Posted by Le démembrement de propriété est le fait de diviser la pleine propriété d’un bien immobilier en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier obtient la jouissance du bien immobilier, c’est à dire le droit de l’habiter ou de le louer. De son côté, le nu-propriétaire obtient « les murs », c’est à dire le droit de disposer du bien immobilier pour le vendre ou le transmettre.
A l’extinction du démembrement, la pleine propriété est automatiquement reconstituée au profit du nu-propriétaire ou de ses successeurs.
L’inquiétude sur l’état dans lequel le plein propriétaire va retrouver son bien est légitime.
Que dit la loi ?
Selon l’article 605 du code civil, l’usufruitier est tenu aux réparations d’entretien, le nu-propriétaire aux grosses réparations. Ces dernières sont définies par l’article 606 dont la rédaction date de 1804. Il s’agit, par exemple, des travaux concernant « les gros murs et les voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». La jurisprudence considère pour sa part que les grosses réparations sont celles nécessaires à la conservation de la structure de l’immeuble ou de l’habitation.
En outre, le nu-propriétaire peut exiger de l’usufruitier qu’il maintienne le bien en bon état. Sinon, il a le droit, en cours d’usufruit ou à la fin de l’usufruit, de se faire indemniser par l’usufruitier, voire de demander qu’il soit déchu de son droit d’usufruit, selon l’article 618 du code civil.
En revanche, l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à exécuter les gros travaux qui lui reviennent. Cette jurisprudence peut rendre la situation inextricable, si usufruitier et nu-propriétaire refusent chacun de faire des travaux, en prétendant qu’ils incombent à l’autre.
L’intérêt d’une convention d’usufruit ou acte authentique de vente
Les dispositions du code civil ne sont pas d’ordre public. Autrement dit, usufruitiers et nus-propriétaires peuvent fixer, par convention, un autre mode de répartition des charges et travaux. Il est possible de mettre à la charge exclusive de l’usufruitier des travaux qui sont, en principe, à celle du nu-propriétaire. C’est souvent le cas lorsque les parents donnent la nue-propriété d’un bien à des enfants encore jeunes qui n’ont pas les moyens d’assumer des travaux.
Une convention d’usufruit permet aussi de stipuler, de façon plus précise que dans le code civil quels travaux incombent au nu-propriétaire. Pour établir ces règles, il est nécessaire d’être accompagné dès la phase d’étude (diagnostic financier, patrimonial et successoral pour définir la meilleure solution en fonction des besoins et du projet du vendeur et évaluation du projet d’investissement de l’acquéreur pour valider sa fiabilité et viabilité) par un expert qui sera garant de la sécurité et de l’équilibre contractuels des parties.
Lorsqu’une convention d’usufruit a été établie, chacune des parties peut obliger l’autre à la respecter, en allant, au besoin, devant les tribunaux.
À plusieurs reprises, la Cour de cassation a ainsi donné l’avantage à une convention d’usufruit sur les articles 605 et 606 du code civil. En revanche, cette convention n’est pas toujours opposable aux tiers, notamment au syndicat des copropriétaires, au locataire du bien démembré, ou au fisc.
Démembrement et copropriété : droits de vote de l’usufruitier et du nu-propriétaire en Assemblée Générale
Lorsqu’un bien démembré se trouve dans une copropriété, se pose la question de savoir qui doit participer à l’assemblée générale des copropriétaires. La loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété prévoit que chaque lot ne peut être représenté que par une seule personne. En général, le nu-propriétaire et l’usufruitier se mettent d’accord pour donner mandat à l’un d’entre eux ou pour désigner un tiers comme mandataire. À défaut, le syndic doit, en principe, faire désigner un mandataire commun par le président du tribunal de grande instance (art. 61 du décret du 17.3.67).
Mais, en pratique, cette procédure lourde et coûteuse est rarement engagée. De plus, lorsqu’un démembrement de propriété intervient, le syndic n’en est pas nécessairement informé, même si l’article 65 du décret du 17 mars 1967 prévoit l’obligation pour le titulaire d’un droit d’usufruit ou le nu-propriétaire d’informer le syndic de ses coordonnées. Pour limiter les risques de contestation, le règlement de copropriété peut prévoir expressément que c’est l’usufruitier d’un lot démembré qui sera convoqué aux assemblées et y exercera le droit de vote. La même règle peut être prévue par une convention d’usufruit. Cependant, l’usufruitier ne pourra pas être membre du conseil syndical, alors que le nu-propriétaire peut l’être, bien qu’il n’ait pas la jouissance du logement.
En conclusion, quel que soit le type de démembrement de propriété (avec un droit d’usage et d’habitation pour le vendeur ou avec une réserve d’usufruit), le vendeur-occupant ou l’usufruitier sont tenus d’entretenir le logement et de le maintenir en bon état d’habitabilité.
Renée Costes accompagne les vendeurs et les acquéreurs tout au long du projet et est garant de l’application des droits, des obligations et des devoirs des deux parties :
- Les vendeurs :
- Définition de la meilleure solution en fonction des besoins et projets du vendeur : viager occupé ou libre, vente de la nue-propriété avec un droit d’usage et d’habitation pour le vendeur ou une réserve d’usufruit, vente à terme occupé ou libre,…
- Mise en vente du bien : rédaction de l’annonce
- Sélection des acquéreurs : vérification de la solvabilité, viabilité et fiabilité du projet d’investissement
- Rédaction de la convention de démembrement avec le notaire
- Mise en place et suivi de la solution de démembrement suite à la signature de l’acte authentique de vente
- Les acquéreurs :
- Vérification de la cohérence du projet d’investissement : objectifs de l’investissement, épargne disponible, capacité d’épargne mensuelle et sur la durée,…
- Sélection des biens en fonction des critères d’investissement de l’acquéreur
- Organisation des visites
- Rédaction de la convention de démembrement avec le notaire
- Mise en place et suivi de la solution de démembrement suite à la signature de l’acte authentique de vente et jusqu’au remembrement de la propriété (décès du vendeur ou libération anticipée)
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