Posted by Pour obtenir un complément de retraite et/ou financer la perte d’autonomie ou la dépendance, vous hésitez entre deux types d’investissements : le viager et l’assurance vie. Avant de faire votre choix, il convient de prendre en compte les frais liés à la mise en place de chacune de ces solutions d’épargne, le rendement que vous pouvez en espérer et la fiscalité applicable.
Comment fonctionnent le viager et l’assurance vie ?
Le viager occupé ou libre est un investissement immobilier. Le contrat d’assurance vie est un investissement sur les marchés financiers.
Fonctionnement du viager
Le viager est une transaction immobilière à paiement échelonné, qui s’envisage sur le moyen et long terme. En tant qu’investisseur (débirentier), vous versez un capital comptant (le bouquet) au vendeur (crédirentier) au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, puis des rentes viagères jusqu’à son décès. Le plus souvent, le viager est vendu occupé, ce qui vous permet de bénéficier d’une décote sur le prix de vente : décote d’occupation (droit d’usage et d’habitation : DUH) qui représente en moyenne 40% de la valeur réelle du bien immobilier.
Il appartient au vendeur d’entretenir le bien en bon père de famille et d’assumer les dépenses courantes, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). L’acheteur en viager prend à sa charge la taxe foncière et les gros travaux. Au décès du vendeur ou de son conjoint si le contrat prévoit une réversion de la rente, l’acquéreur récupère la jouissance totale du bien, il peut l’occuper, le louer ou le vendre.
A lire :
– Le viager, comment ça marche ?
Fonctionnement de l’assurance vie
Selon le type de contrat que vous choisissez, monosupport ou multisupport, les fonds versés sur l’assurance vie sont soit exclusivement investis sur des fonds en euros, soit répartis entre fonds en euros et unités de compte.
Avec les fonds en euros, vous bénéficiez de la sécurisation du capital : l’assureur s’engage à vous restituer intégralement les fonds déposés, augmentés des intérêts annuels. Pour parvenir à cet objectif, l’assureur investit sur des supports sans risques, comme des obligations d’État.
Les unités de compte répondent à un objectif de performance, et sont donc investies sur des supports plus risqués, comme des actions. L’assureur s’engageant seulement sur le nombre d’unités de compte et non sur leur valeur, il existe un risque de perte en capital.
La sortie de l’assurance vie s’effectue en capital ou en rente viagère. Notez que l’épargne reste disponible, mais que la fiscalité est pénalisante en cas de retrait partiel ou total des fonds avant 8 ans.
Viager ou assurance vie : les frais
Les frais liés à la mise en place du viager ou de l’assurance vie doivent être pris en compte avant d’opter pour l’un ou l’autre de ces supports d’investissements.
Les frais en viager
L’investisseur en viager sera confronté à deux types de frais :
- Les honoraires de l’expert viagériste : le viager est un dispositif complexe qui nécessite l’accompagnement d’un professionnel maîtrisant les volets juridiques, fiscaux et patrimoniaux de l’opération ;
- Les frais de notaire : ils dépendent du type de viager choisi. En viager libre, les frais de notaire sont calculés sur la base du prix de vente. En viager occupé, ils seront réduits à hauteur de la valeur fiscale du bien, c’est-à-dire déduction faite du DUH.
Et c’est tout !
Les frais en assurance vie
La tarification d’un contrat d’assurance vie est complexe et intègre :
- Les frais d’entrée ou frais de versement : comme leur nom l’indique, les frais d’entrée correspondent à une commission que vous versez au distributeur du contrat. Ils sont compris entre 0.5 et 5% des sommes versées. Peuvent s’y ajouter des frais de dossier ;
- Les frais de gestion : ils sont compris entre 0.5 et 1% des encours annuels placés sur le contrat ;
- Les frais d’arbitrage : ils sont dus chaque fois que vous transférez votre épargne ou vos gains d’un support à l’autre (des unités de compte vers les fonds en euros, par exemple), et dépendent de l’assureur ;
- Les frais cachés : ils correspondent à des sommes prélevées pour la gestion d’unités de compte investies sur des Sicav et des fonds communs de placement.
Viager ou assurance vie : la rentabilité
Le rendement des supports d’investissement est bien entendu au cœur de vos préoccupations. Découvrez ce que vous pouvez attendre du viager et de l’assurance vie.
La rentabilité du viager
Grâce à la décote d’occupation (DUH), aux frais de notaire réduits et au financement sans crédit bancaire du bouquet, l’investissement en viager offre une rentabilité annuelle forte : entre 7 et 9 %, avec une prise de risque moindre. L’immobilier demeure en effet un placement sécurisé, sur un marché résilient.
La rentabilité de l’assurance vie
Les fonds en euros servent un rendement en baisse continue, qui s’est établi à 1,20% en 2020, soit à peine plus que l’inflation. Pour trouver de la performance, vous devez souscrire des unités de compte avec un rapport rendement / risque élevé, sur des marchés bien plus fluctuants que celui de l’immobilier… Avec un risque de moins-value au dénouement du contrat !
Viager ou assurance vie : la fiscalité
L’avantage du viager, c’est qu’il vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier sans pression fiscale. En effet, vous ne percevez pas de loyers qui viendraient alourdir votre assiette imposable.
En assurance vie avec sortie en capital, seuls les intérêts générés par le contrat d’assurance vie sont imposables, et la fiscalité dépend de la durée de détention du contrat (plus ou moins de 8 ans). Si vous optez pour une sortie en rente viagère, sachez qu’une fraction de celle-ci est taxée à l’impôt sur le revenu.
Comme vous le constatez, la balance penche clairement en faveur du viager si vous cherchez à investir avec un fort potentiel de rendement, moyennant peu de frais et sans pression fiscale !
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