Posted by Même si elle progresse de 5% par an, la vente en viager demeure méconnue des Français, alors qu’elle constitue un outil performant pour la diversification du patrimoine. Il est possible de devenir propriétaire d’un bien immobilier moyennant une faible mise de départ et sans recours à l’emprunt. Au regard du fonctionnement du viager, vous bénéficiez d’une fiscalité attractive à l’impôt sur le revenu et à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Contrairement à un investissement locatif classique, le viager permet de s’affranchir des risques locatifs et de dégager une belle rentabilité.
OUI, le viager est particulièrement intéressant pour les investisseurs.
Le viager est accessible moyennant une mise de départ faible
Le viager peut être libre (l’acheteur en dispose immédiatement) ou occupé (le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation : DUH, du logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite). Le viager occupé représente 9 transactions sur 10.
Le viager est une transaction immobilière avec paiement échelonné. Le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, l’acheteur (débirentier) verse un capital comptant (le bouquet) au vendeur (crédirentier), qui représente en moyenne 20 à 30% de la valeur du bien, puis une rente viagère mensuelle jusqu’au décès du vendeur. La valeur d’achat du bien est diminuée du droit d’usage et d’habitation (décote d’occupation) jusqu’à 40 à 50%.
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Grâce au viager, l’investisseur peut ainsi accéder à la propriété immobilière moyennant un prix d’acquisition inférieur à celui d’une transaction classique. Il finance la rente viagère due au vendeur jusqu’à son décès (ou à celui de son conjoint si le contrat prévoit la réversibilité de la rente) grâce à ses revenus.
À savoir : les frais de notaire payés par l’acheteur sont minorés car ils sont calculés sur la base de la valeur fiscale du bien, c’est-à-dire après application de la décote d’occupation.
Le viager ne nécessite pas de recourir à un emprunt bancaire
L’achat en viager et le paiement du bouquet se font sans recours à un prêt immobilier. C’est le vendeur qui vous fait crédit, d’où le terme « crédirentier ».
En diversifiant votre patrimoine avec un achat en viager, vous réalisez d’importantes économies, car vous n’avez pas à supporter :
- Les intérêts d’emprunt ;
- Les frais bancaires liés à l’émission d’une offre de prêt et à la mise en place d’un crédit immobilier ;
- Les frais de garantie : la banque exige toujours qu’un emprunt soit couvert par une garantie comme un cautionnement, une hypothèque ou un nantissement. Cette garantie pèse jusqu’à 2% du montant de l’opération ;
- Les primes d’assurance de prêt, qui peuvent représenter jusqu’à 30% du financement.
Lire aussi : Les avantages d’acheter en viager
Le viager n’alourdit pas l’imposition
Dans le cadre d’un investissement locatif, vous percevez des loyers qui s’ajoutent à vos autres revenus, alourdissant ainsi votre assiette imposable. À l’inverse en viager, les loyers vous sont reversés en une seule fois, par le biais du DUH : vous ne payez pas plus d’impôt sur le revenu.
Autre atout du viager : il vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier en limitant la taxation à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), grâce au mécanisme du démembrement du droit de propriété. Restant dans le logement jusqu’à son décès, le vendeur dispose d’un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie) ou d’un usufruit (occupation à vie ou location du bien et perception des loyers), tandis que l’acquéreur jouit de la nue-propriété du bien.
Pour l’IFI, vous devez déclarer au fisc la valeur non pas de la pleine propriété du bien, mais sa valeur en nue-propriété. L’évaluation se fait selon un barème reposant sur l’âge de l’usufruitier (le vendeur). Par exemple, s’il a moins de 71 ans révolus, la valeur de la nue-propriété est fixée à 60% de la valeur en pleine propriété.
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Lire aussi : Connaissez-vous les avantages de l’investissement en nue-propriété ?
Le viager supprime les risques locatifs
Autre avantage du viager : vous vous affranchissez des risques locatifs qui pèsent sur un investissement immobilier classique, comme les impayés de loyers, la carence ou la vacance locative, ou encore la dégradation. Le vendeur conservant la propriété à vie (DUH) et un lien affectif avec son bien, il veille à l’entretenir avec soin.
Le viager propose un rapport risque / rendement attractif
Prix d’acquisition décoté, frais de notaire réduits, fiscalité avantageuse et absence de risques locatifs constituent autant de facteurs qui concourent à la rentabilité de votre investissement en viager. Celle-ci s’établit ainsi en moyenne entre 7 et 9%. L’immobilier étant un marché résilient, vous pouvez également escompter une plus-value à la revente.
En conclusion, le viager apparait comme un outil de diversification du patrimoine intéressant, en ce qu’il vous permet d’investir dans l’immobilier avec un fort effet de levier (prix décoté, pas d’emprunt) et des avantages fiscaux (pas de revenus locatifs, IFI moindre).
Le viager est un produit d’Epargne Retraite Immobilière et la stratégie idéale pour diversifier astucieusement son patrimoine et préparer sa retraite.
Lire aussi : Le viager est-il un investissement intéressant ? Comment faire du viager un investissement rentable ?
Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
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