Posted by Face à une baisse de revenue due à une pension de retraite peu élevée, ou l’obligation d’un déménagement en établissement spécialisé suite à une situation de dépendance : Vendre son bien immobilier en viager peut être la solution adaptée.
Mais pour réussir cette opération dans des conditions optimales, il faut suivre une stratégie patrimoniale pertinente adaptée à chaque situation.
Qu’est-ce que le viager ?
Le viager est un mode d’acquisition d’une propriété immobilière. En termes juridiques, le viager consiste au transfert de propriété d’un bien immobilier. Le vendeur, appelé le crédirentier, vend un bien immobilier à un acquéreur, nommé le débirentier, en contrepartie d’un paiement étalé dans le temps.
Ainsi, ce dernier devra, dans un premier temps, verser au vendeur un capital que l’on appelle le bouquet. Ensuite, le débirentier versera une rente mensuelle au crédirentier, jusqu’à son décès.
Les différentes formes de viager
Viager libre ou occupé… Viager à termes ou en nue-propriété… Il existe différentes formes de viager immobilier qui ont toutes leurs particularités :
Le viager occupé et le viager libre
La forme la plus répandue de vente viagère est le viager occupé. Dans ce cas, le bien immobilier est démembré, c’est-à-dire que le vendeur va continuer conserver le droit d’usage et d’habitation, appelé DUH, jusqu’à son décès. Dans le cadre d’un couple, le survivant conserve l’usufruit et le versement de la rente.
L’acheteur n’achetant que « les murs » et non la pleine propriété, le prix sera évalué en conséquence. Il versera un bouquet généralement situé entre 10% et 30% de la valeur estimée du bien, suivit d’un paiement mensuel qui lui est viager.
Un contrat de vente immobilière en viager libre se basera sur la renonciation du crédirentier à tout droit d’usage ou d’habitation de la propriété. L’acquéreur dispose donc de la totale jouissance de son bien pour l’habiter ou le mettre en location.
Dans ces deux cas de vente viagère, le crédirentier est délesté des charges de taxes foncières, d’assurance et de gros travaux sur le bien immobilier qui reviennent au débirentier. De plus, le prix final de la vente ne peut être connu par avance. Effectivement, ce prix est décoté par rapport à la valeur de la pleine propriété, mais son montant final ne sera connu qu’au décès du vendeur. C’est ce qu’on appelle l’aléa viager.
=> A lire – Calcul viager
Le viager à terme
Un contrat de viager à terme possède l’avantage de ne pas reposer sur l’aléa viager, c’est-à-dire la durée de vie du crédirentier. Ainsi, le vendeur et l’acheteur s’accordent sur un prix fixe et un nombre de mensualités prédéfinies. La rente est généralement plus élevée que dans le cadre d’un contrat viager libre ou occupé classique.
Versées pendant toute la durée du contrat, les rentes reviennent aux héritiers en cas de décès du crédirentier avant son terme. De plus, elles sont indexées sur l’indice du coût de la construction et le contrat doit comporter une clause résolutoire ainsi qu’une clause d’augmentation de leur montant en cas de libération du bien avant la fin de la période définie dans le contrat.
Le viager en nue-propriété
Dans le cas d’une vente viagère en nue-propriété, le bien est vendu à sa valeur occupée et l’acquéreur versera le prix de la vente par un versement unique. De son côté, le vendeur gardera l’usufruit de son bien avec la possibilité d’y habiter ou de le louer.
Dans cette forme de démembrement de propriété, le vendeur conserve l’ensemble des taxes et charges de copropriété. Alors que les charges de l’acquéreur se limiteront aux grosses réparations nécessaires, au sens du Code Civil.
Les avantages du viager
Si le nombre de vente en viager augmente, c’est que ce type de transaction immobilière représente de nombreux avantages en accord avec notre temps.
Pour le vendeur
Face à un besoin de complément de revenus, surtout lorsque sa retraite n’est pas suffisante, la vente viagère est incontestablement la meilleure solution pour subvenir à ses besoins et à l’entretien de son habitation.
Outre la rentrée d’un capital immédiat qui apporte en sérénité, le viager occupé permet de ne pas être obligé de quitter son environnement familier. Dans le cas d’un viager libre, la rente versée étant plus élevée, peut aider à payer les frais mensuels d’un établissement spécialisé.
De surcroit, l’allègement des charges en lien avec la propriété d’un bien immobilier, permet de gagner en trésorerie.
Pour l’acquéreur
Investir dans la pierrea toujours été une valeur sure, mais parfois compliqué lorsqu’il faut gérer des locataires, par exemple. L’achat en viager permet de se créer un patrimoine immobilier pour son futur ou pour ses enfants sans générer de revenus fonciers qui alourdiraient sa fiscalité actuelle.
Il peut être aussi envisagé dans une région où vous aimeriez passer votre retraite ou posséder une résidence secondaire et vous permettre ainsi d’acheter à un prix décoté du fait de son occupation.
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