Viager : les atouts d'un placement méconnu et oublié

Viager : les atouts d’un placement méconnu et oublié

Le viager se résume-t-il au film réalisé par Pierre Tchernia et sorti en 1972 ? La réponse est NON.

Le viager est un dispositif régi par le Code Civil, qui gagne à être connu, tant pour l’investisseur que pour le vendeur. D’autant qu’il existe de nombreuses formules de démembrement de la propriété immobilière (division de la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit), ce qui lui confère une souplesse et une adaptabilité en fonction des besoins et du projet du vendeur ou de l’acquéreur-investisseur : le viager occupé, le plus connu, mais aussi le viager libre, la nue-propriété, la vente à terme. D’ailleurs, le nombre de ventes en démembrement immobilier augmente depuis quelques années.

Décryptage des atouts d’un placement parfois honni, souvent mal connu et mal compris, très souvent oublié et trop injustement décrié !

Entre aléas et clauses libres : le viager est un placement sécurisé.

Sur le papier, le procédé est relativement simple. Il consiste à acheter un bien immobilier à un vendeur appelée « crédirentier » en échange du versement :

  • d’une part, d’un capital, appelé bouquet, au moment de la signature de l’acte authentique de vente
  • et, d’autre part, d’une rente viagère mensuelle que le vendeur perçoit jusqu’à son décès ou pendant une durée déterminée.

L’acheteur, ou débirentier, fait donc un investissement à moyen et long terme. L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un bien avec une décote, correspondant à l’occupation du bien par le vendeur. Ce montage permet d’acquérir un bien pour un prix inférieur à sa valeur de marché. En effet, la décote sur le prix d’achat est égale à la valeur de l’usufruit ou à l’estimation de la durée d’occupation (barème viager Daubry).

L’aléa sur l’espérance de vie du vendeur est une condition fondamentale du viager, et c’est précisément la raison pour laquelle il a longtemps eu mauvaise réputation auprès des investisseurs.

Pourtant, le mode de calcul de ce que doit payer l’acheteur, fondé notamment sur l’âge du crédirentier, constitue un garde-fou puisque plus le vendeur est jeune et l’espérance de vie longue, plus la valorisation du bouquet et de la rente est faible.

De surcroit, hormis l’aléa, la règle d’une transaction en viager est celle de la liberté contractuelle : on peut continuer de vivre dans son logement ou non, préférer un capital de départ important puis de faibles rentes, ou inversement, etc…

L’acheteur (débirentier) assume les charges propriétaire, les travaux et règle la taxe foncière, tandis que le vendeur (crédirentier) assume l’entretien, les dépenses courantes du logement, la taxe d’habitation et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).

Cet investissement garantit à l’acheteur une totale liberté car il peut revendre à tout moment le viager, sans justification aucune.

Les différentes formules de viager pour un placement personnalisé.

Viager occupé, viager libre ou vente de la nue-propriété : ces différentes formules sont là pour s’adapter à chaque situation et conforter les atouts de cet investissement.

Le viager occupé

Dans la plupart des cas, le viager est vendu occupé. L’objectif du vendeur (crédirentier) est de maintenir son niveau de vie et d’améliorer sa condition grâce à un complément de revenu à vie (rente viagère), tout en continuant d’occuper son logement et de profiter de son cadre de vie. Le contrat octroie un droit d’usage et d’habitation (DUH) au vendeur.

L’acheteur récupérera la pleine propriété du bien au décès du vendeur ou en cas de libération anticipée du logement avec une majoration de la rente. L’acquéreur pourra alors vivre dans le logement ou le louer ou le vendre.  

Le viager libre

Dans ce cas, le viager est vendu libre de tout occupation. L’acheteur peut y vivre ou le louer et encaisser des loyers qui financeront la rente. Cette formule est avantageuse pour l’acheteur, qui dispose immédiatement du bien. L’acquéreur supporte toutes les charges (taxe foncière) et les dépenses de travaux. Dans ce type de transaction, les montants du bouquet et de la rente viagère sont plus élevés que pour un viager occupé car il n’y a pas de décote liée à la durée d’occupation du bien.

La vente de la nue-propriété

Une autre possibilité existe, le vendeur peut vendre la nue-propriété avec soit une réserve d’usufruit, soit un droit d’usage et d’habitation. Dans ce cas, le vendeur perçoit à la signature de l’acte authentique de vente, la totalité du prix de la vente.

L’acquéreur-investisseur achète la nue-propriété (« les murs ») du bien. Le vendeur conserve soit l’usufruit (il peut continuer de vivre dans son logement ou le louer et percevoir les loyers), soit un droit d’usage et d’habitation (occupation à vie).

Exemple : Viager sur une tête, femme de 75 ans, valeur du bien : 400 000€

Type de démembrement immobilierViager occupéViager libreNue-propriété avec un DUH
Montant du bouquet100 000€100 000€204 400€
Montant de la rente605€1 740€/
Exemple : bouquet et rente viagère en fonction du type de démembrement immobilier

En conclusion, le viager est une solution de retraite complémentaire et un investissement éthique et rentable. Le viager permet à des retraités de financer leurs vieux jours et aux investisseurs de préparer leur retraite (complément de revenu).

Contrairement à l’idée reçue, on ne spécule pas sur la mort du vendeur (crédirentier) mais on lui permet de toucher une rente viagère à vie, alors qu’ils sont nombreux à toucher des retraites modestes et à voir leur pouvoir d’achat stagner voire diminuer.

Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.