Posted by L’investissement en nue-propriété est une manière courante et performante de devenir propriétaire d’un bien immobilier.
Il constitue une opportunité très intéressante pour les investisseurs en quête d’un placement pérenne et sécurisé, permettant de se projeter à long terme (revenu complémentaire au moment de la retraite : loyers, transmission aux enfants, occupation du bien en tant que résidence principale ou secondaire).
Cet investissement vous permet d’acquérir un bien à un prix réduit (environ 30 à 50%), correspondant soit à un droit d’usage et d’habitation (le vendeur ou crédirentier continue d’habiter le bien pendant une durée déterminée ou jusqu’à la fin de sa vie) ou à un usufruit (le vendeur conserve l’usufruit du bien, il peut l’occuper ou le louer). A l’issue du démembrement (séparation de la nue-propriété et de l’usufruit), l’acquéreur-investisseur récupère la pleine-propriété, il peut l’habiter, le louer ou le vendre.
Petit retour sur l’achat en nue-propriété :
Le fonctionnement d’un investissement en Nue-Propriété.
Tout commence par le partage d’un bien immobilier, appelé démembrement de propriété.
Le bien est divisé en deux droits, constitutifs de la pleine propriété : la nue-propriété et l’usufruit. Ainsi :
- Le nu-propriétaire possède le bien sans en avoir l’usage.
- L’usufruitier dispose du droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les fruits (loyers). Il peut louer le bien et en percevoir les revenus.
Le partage de l’usage et de la propriété est d’ailleurs une solution courante d’investissement immobilier.
- L’investisseur accède à la propriété d’un bien, à un prix nettement inférieur à celui de sa pleine propriété (aux alentours de 60 à 70% de sa valeur).
- En contrepartie, le vendeur conserve le droit d’utiliser le bien pour son propre usage ou de le donner en location et en percevoir les loyers.
- À l’issue de la période de démembrement (décès du vendeur ou libération anticipée du bien), le droit d’usage et d’habitation ou l’usufruit prennent fin et l’investisseur accède à la pleine-propriété et retrouve automatiquement tous ses droits sur son bien, sans frais supplémentaire. Il peut dès lors l’occuper, le louer, le vendre ou le donner.
Acheter un bien en nue-propriété est donc une opportunité pour investir dans l’immobilier à moindre coût, sur du long terme et sans contrainte de gestion.
Quel véritable effort d’épargne implique l’investissement en nue-propriété ?
L’emprunt bancaire est contracté uniquement sur la valeur de la nue-propriété, soit environ 60% de la valeur réelle du bien immobilier. Les intérêts de l’emprunt contracté pour acquérir la nue-propriété sont déductibles des éventuels revenus fonciers dont dispose l’acquéreur.
L’investissement en nue-propriété permettra donc à l’investisseur d’accroître son patrimoine immobilier tout en diminuant son imposition sur ses revenus fonciers.
Par ailleurs, en cas d’acquisition de la nue-propriété avec réserve d’usufruit, l’investisseur n’aura aucune dépense supplémentaire pendant toute la durée du démembrement car toutes les charges, impôts, taxes, travaux incombent à l’usufruitier.
Au final, la rentabilité du projet est très intéressante sur un investissement en nue-propriété. L’investisseur achète un certain confort et une tranquillité de gestion. Cela lui permet également d’acquérir un bien immobilier dans un secteur qu’il n’aurait peut-être pas pu s’offrir en pleine-propriété et donc d’accéder à un marché dit « patrimonial ».
Les avantages supplémentaires de l’investissement en nue-propriété.
Dans le cadre de la vente de la nue-propriété à un acheteur-investisseur (à condition que l’acquéreur de la nue-propriété ne soit pas l’une des personnes visées à l’article 751 du CGI : héritiers présomptifs et leurs descendants, donataires ou légataires de l’usufruitier et personnes interposées) avec une réserve d’usufruit pour le vendeur, la règle d’imposition à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est la suivante : la propriété du bien démembré est répartie entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et chacun devra déclarer dans son patrimoine et sa déclaration fiscale la valeur du bien détenu. Il y a donc une répartition de l’imposition entre le nu-propriétaire et l’usufruitier (application du barème de l’article 669 du Code général des impôts).
Une exception à cette règle (article 968 du code général des impôts (CGI)) : si l’usufruit est cédé (donné) à titre gratuit par le titulaire, le bien grevé de l’usufruit est compris dans le patrimoine taxable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) du seul usufruitier, pour leur valeur en toute propriété (CGI art. 968). Corrélativement, cela a pour conséquence que le nu-propriétaire n’aura rien à déclarer au titre de ce bien.
Lorsqu’un investisseur acquiert la nue-propriété en mobilisant des fonds propres, la valeur du bien immobilier n’est pas prise en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Et ce, pendant toute la durée du démembrement.
Dans ce cas, l’investissement immobilier ne rentre pas dans l’IFI. Si l’investisseur décide de transmettre via une donation la nue-propriété du bien avant le terme du démembrement, le bien ne sera pas non plus comptabilisé dans l’IFI de la personne ayant jouit de la donation.
Si l’acquéreur contracte un prêt pour son acquisition, alors la valeur prise en considération sera uniquement la valeur du capital déjà remboursé. Cela permet donc à un investisseur de se constituer un patrimoine immobilier en n’étant pas ou peu taxé.
Mais aussi de jouir d’une grande liberté, car contrairement à un investissement de type PINEL, l’investisseur nu-propriétaire n’est pas tenu de garder son bien pendant toute la durée du démembrement. Il n’y a aucune durée de détention minimum.
En effet, il a la possibilité de revendre la nue-propriété de son bien avant le terme sans être pénalisé et sans l’accord de l’usufruitier. D’autant plus qu’il existe un marché secondaire très attractif car de nombreux investisseurs cherchent à acquérir la nue-propriété d’un bien sur une durée plus courte. Le bien reste donc relativement liquide.
Renée Costes vous accompagne dans votre projet d’investissement en nue-propriété.
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