Les avantages de l'investissement en nue-propriété

Connaissez-vous les avantages de l’investissement en nue-propriété ?

L’investissement en nue-propriété est un outil financier et patrimonial pour constituer un patrimoine immobilier et préparer sa retraite (épargne retraite immobilière).

Une valorisation automatique du patrimoine

Le démembrement de propriété immobilière permet de réaliser un investissement immobilier sécurisé basé sur une capitalisation mécanique plutôt que sur un rendement locatif.

En effet, la capitalisation est sûre et n’alourdit pas l’imposition comparativement à la rentabilité locative aléatoire, grevée de frais et de taxes.

Un investissement sécurisé et serein

La nue-propriété est un droit réel, l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier est donc un investissement tangible et pérenne.

Le montage (séparation de la nue-propriété et de l’usufruit) affranchit l’investisseur de tous risques et contraintes de gestion locative. En effet, le vendeur occupant ou usufruitier est en charge de l’entretien du bien pendant toute la durée de l’opération (démembrement).

La répartition des frais et charges d’entretien, des travaux et des taxes est définie contractuellement et légalement entre le vendeur et l’acquéreur-investisseur.

À l’issue du démembrement, l’investisseur recouvre automatiquement la pleine propriété de son bien sans frais ni taxe.

Une rentabilité et une visibilité sur le long terme

L’investissement en nue-propriété présente de nombreux avantages sur le plan financier :

  • L’acquisition du bien s’effectue pour une valeur de 60 à 70% de sa valeur en pleine propriété.
  • La décote sur le prix d’acquisition induit un engagement financier moindre (apport personnel, endettement, frais financiers, frais notariés,…).
  • Le gain est issu de la revalorisation progressive (remembrement & plus-value immobilière) de la valeur de la nue-propriété devenant pleine propriété au terme de la période.

L’ensemble de ces paramètres connus et maitrisés dès l’origine de l’opération, conduisent à optimiser la rentabilité de l’investissement.

Une fiscalité optimisée

L’investissement en nue-propriété permet d’optimiser sa fiscalité.

  • Les intérêts d’emprunt sont déductibles dans la catégorie des revenus fonciers.
  • L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est partagé entre les deux parties et calculé en proportion des valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété.
  • Si l’investisseur souhaite vendre son bien après la période de démembrement, la référence prise en compte pour le calcul de la plus-value est la valeur en pleine propriété à la date d’acquisition de la nue-propriété.
  • Le paiement de la taxe foncière dépend du type de démembrement :
    • Démembrement avec une réserve d’usufruit : la taxe foncière est assumée par l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement.
    • Démembrement avec un droit d’usage et d’habitation pour le vendeur : l’acquéreur paye la taxe foncière.

Un investissement offrant une liberté totale

L’investisseur est libre de revendre son bien à tout moment :

  • pendant la durée de démembrement, sur la base de la valorisation intermédiaire du prix de la nue-propriété.
  • à l’issue de la période de démembrement, sur la base de la valeur de la pleine propriété.

A l’issue de la période de démembrement, l’investisseur a aussi le choix de conserver son bien et d’en jouir librement : l’habiter ou le louer.

En conclusion, les 5 avantages de l’investissement en nue-propriété :

  1. Un investissement sécurisé grâce à une capitalisation mécanique
  2. Aucun risque locatif
  3. Une performance et une fiscalité optimisées
  4. Une visibilité sur son effort d’épargne
  5. Une liberté totale de vendre à tout moment sans remise en cause des avantages acquis

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