Posted by Vous souhaitez et cherchez comment optimiser vos placements et votre épargne. Avez-vous pensé à l’investissement en nue-propriété ? Comment acquérir un bien immobilier et se constituer un patrimoine immobilier via la technique du démembrement de la propriété ? Quelles sont les conséquences sur la fiscalité et les charges ?
Comment fonctionne le démembrement de la propriété immobilière ?
Le droit de la propriété est séparé en trois droits :
- l’usus = droit d’user de la chose = droit d’occupation du bien
- le fructus = droit de jouir de la chose = droit de louer le bien et de percevoir les loyers
- l’abusus = droit de disposer de la chose = possession de la nue-propriété (les « murs »)
Le propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale ou résidence secondaire ou immobilier locatif) peut vendre la nue-propriété en conservant soit un droit d’usage et d’habitation (occupation), soit l’usufruit (jouissance du bien, le vendeur peut utiliser le logement en l’habitant ou le louer et en percevoir les revenus).
Le démembrement est toujours temporaire, à terme, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété du bien.
Acheter un bien immobilier en nue-propriété, est-ce moins cher ?
Le prix d’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier subit une décote de l’ordre de 40 à 50%, lié à l’occupation du logement par le vendeur.
Qui paye les charges et les travaux ?
Le vendeur occupant ou usufruitier prend en charge l’entretien du bien immobilier.
Si le vendeur s’est réservé l’usufruit du bien, il s’occupe de la location du bien et supporte la charge financière en cas de défaillance du locataire.
Les gros travaux sont à la charge de l’acquéreur-investisseur.
A lire : Viager et répartition des charges et des travaux : qui paie quoi ?
Quels sont les impacts fiscaux si j’achète la nue-propriété d’un bien immobilier ?
L’usufruitier paye la taxe foncière.
Si le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, c’est l’acquéreur qui paye la taxe foncière, hors la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui reste à la charge du vendeur.
L’acquéreur déclare la valeur de la nue-propriété au titre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), le vendeur déclare la valeur du droit d’usage et d’occupation au titre de l’IFI.
A lire : Optimisation fiscale : avez-vous pensé au démembrement de propriété immobilière ?
Que se passe-t-il à la fin du démembrement de la propriété immobilière ?
L’acquéreur-investisseur récupère la pleine propriété du bien, sans aucun frais supplémentaire.
En conclusion, l’investissement en nue-propriété est une solution très efficace pour se constituer un patrimoine immobilier et préparer sa retraite (Epargne Retraite Immobilière).
A lire :
- Diversifier son patrimoine grâce au viager
- Préparer sa retraite grâce au démembrement de propriété immobilière : un bon plan ?
Pour votre investissement et acquisition en démembrement de la propriété immobilière (viager, nue-propriété,…), faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
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