Acheter en démembrement de la propriété immobilière : pourquoi investir en viager et nue-propriété ?

Le démembrement de la propriété immobilière, la monétisation de la propriété immobilière sont un marché en plein essor (5 500 transactions par an – source : baromètre Renée Costes – 2022). Acheter en démembrement de la propriété immobilière, investir en viager ou nue-propriété est très intéressant à condition d’avoir clarifié son projet d’investissement, d’être vigilant sur les modalités contractuelles et les engagements (droits et devoirs) et d’être accompagné par un expert.

Comment ça marche l’achat en démembrement de la propriété immobilière ?

Le principe : le droit de la propriété se divise en 3 attributs :

L’Usus = le droit d’user de la chose = droit d’occupation du bien
Le Fructus = le droit de jouir de la chose = location du bien et perception des loyers
L’Abusus = le droit de disposer de la chose = propriété de la nue-propriété (les « murs »)

Le vendeur, un retraité propriétaire immobilier, vend la nue-propriété (les murs) et il conserve un droit d’occupation (droit d’usage et d’habitation) ou l’usufruit (occupation ou location et perception des loyers). En contrepartie, il perçoit un capital comptant (le bouquet) à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, puis une rente viagère mensuelle.

=> Avantage pour l’investisseur-acquéreur : acquérir un bien immobilier à un prix inférieur au prix du marché = décoté liée à l’occupation du bien par le vendeur.

Les différentes possibilités d’achat en démembrement de la propriété immobilière :

Acheter en viager occupé : le vendeur reste dans le logement à vie. L’acquéreur bénéficie d’une décote d’occupation sur le prix, en contrepartie du fait qu’il ne puisse pas profiter du logement : le louer et percevoir les loyers.
Acheter en viager libre : l’acquéreur dispose du logement à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Il peut le louer et percevoir les loyers ou l’occuper.
Acheter en nue-propriété avec conservation du droit d’usage et d’habitation (occupation à vie) ou de l’usufruit par le vendeur. A la différence du viager ou le paiement est étalé dans le temps, dans un investissement en nue-propriété, l’acquéreur verse la totalité du prix en une fois à la signature du contrat chez le notaire.
Acheter en vente à terme : la durée de paiement des mensualités est prévue au contrat. A la différence du viager, il n’y a pas d’aléa car la date de fin de paiement est définie le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.

Qui peut investir ?

Être majeur
Capacité juridique
Avoir un écart d’âge avec le vendeur (crédirentier) : en moyenne 20 ans de moins que le vendeur

L’intérêt de cet investissement est de préparer sa retraite : Epargne Retraite Immobilière.

=> A SAVOIR : âge moyen des investisseurs : 46 ans (source : baromètre Renée Costes – 2022)

Comment est déterminé le prix de vente ?

Les critères suivants sont pris en compte :

la valeur du bien immobilier
l’âge et la situation familiale (seul ou en couple) du/des vendeur(s)
la valeur de l’occupation du bien (droit d’usage et d’habitation : DUH ou usufruit)
l’estimation de l’espérance de vie du/des vendeur(s)

BON A SAVOIR : pour maintenir le pouvoir l’achat du vendeur, la rente viagère est indexée annuellement, en général sur l’indice des prix à la consommation (IPC) de l’INSEE.

Investir en viager ou nue-propriété, quelles conséquences pour les héritiers de l’acquéreur ?

Si l’acquéreur (débirentier) décède avant le vendeur (crédirentier), ses héritiers devront lui succéder quant au paiement de la rente. S’ils ne veulent pas ou ne peuvent pas payer la rente, ils ont la possibilité de revendre le viager.

Pourquoi investir en viager ou nue-propriété ?

L’étalement du paiement dans le temps (le bouquet, entre 20 et 30% du prix à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire puis la rente viagère mensuelle) permet de se constituer un patrimoine immobilier sans avoir besoin de passer par un crédit.

Synthèse des avantages :

	Avantages
Acquéreur (débirentier)	– Achat immobilier à moindre coût (décote) – Pas de crédit – Aucune gestion locative : charge administrative, impayés, dégradations, vacance locative

Les avantages de l’investissement en viager et nue-propriété

Pour savoir si vous pouvez investir, les 4 questions à vous poser :

Apport personnel = capital disponible ?
Montant du salaire net mensuel ?
Montant des crédits en cours ?
Capacité d’épargne mensuel = montant des mensualités ?

Attention : le taux d’endettement ne doit pas dépasser 30% des revenus.

Quels sont les frais à la charge de l’investisseur-acquéreur ?

Si le vendeur conserve l’usufruit, l’acheteur prend en charge les gros travaux.
Si le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation, l’acquéreur est redevable de la taxe foncière (la taxe d’enlèvement des ordures ménagères étant payée par le vendeur), les charges propriétaires et les gros travaux.
Dans un achat en viager libre, l’acheteur paye toutes les taxes, les charges, l’entretien et les travaux.

Pour plus d’informations sur l’investissement en viager ou nue-propriété, à lire :

Pour consulter les annonces : https://www.costes-viager.com/acheter

Pour votre investissement et acquisition en démembrement de la propriété immobilière (viager, nue-propriété,…), faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.

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