Posted by Le démembrement de la propriété immobilière entre la nue-propriété et l’usufruit est une situation de plus en plus courante.
De nombreux parents font une donation de leur vivant à leur(s) enfant(s) ou décident de vendre la nue-propriété de leur résidence principale, en se réservant l’usufruit du bien.
Lors d’un démembrement, il est impératif de connaitre les règles et les droits et les devoirs du nu-propriétaire et de l’usufruitier.
Au travers de cet article, nous allons vous décrire les règles du démembrement de la propriété immobilière.
RAPPEL : Qu’est-ce que la nue-propriété et l’usufruit ?
Le démembrement de propriété est un partage de la propriété, entre la nue-propriété (« les murs ») et l’usufruit (droit d’occupation du logement et d’en percevoir les fruits = les loyers).
L’usufruitier profitera librement de son bien durant toute sa vie, soit en l’occupant, soit en le louant et en percevant les loyers. Le nue propriétaire, disposera d’une jouissance différée, puisqu’il devra attendre le décès de l’usufruitier pour jouir du bien (l’occuper, le louer ou le vendre).
Quels sont les droits et les obligations du nu-propriétaire et de l’usufruitier ?
L’usufruitier possède un droit de jouissance sur le bien, il peut l’occuper ou le louer. Il a l’obligation de le conserver en l’état.
Conserver le bien immobilier en l’état, signifie que l’usufruitier doit l’entretenir et en conserver la substance. L’usufruitier ne peut pas le vendre ou en modifier l’usage. Il ne peut pas transformer un logement d’habitation en local commercial.
Le nu-propriétaire devra attendre le décès de l’usufruitier pour pouvoir en profiter et disposer pleinement du bien.
Références juridiques :
- Article 578 : L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais a la charge d’en conserver la substance.
- Article 579 : L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme.
A lire :
– La nue-propriété, comment ça marche ?
– Quelle est la différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation (DUH) ?
– Quels sont les avantages de la nue-propriété ?
Qui paye les travaux sur un logement démembré ?
La prise en charge des travaux sur un bien immobilier démembré, est régie par les articles 605 et 606 du code civil.
L’article 605 précise :
L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
En résumé, l’usufruitier a la charge de l’entretien du bien.
L’article 606 précise qui paye les travaux :
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
En résumé, le nu-propriétaire paye les gros travaux et grosses réparations : murs porteurs et poutres, rétablissement des poutres et charpentes et couvertures et des murs de soutènement et des clôtures.
A lire :
– Quelle est la répartition des charges et des travaux dans un démembrement immobilier ?
En conclusion, dans le cas d’un démembrement de la propriété immobilière, il est impératif de faire appel à un professionnel expert de ce type de transaction. Il anticipera les conséquences du démembrement et définira clairement dans la rédaction de l’acte authentique de vente à qui incombe le paiement des travaux et des charges, ce qui évitera tous risques de contentieux.
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