Posted by La première piste pour placer votre épargne est l’investissement financier sur des supports tels que l’assurance vie, le plan épargne retraite et le plan d’épargne en actions. Face à la rémunération en baisse de nombreux actifs, vous êtes contraint de prendre des risques pour doper le rendement de votre épargne, sauf à opter pour un placement immobilier. Ce dernier s’avère aussi idéal pour préparer votre retraite et transmettre un patrimoine à vos proches. Trois options s’offrent alors à vous : l’investissement locatif direct, qui implique une gestion locative chronophage, l’investissement immobilier indirect, dont l’écueil est le manque de liquidités des parts, et l’investissement en viager, qui vous permet de concilier rentabilité et sérénité.
Un placement immobilier, pour se loger
Le placement immobilier peut déjà s’envisager par le biais de l’acquisition de la résidence principale. Devenir propriétaire, c’est mettre un toit au-dessus de sa tête et s’affranchir du coût et des risques de la location, comme la résiliation du contrat de location par le bailleur. Le plus souvent, cet achat se réalise au moyen d’un prêt immobilier, qu’il convient de mettre en place le plus tôt possible, pour qu’il soit remboursé au plus tard au moment de partir en retraite.
Une fois ce projet immobilier concrétisé, vous pouvez diversifier les supports de placement de votre épargne avec un investissement locatif. Il présente de nombreux avantages dont un rendement élevé moyennant une faible prise de risque, et un potentiel de revalorisation à la revente. Autant de leviers à actionner pour financer sa retraite, l’adaptation de son logement et sa dépendance !
Un placement immobilier, pour obtenir un meilleur rendement de son épargne
En moyenne, selon la Fédération Française de l’Assurance (FFA), les fonds en euros de l’assurance vie offrent un taux de rendement de 1,20%. Pour trouver de la performance, il vous faut choisir des unités de compte potentiellement risquées ou souscrire des produits qui peuvent se traduire par une moins-value à la sortie, comme le plan d’épargne en actions (PEA).
En comparaison, un placement immobilier rapporte beaucoup plus qu’un placement financier : entre 3% et 10%.
Autre atout du placement immobilier : vous pouvez bénéficier de l’effet de levier du crédit. En contrepartie de l’endettement et d’un effort d’épargne moindre, il est possible d’emprunter jusqu’à 10 fois plus que son apport personnel. En d’autres termes, avec un apport de 40 000 euros, vous pouvez acquérir un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros. Ce montage n’est possible qu’avec l’investissement immobilier : les banques refusent de prêter des fonds pour un placement financier.
Enfin, si vous souhaitez revendre votre logement à terme, vous avez de grandes chances de dégager une plus-value à la revente, à condition d’avoir soigneusement sélectionné son emplacement.
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L’investissement immobilier, pour sécuriser son épargne
Avec un placement en fonds en euros, vous êtes assuré de récupérer votre mise de départ, mais votre épargne se sera peu valorisée. Si vous optez pour des produits risqués tels que certaines unités de compte ou des actions d’entreprise, votre épargne est exposée aux fluctuations des marchés financiers. En conséquence, vous risquez une perte en capital au dénouement du contrat.
À l’inverse, un investissement dans la pierre offre beaucoup plus de sécurité. L’immobilier est un marché qui a su, au fil du temps et des crises, démontrer sa résilience.
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Un placement immobilier, pour préparer sa retraite
Au départ en retraite, la perte de revenus s’élève en moyenne à 25%, alors que les besoins progressent. Augmentation des dépenses de santé, nécessité d’adapter le logement au vieillissement, dépendance qui s’installe : autant de frais auxquels un placement immobilier peut vous aider à faire face. Soit grâce aux loyers que vous percevez grâce à la mise en location, et qui vous offrent des revenus complémentaires alors que les vôtres ont baissé, soit grâce à la plus-value que vous dégagez à la revente.
Lire aussi : Financement des retraites : avez-vous pensé au viager ?
