront à sa charge. La rente est généralement revalorisée chaque année, indexée sur l’indice des prix à la consommation de l’INSEE. Mais les parties sont en principe libres du choix de l’indice de référence.
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