Posted by La loi ne fixe pas de limite minimale et maximale d’âge pour vendre en viager. Cependant, dans les faits, la vente en viager s’adresse avant tout aux retraités. Pourquoi la vente en viager est-elle intéressante pour les retraités français ?
Il n’y a pas d’âge légal minimum pour vendre en viager
Le Code civil n’impose aucun âge minimum pour vendre en viager.
La vente en viager n’est pas adaptée avant 60 ans
Vendre en viager trop jeune ne présentera aucun intérêt financier et vous aurez du mal à trouver des acquéreurs-investisseurs intéressés.
En dessous de 60 ans, nous vous conseillons plutôt d’envisager la vente à terme.
A lire : Le bon âge pour vendre en viager
Pourquoi la vente en viager en dessous de 60 ans n’est-elle pas intéressante financièrement ?
La vente en viager consiste à céder la nue-propriété (les « murs ») de son bien tout en continuant à l’occuper (droit d’usage et d’habitation : DUH).
La valeur du droit d’occupation à vie du logement (DUH) est évaluée à partir de l’âge et de l’estimation de l’espérance de vie du vendeur.
Prenons un exemple :
Monsieur Durand est un homme de 55 ans propriétaire d’un appartement de 65 m² à Toulon, estimé à 270 000€. A 55 ans, selon le barème Daubry, son espérance de vie est de 27,8 ans. La décote liée à l’occupation du bien par le vendeur est de 65,9% (barème Daubry). Le prix de vente (prix estimé – valeur du DUH) est donc de 92 070€ à répartir entre un capital immédiat (le bouquet) et la rente viagère.
L’acquisition d’un bien en viager est un investissement à long terme, en moyenne 15 ans.
En conclusion, vendre trop jeune son bien immobilier en viager risque d’être un véritable parcours du combattant pour trouver un investisseur et être une opération financière peu intéressante pour le vendeur. Mieux vaut privilégier la vente en terme.
Les avantages de la vente à terme
Quelle est la différence entre la vente en viager et la vente à terme ?
La principale différence est que dans une vente à terme, l’acquéreur connait la durée de paiement et le montant qu’il devra payer (capital + mensualités), il n’y a pas d’aléa. La durée d’occupation du logement par le vendeur est limitée dans le temps (en moyenne 10 ans) ou à vie (vente à terme occupée à vie avec un paiement limité dans le temps).
Si vous avez moins de 60 ans, la vente à terme avec une durée d’occupation limitée dans le temps, permet de réduire l’abattement d’occupation. Vous améliorez ainsi le gain financier obtenu tout en trouvant plus facilement un investisseur.
Reprenons l’exemple précédent :
Monsieur Durand décide de vendre son appartement en vente à terme pour une durée de 15 ans. Une fois ce délai écoulé, il projette d’aller vivre au bord de la mer. La décote liée à l’occupation du bien pendant 15 ans par le vendeur est 125 550€ (barème Daubry). En vendant la nue-propriété de son bien, Monsieur Durand pourra donc obtenir 144 450€ à répartir entre un capital reçu à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire et des mensualités pendant 15 ans.
A lire :
- La vente à terme : les différences et les avantages par rapport au viager
- La vente à terme, une autre solution de démembrement de propriété. Comment ça marche ? Pour qui ? Pour quoi ?
La vente en viager intéressante pour les retraités
La vente en viager est intéressante pour les retraités car elle leur permet d’obtenir un complément de retraite à vie tout en restant chez eux. Il n’y a pas d’âge maximum. Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous avez 80 ans et plus, vous pouvez le vendre en viager.
Prenons un exemple :
Monsieur Lagache, 74 ans, est propriétaire d’une maison à Périgueux estimé à 150 000€. Il souhaite vendre en viager occupé. Après application de la décote liée à l’occupation du bien par le vendeur, soit 65 700€ (barème Daubry), il pourra vendre la nue -propriété au prix de 84 300€. Il souhaite un bouquet de 20 000€, le montant de la rente viagère mensuelle est de 432€.
Prenons un autre exemple :
Madame Delors, 70 ans, est propriétaire d’un appartement à Lyon estimé à 300 000€. Elle souhaite le vendre en viager occupé. Après application de la décote liée à l’occupation du bien par le vendeur, soit 167 100€ (barème Daubry), elle pourra vendre la nue-propriété au prix de 132 900€. Elle conserve le choix d’obtenir ce montant immédiatement à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire (viager sans rente) ou de percevoir un capital immédiat et une rente viagère mensuelle. Elle souhaite un bouquet de 50 000€, le montant de la rente viagère mensuelle est de 405€.
Prenons un nouvel exemple :
Monsieur et Madame Dupont, 75 et 70 ans, souhaitent vendre en viager occupé leur maison à Bordeaux estimé à 500 000€. Selon le barème Daubry, leur espérance de vie est de 22,6 ans. Après application de la décote liée à l’occupation du bien par les vendeurs, soit 295 500€ (barème Daubry), le couple pourra vendre la nue-propriété au prix de 204 500€. Le couple conserve le choix d’obtenir ce montant immédiatement à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire ou de percevoir un capital immédiat et une rente viagère mensuelle. Ils souhaitent un bouquet de 80 000€, le montant de la rente viagère mensuelle est de 560€.
Prenons un dernier exemple :
Monsieur Alain, 80 ans est propriétaire d’un appartement à Nice d’une valeur de 450 000€. Selon le barème Daubry, son espérance de vie est de 9,7 ans. Après application de la décote liée à l’occupation du bien par le vendeur, soit 161 550€ (barème Daubry), il pourra vendre la nue-propriété au prix de 288 450€. Il souhaite un bouquet de 150 000€, le montant de la rente viagère mensuelle est de 1 230€.
A lire : Tout savoir sur l’achat et la vente en viager
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