La vente à terme : les différences et les avantages par rapport au viager

La vente à terme est souvent définie comme étant à mi-chemin entre la vente en viager et la vente traditionnelle.

Quand l’obtention d’un crédit immobilier est ardue, la vente à terme peut être une solution d’acquisition immobilière.

Quelles sont les différences avec le viager ?

Pourquoi vendre et conclure une vente à terme ?

Quelles sont les avantages et les inconvénients de la vente à terme par rapport au viager ?

• Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

L’Article 1601-2 donne la définition juridique suivante de la vente à terme :

« La vente à terme est le contrat par lequel le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement, l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Le transfert de propriété s’opère de plein droit par la constatation par acte authentique de l’achèvement de l’immeuble ; il produit ses effets rétroactivement au jour de la vente. »

En résumé, la vente à terme est une vente qui se concrétise quand l’acquéreur a payé la totalité du prix (crédit vendeur), avec un échéancier (durée déterminée).

La vente à terme est donc une vente immédiate avec un paiement à terme ou crédit vendeur sur une durée déterminée au moment de la vente (signature de l’acte authentique de vente chez le notaire).

Le propriétaire vend son bien immédiatement et perçoit une partie du prix de vente comptant (capital). Le reste est perçu via des mensualités sur une durée déterminée.

La vente à terme libre ou la vente à terme occupée

Une vente à terme peut être libre ou occupée :

• Vente à terme libre : le vendeur quitte le bien et l’acquéreur peut l’occuper ou le louer dès la signature de l’acte authentique alors qu’il n’a pas encore réglé en totalité le prix d’achat. L’acheteur, en tant que propriétaire, doit alors s’acquitter de toutes les charges inhérentes au logement ( taxe foncière, travaux, charges de copropriété ).
• Vente à terme occupée : la vente à terme occupée est une vente à jouissance différée. Le vendeur bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation ou d’un usufruit soit pour une durée définie dans le temps soit à vie. Dans le cas d’un droit d’usage et d’habitation, l’acquéreur possède les murs immédiatement et doit donc s’acquitter de la taxe foncière et des gros travaux tandis que les charges de copropriété dites « locataire », les charges courantes (eau, électricité) et les petites réparations restent à la charge du vendeur.

Le mode de paiement de la vente à terme

Le contrat de vente à terme est conclu par la signature d’un acte authentique devant un notaire. La vente est ferme avec des modalités de paiement différées dans le temps. Le montant et la périodicité des versements sont explicitement mentionnés dans le contrat.

Les mensualités sont indexées sur un indice ayant un rapport avec l’immobilier ou le bâtiment : par exemple, l’indice du coût de la construction, l’IRL (Indice de Révision des Loyers), l’indice de révision des loyers de bureaux ou le BT01 (Index du bâtiment).

L’acquéreur a l’obligation de payer les mensualités. En cas de non-paiement, une clause résolutoire permet d’annuler la vente. Le vendeur récupère alors la pleine propriété du bien tout en conservant les mensualités déjà perçues et le montant versé au moment de la vente.

Pour protéger le vendeur d’une éventuelle défaillance de l’acquéreur, le notaire inscrit au bureau des hypothèques un privilège de vendeur en sus de la clause résolutoire, elle-même dérogatoire à l’article 1978 du code civil, c’est-à-dire automatique, le vendeur n’ayant pas à plaider pour que la vente soit automatiquement annulée.

Ces deux garanties empêchent l’acquéreur d’obtenir un prêt bancaire avec des garanties sur le bien pour financer l’achat d’une vente à terme.

BON A SAVOIR

Si le vendeur décède avant la fin de la durée de versement des mensualités, l’acheteur doit continuer à payer les mensualités aux héritiers pendant toute la durée prévue. La somme, correspondant à la totalité des mensualités restant à percevoir, rentrera dans l’héritage pour ce montant.

La fiscalité de la vente à terme

Les mensualités et le capital reçus par le vendeur sont exonérées d’impôt s’il s’agit de sa résidence principale.

La taxe foncière, les charges importantes et les gros travaux de copropriété sont à la charge de l’acquéreur pour une vente à terme occupée. Pour une vente à terme libre, toutes les charges et taxes sont à la charge de l’acquéreur.

Quelles sont les différences entre la vente à terme et le viager ?

Il existe 3 différences entre une vente à terme et une vente en viager :

1. Les mensualités perçues par le vendeur ne sont pas imposables (si résidence principale) contrairement aux rentes viagères (qui bénéficient d’un abattement).
2. La durée du versement des mensualités est fixe. L’acheteur et le vendeur connaissent la durée de paiement dès la signature du contrat. Pour le viager, la date de fin du versement des rentes n’est pas connue et repose sur un aléa : le décès du crédirentier (le vendeur).
3. En cas de décès du vendeur, l’acquéreur continue de verser les mensualités aux héritiers jusqu’à l’échéance prévue. Pour une vente en viager, le décès du vendeur met fin au versement des rentes.

A RETENIR : la vente à terme est une vente avec un paiement sur une durée fixe. L’acheteur paie une mensualité sur une durée définie dans le contrat de vente. Ainsi, le décès du vendeur n’a pas d’incidence sur le montant à payer.

En synthèse, les avantage et les inconvénients de la vente à terme et du viager.

Type de vente	Avantages vendeurs	Avantages acheteurs
Vente à terme	– Le capital et les mensualités ne sont pas imposables ( résidence principale) – L’occupation du logement est définie soit pour une période fixe soit à vie. – Les héritiers perçoivent les mensualités en cas de décès du vendeur pendant la durée fixée. – Les mensualités sont revalorisées tous les ans selon un indice en rapport avec l’immobilier ou le bâtiment – Le contrat intègre une clause résolutoire qui annule la vente en cas de défaut de paiement de l’acheteur	– Le capital versé comptant et les frais ne sont pas finançables par un prêt bancaire hypothécaire – Pour une vente à terme libre, l’acquéreur peut occuper le logement sans l’avoir payé en totalité. – La durée de l’engagement financier est connu ce qui permet d’organiser son budget
Viager	– Un complément de revenu mensuel pour améliorer sa retraite – Le vendeur a la jouissance du bien immobilier à vie pour un viager occupé – Une défiscalisation partielle de la rente viagère, ( 70% d’abattement si le(s) vendeur(s) ont 70 ans ou plus à la vente – Le conjoint bénéficie de la réversion intégrale de la rente	– Une décote sur la valeur vénale du bien – Un paiement dans le temps avec la rente – Le capital versé comptant et les frais ne sont pas finançables par un prêt bancaire hypothécaire – Des frais de notaire réduits calculés sur le prix d’achat d’un viager occupé

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