Posted by Les fins de mois des retraités sont parfois difficiles et ils ne veulent pas solliciter l’aide de leurs enfants.
Vendre votre bien immobilier en viager occupé pourrait être la solution.
Mais pouvez-vous le faire et vos héritiers pourraient-ils la remettre en cause ?
Vendre son bien en viager quand on a des enfants, c’est possible. L’opération devient de plus en plus courante.
Néanmoins, les conditions sont différentes selon la situation des vendeurs…
Vous êtes un couple ou une personne seule pleinement propriétaire du bien
En tant que plein propriétaire de votre bien, vous ne devez pas demander l’autorisation à vos enfants pour vendre votre maison ou votre appartement en viager. Vous n’avez en effet aucun compte à leur rendre, vous disposez de votre bien comme vous l’entendez.
Nous vous conseillons néanmoins de leur parler de votre intention afin qu’ils ne perçoivent pas la vente en viager comme une confiscation de leur héritage.
Expliquez-leur qu’il s’agit pour vous d’une façon de conserver votre autonomie financière, ils ne devront pas subvenir à vos besoins, votre liberté de choix et votre dignité. Ils comprendront votre décision et quoi qu’il en soit, ils ne pourront pas vous empêcher de vendre.
Leurs recours seront limités. Le seul cas où ils pourraient tenter d’annuler la vente en viager est s’ils parviennent à prouver qu’il existe des éléments de déséquilibre importants dans la vente. Par exemple une discordance entre la valeur réelle du bien et le prix de vente.
En faisant appel à un expert de ce type de transaction et avec l’accompagnement de votre notaire, ce risque est nul car ils seront très attentifs à l’estimation du prix de vente du bien, aux calculs viager (bouquet, rente), à l’équilibre contractuel entre les deux parties (vendeur et acquéreur) et à la sécurité du contrat de vente (indexation de la rente viagère, majoration de la rente en cas de libération anticipée du bien, répartition des charges, taxes et travaux,…).
Vous êtes conjoint survivant
Si l’un des époux est décédé, l’époux survivant n’est souvent plus propriétaire que d’une partie du bien et usufruitier pour le reste, détenu en nue-propriété par les enfants. Dans ce cas, pour vendre le bien en viager, les enfants devront donner leur autorisation.
S’ils acceptent, vous pourrez vendre la nue-propriété de la maison ou de l’appartement. Chacun recevant alors le montant qui lui revient légalement.
Prenons un exemple : une veuve a un fils. À la mort de son mari, elle a obtenu la pleine propriété sur la moitié de l’appartement et l’usufruit sur l’autre moitié. Son fils ayant la nue-propriété sur 50% du bien. Lors de la vente en viager, le bien est estimé à 150 000 €. La maman ayant par exemple 75 ans lors de cette vente en viager occupé, et selon les tables du barème Daubry, le fils recevra 38 325€. Sa mère pourra convertir en rente viagère le solde de la nue-propriété restant.
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