Posted by Vous cherchez une solution pour booster le rendement de votre épargne ? Avez-vous pensé au viager ?
Le rendement en berne des livrets réglementés et de l’assurance vie vous pousse à envisager d’autres placements pour votre épargne. Avez-vous pensé au viager ? En croissance de 5% par an, ce dispositif reste encore méconnu, alors qu’il propose nombre d’avantages aux investisseurs pour booster le rendement de leur épargne.
Qu’est-ce que le viager ?
Pour mieux comprendre comment le viager peut permettre de dynamiser le rendement de votre épargne, revenons brièvement sur son fonctionnement. Le viager est une transaction immobilière par laquelle l’acquéreur (débirentier) achète un bien immobilier à un vendeur (crédirentier) avec un paiement étalé dans le temps. Dans la vente en viager, le vendeur fait crédit à l’acheteur.
Au moment de conclure la vente en viager, l’acheteur verse un capital (le bouquet) au vendeur, qui représente en moyenne 30% de la valeur du bien. Par la suite, l’acheteur s’acquitte d’une rente viagère mensuelle, payée jusqu’au décès du vendeur, ou de son conjoint si le contrat prévoit une clause de réversion.
Le viager peut être occupé (le vendeur reste dans le bien immobilier jusqu’à son décès : droit d’usage et d’habitation à vie), ou libre (l’acquéreur dispose immédiatement du bien, il peut l’occuper, le louer ou le vendre). Naturellement, le montant du bouquet et de la rente viagère sont moins importants dans le cadre d’un viager occupé, car l’acheteur ne peut ni l’habiter, ni le louer immédiatement (décote liée au droit d’usage et d’habitation). Dans 9 cas sur 10, l’acheteur signe un contrat de viager occupé. Nous allons donc centrer notre propos sur ce dernier.
Quels sont les avantages du viager pour doper le rendement de son épargne ?
Le rendement de l’épargne dépend de différents facteurs, dont les frais d’acquisition du support de placement et la fiscalité applicable. Au regard d’autres produits comme les actifs financiers et l’investissement locatif, le viager offre un potentiel de rendement supérieur et ce, sans risque, grâce à la résilience du marché immobilier.
A lire :
– Les avantages de l’achat en viager
Le viager, un levier pour maîtriser ses frais d’acquisition
Les frais d’acquisition ou d’entrée sur un support de placement constituent un frein à la rentabilité de l’épargne, dont le viager permet de s’affranchir.
En viager, vous ne payez pas le bien immobilier à sa valeur réelle, mais à sa valeur occupée. Pour tenir compte de l’occupation par l’acheteur jusqu’à son décès, l’investisseur bénéficie d’une décote d’occupation, qui représente en moyenne 40% de la valeur du bien.
Le prix décoté correspond au droit d’usage et d’habitation (DUH) à vie du vendeur. Elle vient compenser le fait que vous ne puissiez pas percevoir de loyers pendant que le vendeur est dans les lieux.
Conséquence directe de cette diminution de prix : vous payez des frais de notaire moins élevés que dans le cadre d’un achat classique. En effet, en viager, vous payez des droits de notaire sur la valeur fiscale du bien (déduction faite du DUH) et non sur sa valeur de marché.
Enfin, vous n’avez pas à souscrire un prêt immobilier pour financer l’acquisition du viager. Le bouquet est payé comptant, et les rentes sont versées grâce aux revenus que vous percevez par ailleurs, comme votre salaire. Les intérêts d’emprunt ne viennent donc pas grever le rendement de votre placement.
Le viager, pour limiter les frais de gestion
Il appartient au vendeur d’entretenir le logement en bon père de famille et de payer les charges locatives courantes (taxe d’habitation, taxe d’enlèvement des ordures ménagères : TEOM). De votre côté, vous assumez les grosses réparations et la taxe foncière.
Le viager, un placement à fiscalité neutre
En investissement locatif, vous augmentez votre assiette imposable avec les loyers perçus. En comparaison, le viager est une opération fiscalement neutre : les loyers que vous auriez perçus sont reversés sous la forme du DUH.
À savoir : les gains et plus-values d’un portefeuille d’actions sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux).
Le viager, un excellent rapport rendement / risque
L’immobilier est sans conteste un support de placement rémunérateur, qu’il soit détenu en direct ou par le biais de parts de SCPI. Généralement compris entre 3 et 10%, le taux de rendement immobilier est largement supérieur à la moyenne servie par l’assurance vie en fonds euros (1,30% selon la Fédération Française de l’Assurance), et à celui du livret A (0,50%).
Le viager vous permet ainsi d’obtenir un meilleur rendement de votre épargne par rapport aux produits financiers, et sans risque. Même s’il peut légèrement souffrir en période de crise, le marché immobilier a toujours su démontrer sa résilience.
À l’inverse, pour trouver un rendement égal à celui de l’immobilier sur des placements boursiers, vous devez nécessairement prendre des risques, dont celui de perte en capital.
Quelle rentabilité pour un viager ?
Il convient de distinguer le rendement de la rentabilité. Exprimé par un taux, le rendement désigne les gains que vous pouvez obtenir d’un placement chaque année (par exemple, un loyer dans le cadre d’un investissement locatif). La rentabilité quant à elle intègre la valorisation de l’épargne, c’est-à-dire la plus-value espérée lors de la revente du bien.
Prenons l’exemple d’un viager occupé par une femme de 74 ans, dont l’espérance de vie est de 17 ans (barème Daubry).
Valeur vénale du bien libre : 180 000 euros
Droit d’usage et d’habitation : 90 540 euros, à défalquer du prix de vente
Vous versez un bouquet de 20 000 euros lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. La rente viagère mensuelle est fixée à 387 euros.
Au final, grâce à un apport de 20 000 euros et à un effort d’épargne de 387 euros par mois pendant 17 ans, soit au total 99 000 euros, vous devenez propriétaire d’un bien d’une valeur de 180 000 euros.
Rendement de l’opération ? Environ 6% par an ! Et si nous prenons en compte une valorisation du bien de 20% sur 17 ans, la rentabilité passe à 7,2% !
A lire :
– Comment estimer la rentabilité d’un investissement en viager ?
En conclusion, en vous positionnant sur ce marché de niche, l’investissement viager répond à deux objectifs :
- Un investissement éthique, à impact social positif : vous permettez à un retraité d’augmenter son pouvoir d’achat et vous favorisez son maintien à domicile ;
- Un investissement performant et rentable.
Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
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