Posted by Légalement, toute personne, propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale et/ou secondaire) peut vendre en viager. Il n’y a pas d’âge minimum pour vendre en viager.
Historiquement, la rente viagère est la plus ancienne retraite du monde et s’adresse donc prioritairement aux personnes âgées ou séniors âgés de 60 ans et +.
Les propriétaires vendent en viager pour plusieurs raisons :
- Stagnation des retraites et baisse du pouvoir d’achat
- Performances moindres des placements financiers (assurance vie,…)
- Allongement de l’espérance de vie et nouvelles dépenses liées à la dépendance et la perte d’autonomie
- Augmentation des dépenses : charges de copropriété, dépenses de santé, maison de retraite,…
En conclusion, la vente de son logement en viager est une solution concrète et efficace pour augmenter ses revenus à la retraite, maintenir son niveau de vie, financer ses projets et reconstituer une épargne de précaution pour ne pas faire porter la charge financière sur sa famille.
- Le viager occupé
Le viager occupé représente environ 95% du marché.
Cette solution permet au vendeur (crédirentier) de continuer à vivre dans son logement, tout en recevant un bouquet au moment de la vente et une rente viagère mensuelle indexée sur le coût de la vie.
En vendant en viager, le crédirentier allège ses charges de propriétaire car, en général, il ne payera plus que les charges locatives.
L’âge optimal pour vendre se situe à partir de 70 ans.
Avant le bouquet et la rente seront plus modestes, considérant l’espérance de vie des vendeurs.
Dans tous les cas, la rente sera majorée en cas de libération anticipée du bien.
A travers une opération en viager, le crédirentier peut avoir pour objectif de reconstituer une épargne afin de faire une donation de son vivant à ses enfants et/ou petit-enfants.
- Le viager libre
Le viager libre est un produit rare, il représente environ 5%.
Pour le vendeur, le viager libre est une solution pour éviter les soucis et le coût d’une gestion locative.
De plus, il offre une sécurité juridique et contractuelle et une fiscalité plus avantageuse que celle des revenus fonciers.
A quel âge peut-on envisager de vendre en viager libre ?
La solution est pertinente à partir de 65 ans, dès l’instant où le vendeur accepte un bouquet et une rente plus modeste.
L’âge optimal se situe entre 70 et 85 ans.
Au-delà, le taux de la rente viagère est très élevé et peut être un frein pour l’acquéreur.
Plus l’âge est élevé, plus le bouquet sera important.
Attention, le bouquet ne pourra pas être financé par un prêt bancaire avec garantie sur le bien acheté (hypothèque) car le vendeur bénéficie d’un privilège de vendeur assorti d’une clause résolutoire incompatible avec les garanties bancaires classiques.
- Des avantages fiscaux en fonction de l’âge du vendeur
La vente en viager permet au crédirentier de conserver la jouissance du bien et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse sur la rente.
Le taux d’imposition et d’exonération fiscale sur la rente est déterminé d’après l’âge du crédirentier (vendeur) lors de l’entrée en jouissance de la rente :
- 70 % si l’intéressé était âgé de moins de 50 ans, soit 30% d’exonération ;
- 50 % s’il était âgé de 50 à 59 ans inclus, soit 50% d’exonération ;
- 40 % s’il était âgé de 60 à 69 ans inclus, soit 60% d’exonération ;
- 30 % s’il était âgé de 70 ans et plus, soit 70% d’exonération.
Si la rente a été constituée sur la tête des deux conjoints avec réversibilité au profit du survivant, il faut prendre l’âge de l’aîné (du plus âgé) pour calculer le montant de la rente viagère, ce qui est donc encore plus avantageux.
A RETENIR
Idéalement, l’âge du vendeur en viager se situe entre 70 et 85 ans.
Mais en fonction des situations, le viager peut être envisagé avant 70 ans ou après 85 ans.
Dans tous les cas, un conseil d’expert et une étude personnalisée sont nécessaires et indispensables.
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