Posted by Une vente immobilière en viager occupé passe automatiquement par un démembrement de propriété. Il s’agit là du principe de division entre la propriété nue et son usufruit. En d’autres termes, on distingue les murs du bien (la nue-propriété) et leur occupation.
D’un côté, il y a l’acheteur ou débirentier, qui devient propriétaire de la nue-propriété. De l’autre, il y a le vendeur ou crédirentier, qui devient usufruitier.
La pleine propriété
Dans le droit français, une propriété immobilière se découpe en 3 éléments distincts :
- L’usus donnant droit d’utiliser le bien pour l’occuper,
- Le fructus qui donne le droit de percevoir les avantages du bien, en général des loyers,
- L’abusus correspondant à la possession des murs de la nue-propriété.
La pleine propriété consiste à pouvoir jouir de ces trois droits en même temps. En d’autres termes d’être usufruitier de sa propriété nue.
Le droit d’usage et d’habitation (DUH)
En viager occupé, le droit d’usage et d’habitation permet au crédirentier de continuer à vivre dans son logement en empêchant le débirentier d’en prendre possession.
Contrairement à l’usufruit, le DUH est un droit personnel qui ne permet pas au crédirentier de louer son habitation. Ce droit n’est pas cessible, seul le conjoint peut en bénéficier après le décès du crédirentier. Mais seulement, si cela a été prévu dans l’acte notarié.
Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le crédirentier bénéficiant du DUH conserve seulement la taxe d’habitation. Alors que le débirentier prend à sa charge la taxe foncière, l’assurance propriétaire et les réparations importantes nécessaires, au sens du Code Civil.
L’usufruit
Est appelé usufruit le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus. Dans une vente en démembrement de propriété immobilière, l’usufruitier aura donc la possibilité d’habiter ou de louer le bien. Effectivement, il devra le conserver afin que le nu-propriétaire puisse récupérer son bien à la fin du contrat. C’est-à-dire au décès du crédirentier, ou dans le cas d’une libération anticipée.
Le crédirentier bénéficiant de l’usufruit conserve la charge de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Alors que les charges de l’acquéreur se limiteront aux réparations qui, au sens du Code Civil, sont jugée importantes et nécessaires.
La nue-propriété
La nue-propriété est le droit qui donne la faculté à l’acheteur de disposer d’un bien en le vendant, le donnant ou le léguant. Cependant, le débirentier, alors appelé nu-propriétaire, ne peut utiliser le bien.
Dans le cas d’une vente en nue-propriété, le bien est vendu à sa valeur occupée et l’acquéreur versera le prix de la vente par un versement unique.
Dans cette forme de démembrement de propriété, le vendeur conserve l’ensemble des taxes et charges de la propriété. Alors que les charges de l’acquéreur se limiteront aux grosses réparations nécessaires, au sens du Code Civil.
=> A lire – Quel est l’intérêt de la vente en Nue-Propriété ?
La valeur vénale
On parle de valeur vénale d’un bien lorsqu’il est question de son estimation en pleine propriété libre et au prix du marché. Pour déterminer sa valeur, les critères habituels sont utilisés, soit :
- Ses caractéristiques intrinsèques ;
- Sa superficie ;
- Sa localisation.
En d’autres termes, il s’agit de la détermination classique du prix d’un bien immobilier.
Lors d’une vente immobilière en viager, la valeur vénale est la base de calcul pour déterminer le montant du bouquet et le la rente viagère. Pour un viager occupé, en sera déduit un abattement correspondant au droit d’usage et d’habitation, qui permettra d’obtenir la valeur économique. Dans le cas d’un viager libre, il n’y aura aucune notion de valeur économique à appliquer.
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