La vente à terme : les différences et les avantages par rapport au viager

On définit souvent la vente à terme comme étant à mi-chemin entre la vente en viager et la vente traditionnelle.

Dans un contexte de durcissement dans l’obtention de crédit immobilier, malgré des taux historiquement très bas, la vente à terme apparait comme une solution pour acquérir un premier bien immobilier.

Quelles sont les différences avec le viager ?

Pourquoi vendre et conclure une vente à terme ?

Quelles sont les avantages et les inconvénients de la vente à terme par rapport au viager ?

• Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

L’Article 1601-2 donne la définition juridique suivante de la vente à terme :

« La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. »

En résumé, la vente à terme est une vente qui se concrétise quand l’acquéreur a payé la totalité du prix (crédit vendeur), avec un échéancier (durée déterminée) et le bien immobilier livré.

La vente à terme est donc une vente immédiate avec un paiement à terme ou crédit vendeur sur une durée déterminée au moment de la vente (signature de l’acte authentique de vente chez le notaire).

Le propriétaire vend son bien immédiatement et perçoit une partie du prix de vente comptant (capital). Le reste est perçu via des mensualités sur une durée déterminée.

• La vente à terme libre ou la vente à terme occupée

Une vente à terme peut être libre ou occupée :

• Vente à terme libre : le vendeur quitte le bien et l’acquéreur peut l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte authentique alors qu’il n’a pas encore réglé en totalité le prix d’achat. L’acheteur, en tant que propriétaire, doit alors s’acquitter de toutes les charges inhérentes au logement (taxe d’habitation, taxe foncière, travaux).
• Vente à terme occupée : la vente à terme occupée est une vente à jouissance différée. Le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un usufruit pour une durée définie dans le temps ou à vie. L’acquéreur possède les murs immédiatement et doit donc s’acquitter de la taxe foncière et des gros travaux tandis que la taxe d’habitation, les charges courantes (eau, électricité) et les petites réparations restent à la charge du vendeur.

• Les mensualités de paiement de la vente à terme

Le contrat de vente à terme est conclu par la signature d’un acte authentique devant un notaire. C’est une vente ferme avec des modalités de paiement différées dans le temps. Dans le contrat, le montant et la périodicité des versements sont mentionnés.

Les mensualités de paiement sont prévues à l’avance. Elles sont indexées sur un indice ayant un rapport avec l’immobilier ou le bâtiment : par exemple, l’indice du coût de la construction, l’IRL (Indice de Révision des Loyers), l’indice de révision des loyers de bureaux ou le BT01 (Index du bâtiment).

L’acquéreur a l’obligation de payer les mensualités. Dans le cas contraire, une clause résolutoire permet d’annuler la vente en cas de non-paiement d’une seule échéance. Le vendeur récupère alors la pleine propriété du bien tout en conservant les mensualités déjà perçues et le capital comptant versé au moment de la vente.

Pour que le vendeur soit parfaitement protégé en cas de défaillance de l’acquéreur, le notaire inscrit au bureau des hypothèques un privilège de vendeur en sus de la clause résolutoire qui est elle-même dérogatoire à l’article 1978 du code civil, c’est-à-dire automatique, le vendeur n’ayant pas à plaider pour que la vente soit automatiquement annulée.

Ces deux garanties empêchent l’acquéreur d’obtenir un prêt bancaire hypothécaire pour financer le comptant versé et les frais inhérents à son achat.

BON A SAVOIR

Si le vendeur décède avant la fin du contrat de vente à terme, l’acheteur doit continuer à payer les mensualités aux héritiers selon la durée prévue initialement. La somme correspond à la totalité des mensualités restant à percevoir, rentreront dans l’héritage pour ce montant.

• La fiscalité de la vente à terme

L’acquéreur est imposé de la même manière que pour une vente immobilière classique.

Les mensualités reçues par le vendeur sont exonérées d’impôt sur le revenu.

La taxe foncière, les charges importantes et les travaux de copropriété sont à la charge de l’acquéreur quel que soit le type de vente à terme contracté (libre ou occupée).

• Quelles sont les différences entre la vente à terme et le viager ?

Il existe 4 différences entre une vente à terme et une vente en viager :

1. Les mensualités ne sont pas imposables contrairement aux rentes viagères,
2. Le versement des mensualités est limité dans le temps. L’acheteur et le vendeur savent combien de temps va durer le contrat. Dans le cas d’un achat en viager, la fin du contrat est indéterminée et repose sur un aléa : le décès du crédirentier (le vendeur),
3. Le montant des mensualités n’est pas indexé suivant le coût de la vie comme dans le viager,
4. En cas de décès du vendeur, l’acquéreur continue de verser les mensualités jusqu’à échéance aux héritiers du vendeur. Dans le cadre du viager, le décès du vendeur met fin à la perception des rentes.

A RETENIR : la vente à terme est une vente à durée fixe, c’est-à-dire que l’acheteur paie une mensualité sur une durée définie à l’achat. Le décès du vendeur n’est plus un aléa à prendre en compte par l’acquéreur.

Quels sont les avantages et les inconvénients de la vente à terme versus la vente en viager ?

Type de vente	Avantages vendeurs	Avantages acheteurs
Vente à terme	– La perception des mensualités est non imposable – L’occupation du logement dans le cadre d’une vente à terme est à jouissance différée – Les héritiers perçoivent les mensualités en cas de décès du vendeur pendant la durée fixée – Une revalorisation des mensualités sur tout indice ayant un rapport avec l’immobilier ou le bâtiment – La présence d’une clause résolutoire qui annule la vente en cas de défaut de paiement	– Le capital versé comptant et les frais ne sont pas finançables par un prêt bancaire hypothécaire – Si c’est une vente à terme libre, il peut occuper le logement alors qu’il ne l’a pas payé en totalité – Il connait avec exactitude la durée de son engagement et peut ainsi mieux organiser son budget
Viager	– Un complément de revenu pour améliorer sa pension de retraite = complément de retraite – Le vendeur a la jouissance du bien immobilier jusqu’à sa mort en cas de viager occupé – Une défiscalisation partielle de la rente viagère, soit 70% d’exonération fiscale quand le(s) vendeur(s) ont 70 ans ou plus au moment de la vente – Le conjoint ou le compagnon (PACS) est protégé par le contrat en viager : réversion de la rente	– Une décote sur la valeur vénale du bien – Se constituer un patrimoine immobilier sans les soucis de la location dans le cadre du viager occupé – Des frais de notaire réduits calculés sur le prix d’achat d’un viager occupé – Une rentabilité moyenne plus élevée que les produits financiers (assurance vie)

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