Posted by Le démembrement de propriété immobilière consiste à diviser la nue-propriété et son usufruit. En d’autres termes, on distingue les murs du bien (la nue-propriété), le droit de disposer des fruits du bien (la perception des loyers) et le droit d’user du bien (l’occupation).
Anticiper sa succession en donnant la nue-propriété de son vivant permet de réduire les droits de donation et de supprimer les droits de succession.
Le démembrement immobilier prend fin au décès de l’usufruitier : à ce moment-là, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer.
Le démembrement de propriété résumé en 3 mots : Usus, Fructus et Abusus
Le démembrement trouve son origine dans les trois composantes du droit de propriété :
- L’usus qui donne le droit d’utiliser le bien pour l’occuper,
- Le fructus donnant le droit de percevoir les avantages du bien, en général des loyers,
- L’abusus qui correspond à la possession des murs de la nue-propriété.
On parle de démembrement lorsque les trois attributs de la propriété ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Le droit de nue-propriété peut être transmis soit par donation, soit par succession, soit par cession.
Nue-propriété et viager occupé : différence entre usufruit et droit d’usage et d’habitation (DUH)
Dans le cadre d’un démembrement de propriété immobilière avec cession de la nue-propriété, l’usufruitier aura la possibilité d’habiter le bien ou de le louer, mais pas d’en disposer. Il devra conserver le bien en bon état afin que le nu-propriétaire puisse récupérer son bien à la fin du démembrement (décès du vendeur).
Lors d’un démembrement de propriété avec réserve d’usufruit, le vendeur (crédirentier) conserve la charge de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Les charges de l’acquéreur concernent les réparations qui, au sens du Code Civil, sont jugées importantes et nécessaires.
Contrairement à l’usufruit, le droit d’usage et d’habitation (DUH) est un droit personnel qui ne permet pas au vendeur (crédirentier) de louer son habitation. Ce droit n’est pas cessible, seul le conjoint survivant peut continuer d’habiter le logement jusqu’à la fin de sa vie, après le décès du vendeur (crédirentier).
ATTENTION : cette disposition pour protéger le conjoint survivant doit être prévue dans l’acte authentique de vente.
Dans le cadre d’une vente en viager occupé, le vendeur (crédirentier) bénéficiant d’un droit d’usage et d’habitation (DHU), conserve seulement à sa charge, le paiement de la taxe d’habitation. L’acquéreur (débirentier) prend à sa charge la taxe foncière, l’assurance propriétaire et les réparations importantes et nécessaires, au sens du Code Civil.
Les avantages fiscaux d’un démembrement de propriété
Le démembrement de propriété présentes de nombreux avantages sur le plan de la fiscalité.
La fiscalité de la vente en viager
Que le viager soit libre ou occupé, quelle que soit l’option de paiement choisie, le viager a des spécificités fiscales avantageuses pour le vendeur et pour l’acquéreur :
- Les frais notariés dans le cadre d’un viager occupé ne sont pas calculés sur la valeur vénale du bien, mais sur sa valeur décotée prenant en compte le droit d’usage et d’habitation. Ces frais à la charge de l’acquéreur sont allégés et permettent ainsi une économie non négligeable.
- Les impôts locaux sont répartis de telle manière que l’acquéreur d’un bien en viager aura à sa charge la taxe foncière, déduction faite de la taxe d’enlèvements des ordures ménagères à charge de l’occupant. Le vendeur d’un viager occupé, doit s’acquitter de la taxe d’habitation, alors qu’en viager libre, cette taxe incombe aux acheteurs ou à l’occupant du bien.
- L’impôt sur la fortune immobilière ne sera pas calculé sur la valeur de la pleine propriété pour l’acquéreur d’un bien en viager occupé, mais uniquement sur la valeur correspondante à la nue-propriété du bien. Ce mode de calcul constitue ainsi un avantage non négligeable pour ceux qui cherchent à éviter l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
- L’impôt sur le revenu incluant la rente viagère perçue par le vendeur bénéficie d’un abattement fiscal substantiel selon l’âge du vendeur au moment de la vente. À la date du premier versement, la fraction imposable est fixée de la manière suivante : 40% de la rente si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans inclus et 30% de la rente si le vendeur est âgé de 70 ans et plus.
En conclusion, le démembrement de propriété immobilière offre des avantages fiscaux tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.
Besoin d’informations à propos du démembrement de propriété, contactez-nous.