Posted by Toute copropriété doit disposer d’un syndic. L’activité du syndic de copropriété a été réglementée par différentes lois depuis 1970.
90 % des copropriétés font le choix d’un syndic professionnel. Cependant, il est tout à fait légal de choisir un syndic non-professionnel appelé « syndic bénévole ». En effet, la loi prévoit que tout copropriétaire peut prendre en charge la gestion de la copropriété.
En pratique, le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire, l’ensemble des propriétaires de l’immeuble, peut choisir de confier la gestion de la copropriété à un syndic professionnel ou à un copropriétaire.
Or, lorsque vous êtes copropriétaire, il arrive que vous soyez insatisfait de votre syndic professionnel au regard de son coût et d’un possible manque de réactivité. Dans ce cas, vous pouvez être tenté de proposer votre candidature pour devenir syndic, cependant, il est important de bien comprendre les enjeux.
Quel est le rôle du syndic de copropriété ?
Le syndic de copropriété a pour mission principale de faire appliquer le règlement de copropriété par les occupants de l’immeuble et de mettre en œuvre les décisions votées par l’assemblée générale des copropriétaires. Ses missions peuvent être de :
- gérer l’entretien de l’immeuble et le personnel,
- faire exécuter les travaux votés,
- prendre les mesures d’urgence,
- payer les charges communes et les dépenses courantes,
- répartir les charges selon les lots et en obtenir le paiement,
- gérer la comptabilité et la trésorerie de la copropriété.
Enfin, chaque année, il doit convoquer une assemblée générale afin de faire un bilan des actions menées et de voter le budget prévisionnel et les travaux de l’année à venir. C’est au syndic de préparer le budget prévisionnel et de rédiger le procès-verbal de l’assemblée.
A retenir
Si vous achetez un appartement en viager, le syndic de la copropriété devra être informé de la vente afin d’en tenir compte lors des appels de charges. En effet, il devra s’adresser au vendeur occupant pour les charges locatives et à vous, en tant que débirentier, pour les travaux de grosses réparations et les frais de syndic. Par contre, dans le cadre d’un viager libre, vous assumerez toutes les charges.
A lire : Viager et répartition des charges et des travaux : qui paie quoi ?
Si vous avez des questions sur le fonctionnement du viager et de la nue-propriété, Renée Costes est à votre écoute pour vous informer et vous accompagner dans vos opérations de démembrement et de monétisation de la propriété immobilière (viager, nue-propriété, vente à terme).
Quelles sont les obligations d’un syndic professionnel ?
Le syndic professionnel doit posséder une carte professionnelle, avoir une assurance responsabilité civile professionnelle et disposer d’une garantie financière.
Par ailleurs, il doit ouvrir un compte bancaire au nom de la copropriété gérée, sauf décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires.
Comment nommer un syndic non-professionnel ?
Vous pouvez décider de confier la gestion de la copropriété à un syndic non-professionnel, c’est-à-dire, à un copropriétaire lors de l’assemblée générale annuelle. L’élection se fait dans les mêmes conditions que celle d’un syndic professionnel, c’est-à-dire, à la majorité des voix, absents compris.
Par exemple, pour une copropriété comptant 16 copropriétaires, il faudra huit voix plus une, donc neuf voix.
La durée du mandat est librement fixée par l’assemblée, sans pouvoir excéder 3 ans.
Le syndic bénévole a la possibilité de demander une rémunération. Elle est fixée lors de l’assemblée. Elle est souvent d’environ 400 euros par an. Celle-ci peut être plus élevée lorsque le syndic s’occupe de certaines tâches comme des tâches ménagères. Par ailleurs, le syndic a le droit au remboursement des frais engagés pour remplir ses fonctions.
Comment se déroule la gestion par un syndic non-professionnel ?
En pratique, si vous êtes nommé syndic bénévole, vous aurez exactement les mêmes fonctions qu’un syndic professionnel. Cependant, vous pourrez confier les missions comptables à un consultant indépendant ou à une association pour moins de 100 € par an. De plus, de nombreux logiciels gratuits sont disponibles pour réaliser ces tâches.
Bon à savoir
Des associations pourront vous accompagner contre une adhésion annuelle d’environ 100 €. Elles vous aideront à récupérer les archives, la comptabilité et la trésorerie auprès de l’ancien syndic. Celui-ci disposera d’un mois pour vous les transmettre.
Par ailleurs, en tant que syndic bénévole, vous devrez vous montrer disponible et avoir des compétences comptables et juridiques, ainsi qu’un bon relationnel pour établir une relation de confiance avec les copropriétaires.
Attention
Même si vous n’êtes pas un syndic professionnel, vous serez légalement responsable et votre responsabilité civile pourra être mise en jeu en présence d’une faute de votre part. C’est pourquoi, même pour un syndic non-professionnel, la souscription d’une assurance est conseillée.
Pourquoi choisir un syndic non-professionnel ?
La plupart du temps, le syndic bénévole est choisi afin de réaliser des économies face aux honoraires des syndics professionnels (entre 3 000 et 8 000 €) et aux facturations de certaines prestations.
Le syndic bénévole permet de bénéficier d’une réduction des coûts d’environ 20 %. De plus, celui-ci se montre généralement plus réactif face aux imprévus et plus vigilant puisqu’il est lui-même copropriétaire.
Syndic professionnel ou syndic non-professionnel, comment choisir ?
Le choix du syndic bénévole concerne principalement les petites copropriétés. Au-delà d’une vingtaine de copropriétaires, la mission d’un syndic bénévole devient compliquée puisqu’elle nécessite davantage de temps. De plus, il faut que les copropriétaires soient de bons payeurs et qu’ils s’entendent pour prendre les décisions rapidement.
A l’inverse, en présence d’une copropriété de plus de 20 copropriétaires ou nécessitant d’important travaux, il est préférable de se tourner vers un syndic professionnel.
Cependant, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence en demandant plusieurs devis.
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