Posted by Cette année encore, Renée Costes édite le baromètre du marché du viager et de la nue-propriété. Croissance du marché, diversité des biens ou profils de vendeurs et acquéreurs : découvrez à travers cet article les chiffres clés du marché en 2025.
Une croissance de 20% sur les 5 dernières années
Si le marché de l’immobilier classique connaît une baisse significative ces dernières années, celui du viager et de la nue-propriété est en pleine expansion. En effet, il a cru de 20% depuis 2020, représentant aujourd’hui près de 6 000 opérations par an.
Les solutions de démembrement de propriété permettent chaque année de redistribuer plus d’un milliard d’euros de pouvoir d’achat supplémentaire aux 80 000 retraités bénéficiaires.
Alors qu’aujourd’hui près d’un tiers des français ont plus de 60 ans, et que 94% d’entre eux souhaitent vieillir chez eux, les solutions comme le viager occupé ou la nue-propriété peuvent s’avérer idéales.
Un marché qui se développe dans toute la France
Il y a quelques années, les opérations de démembrement immobilier étaient majoritairement concentrées dans les régions Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. L’expansion du marché a également permis son développement géographique. Les opérations sont aujourd’hui présentes dans toutes les régions de France ! Les régions Nouvelle-Aquitaine, Occitanie et Auvergne-Rhône-Alpes notamment connaissent un réel essor avec respectivement 12%, 10% et 9% des ventes réalisées.
Au même titre que la diversité géographique, les biens vendus sont également représentatifs du parc immobilier français puisque 55% des biens vendus sont des maisons, contre 45% d’appartements. Cette année, les biens vendus avaient en moyenne une surface habitable de 91m2 et une valeur moyenne de 285 784€. Parmi les biens vendus en 2025, 12% d’entre eux ont une valeur de plus de 500 000€.
Des solutions permettant de répondre à tout type de besoins
Contrairement à ce que l’on peut croire, les solutions de démembrement de propriété ne se limitent pas uniquement au viager et à la nue-propriété. Cette année, le viager maintient sa majorité à hauteur de 66% des opérations, tandis que la nue-propriété poursuit son essor avec 20%. D’autres solutions se développent, comme la cession bail-à-vie ou Hérit’Immo, permettant de répondre de plus en plus aux besoins, aussi bien des retraités que des investisseurs.
Des vendeurs ayant des profils variés
On pense souvent que les opérations en viager sont destinées à des retraités sans héritiers, à tort. Il s’avère que 63% des vendeurs ont des enfants ! S’il est possible de vendre en viager dès 65 ans, la grande majorité des vendeurs ont entre 70 et 80 ans, avec un âge moyen situé à 74,4 ans cette année.
35% des vendeurs sont des couples, tandis que 39% sont des femmes seules, contre 26% d’hommes seuls.
Des retraités qui cherchent à vendre pour une répondre à des projets variés
Les solutions de vente en viager et nue-propriété permettent aux retraités de mener à bien différents types de projets. La raison la plus fréquente est le financement de leur quotidien (31% du temps). En effet, près de la moitié des retraités considèrent que leur retraite ne leur permet pas de financer leur bien vieillir à domicile. La vente en viager permet de bénéficier d’un bouquet à la signature du contrat, puis d’un complément de revenu. En moyenne, le viager permet de bénéficier d’un bouquet de 76 252€ et d’une rente de 711€ par mois. Le capital moyen reçu par le vendeur est de 263 277€.
Bien que le complément de revenu soit une des raisons principales, de nombreux retraités ont d’autres sources de motivation quant à la vente de leur bien. Par exemple, 21% d’entre eux souhaitent vendre pour avoir la possibilité de faire des donations défiscalisées à leurs proches. En effet, en vendant en nue-propriété, ils vont percevoir un capital important immédiatement. Ils pourront ainsi donner de l’argent à leur proche tout de suite, le capital moyen reçu par le vendeur étant de 263 277€.
20% des vendeurs souhaitent s’offrir certains loisirs qu’ils ne pouvaient pas se permettre sans ce complément. Finalement, une petite partie des vendeurs utilisent ces revenus pour rénover leur logement, ou encore pour rembourser un crédit.
Le viager, solution d’investissement très intéressante
Si le viager présente de nombreux avantages pour les vendeurs, il est important de ne pas négliger les aspects positifs pour les investisseurs.
En effet, que ce soit pour un viager ou pour une nue-propriété, l’acquéreur investit dans la pierre à prix décoté, du fait de l’occupation du bien conservée par le vendeur. À mentionner que ce type d’acquisition possède un horizon d’investissement moyen de 14,3 ans.
L’investissement en viager ou en nue-propriété permet en moyenne une rentabilité annuelle de 6,8%. Au-delà de ses avantages financiers, il est important de rappeler l’aspect socialement responsable de cet achat : il permet de contribuer au mieux vivre des retraités.
Qui sont les investisseurs en viager ?
Les profils d’investisseurs en viager sont relativement variés. La quasi-totalité d’entre eux sont des investisseurs particuliers (93%) , contre 7% d’investisseurs institutionnels, qui s’intéressent de plus en plus à cet investissement. 25% des investisseurs sont multi-acquéreurs. Plus de la moitié des investisseurs particuliers investissent dans la région où ils résident et un tiers d’entre eux dans une région différente. Certains vivent même à l’étranger et sont, pour la plupart, expatriés et investissent pour un futur retour en France ou pour préparer leur retraite.
Le prix décoté du bien est souvent la source principale de motivation des acheteurs, mais pas uniquement. Cet investissement représente une alternative intéressante à l’investissement locatif, sans les inconvénients de fiscalité ou de gestion. De plus, le viager ne nécessite pas de crédit bancaire, ce qui permet d’éliminer les frais bancaires.
Le marché du viager et de la nue-propriété poursuit sa croissance en 2025. Si les taux de crédits et l’inflation impactent le marché de l’immobilier classique, celui du viager n’en est globalement pas touché. L’expansion du marché, dans toute la France, permet de répondre plus que jamais, aux attentes des retraités, mais aussi à celles des investisseurs.