Un placement immobilier, pour transmettre un patrimoine à ses proches
Conjoint et enfants : vous épargnez sans doute pour assurer leur protection lorsque vous ne serez plus là. Outre le rendement et le potentiel de valorisation, le placement immobilier permet d’envisager diverses stratégies pour limiter les frottements fiscaux liés à la transmission du patrimoine. La constitution d’une SCI, la donation avec abattements rechargeables, le démembrement de propriété : voici quelques pistes à explorer pour limiter les droits de succession sur le patrimoine immobilier.
Les solutions pour concrétiser un placement immobilier
L’investissement immobilier en direct consiste à acheter et gérer un patrimoine par vous-même. La détention indirecte d’un patrimoine immobilier est possible, par le biais d’un investissement dans des parts de SCPI, OPCI ou OPCVM. Ces deux solutions présentent des inconvénients que vous pouvez pallier grâce à l’investissement en viager.
Investissement locatif direct
L’investissement locatif ne s’adresse pas à tous les épargnants, car il implique :
- Une mise de départ suffisante pour acheter en cash ou à crédit (dans cette deuxième hypothèse, vous devrez payer les intérêts d’emprunt, les primes d’assurance et les frais de garantie) ;
- Une fiscalité alourdie du fait de la perception de revenus locatifs ;
- Une gestion locative chronophage et coûteuse.
Investissement immobilier indirect
Les parts de SCPI offrent une rentabilité moyenne de 4%. Toutefois, les revenus sont fiscalisés, et vous aurez peut-être des difficultés à les revendre à la sortie : c’est ce que l’on appelle le manque de liquidité des parts. Un écueil majeur pour les investisseurs en quête de sécurité !
L’investissement en viager
Il existe deux types de viagers : le viager libre et le viager occupé, ce dernier représentant 9 transactions immobilières sur 10.
En investissant dans un viager occupé, l’acquéreur (débirentier) achète un bien immobilier à une valeur inférieure à sa valeur réelle (décote du bien liée à l’occupation par le vendeur). En effet, le vendeur (crédirentier) conserve le droit de rester dans le logement jusqu’à son décès ou son départ en maison de retraite : c’est le droit d’usage et d’habitation (DUH = occupation à vie). En contrepartie du DUH, l’acquéreur bénéficie d’une décote sur le prix d’achat, qui peut aller jusqu’à 40 – 50%.
En outre, l’investissement en viager s’avère tout indiqué pour les investisseurs qui ne souhaitent pas emprunter ou qui disposent de peu d’épargne à injecter dans leur projet. Le paiement du prix se fait de manière échelonnée (le vendeur fait crédit à l’acheteur). Au moment de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, vous versez un capital comptant (le bouquet), qui représente entre 20 et 30% de la valeur du logement. Vous versez ensuite une rente viagère au vendeur, que vous financez avec vos revenus, sans recourir à l’emprunt.
Enfin, l’investissement en viager est fiscalement neutre. Vous n’alourdissez pas votre assiette imposable. Rendement de l’opération ? Entre 7 et 9% !
En conclusion :
- Le placement immobilier offre un excellent rapport risque / rendement
- Il vous permet de réaliser plusieurs objectifs : mettre un toit au-dessus de votre tête, dégager des revenus complémentaires, préparer votre retraite et créer un patrimoine à transmettre à vos héritiers
- Les solutions de placement immobilier classiques (investissement locatif et souscription de parts de sociétés immobilières) offrent un bon potentiel de rendement, mais présentent de nombreux inconvénients (gestion locative, fiscalité lourde, risque d’illiquidité)
- L’investissement en viager permet de s’affranchir de ces inconvénients, tout en s’inscrivant dans une démarche éthique et solidaire. Grâce à ce montage, vous permettez à un vendeur de rester le plus tard possible chez lui et de bénéficier d’un complément de revenus à vie.
Lire aussi :
– Viager : Les atouts d’un placement méconnu et oublié
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