Posted by L’allongement de la durée de vie associée à la baisse des pensions de retraite est un contexte favorable à la vente viagère. Pour améliorer sa situation financière ou se prémunir en matière de dépendance, le viager libre se pose comme une solution adéquate.
Définition et fonctionnement du viager libre
Le viager libre ressemble beaucoup à une transaction immobilière traditionnelle. A cela près que l’acheteur est redevable d’une mensualité, appelée rente, auprès de l’acheteur et non d’une banque à laquelle des frais se rattachent. Et, contrairement au viager occupé, il ne peut plus profiter de son logement à compter de la signature de l’acte de vente.
Les étapes d’une vente viagère libre
Consulter un cabinet ou une étude spécialisée est important et nécessaire lorsqu’on projette un achat ou une vente en viager. Pour le vendeur, elle permettra d’évaluer les besoins et de les adapter à la transaction future. Pour l’acquéreur, de trouver le bien en fonction de ses critères géographiques, immobiliers et financiers.
Une fois le bien trouvé, l’acquéreur présentera une offre d’achat mentionnant la valeur du bouquet et de la rente qui devra être acceptée par le vendeur. Alors, le transfert de propriété se fera chez le notaire au travers d’un acte authentique qui en contractualisera les modalités : le versement du bouquet, le montant de la rente, l’indexation etc…
L’acquéreur achète donc le logement sans avoir à verser la totalité du prix de vente le jour de l’acquisition mais seulement un premier capital, appelé bouquet, généralement situé entre 10% et 30% de la valeur estimée du bien. A la date de signature de l’acte, le vendeur n’est plus propriétaire de son bien et il ne peut donc plus en jouir.
Il percevra une rente mensuelle versée par l’acquéreur jusqu’à son décès.
Ses avantages et ses inconvénients
Le viager libre présente de nombreux avantages, mais il ne faut pas oublier que pour l’acheteur la rente à verser est viagère et pour le vendeur, il perd la jouissance de sa propriété. Ainsi, avant d’acquérir ou de vendre un bien immobilier sous cette forme, il est important de se faire accompagner pour bien peser le pour et le contre.
Pour le vendeur
Pour le vendeur, le prix de vente est plus intéressant de 25 à 50% que celui en viager occupé, d’autant plus qu’il est calculé en fonction de son âge. De plus, le vendeur disposera d’un complément de revenu régulier à vieà partir de la signature de l’acte de vente. Mais, il n’a plus la jouissance de son bien à compter de cette même date.
Ceci impliquant qu’il n’a plus, non plus, à s’acquitter de la taxe foncière, des assurances, de la taxe d’habitation ou de toutes charges en lien avec le bien immobilier vendu.
Pour l’acheteur
Le viager libre est une solution particulièrement avantageuse pour l’acheteur qui n’a pas pu bénéficier d’un crédit immobilier intéressant de sa banque. Il peut ainsi acquérir un bien et l’utiliser exactement comme lors d’un achat immobilier classique, puisque le bien est libre de toute occupation.
Mais, si l’achat en viager libre est une alternative pour profiter des avantages fiscaux de ce type de transaction, il ne faut pas oublier que la rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur. Il n’y a donc aucun moyen de prédire une bonne affaire financière.
Calcul
Le calcul du prix de vente d’un viager libre dépend de différents critères :
Ainsi, le prix de la vente est calculé selon ces critères en s’appuyant notamment sur des barèmes viager, tels que celui de Jacques Daubry. basé sur plusieurs milliers de contrats viagers.
Les barèmes viager permettent de fixer un point de référence mais peuvent tout à fait être modulé selon l’offre et la demande ou l’état de santé du vendeur.
Dans le cadre d’un achat immobilier en viager libre, le calcul de la vente se fera sans décote d’occupation et DUH, aucun abattement ne sera donc appliqué.
En ce qui concerne le bouquet et la rente, leur montant sera supérieur à celui d’un viager occupé mais calculé de la même manière. Soit une valeur comprise entre 10% et 30% de la valeur du bien pour le bouquet. Et, le solde du prix de vente une fois le montant du bouquet retiré, converti en mensualités en appliquant un taux en fonction de l’âge du ou des crédirentiers.
Fiscalité
Pour le vendeur, bien que la rente viagère soit soumise à l’impôt sur le revenu, elle bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon son âge au moment du 1er versement de la rente. Ainsi, seule une fraction de la rente viagère est imposée, selon les modalités suivantes :
- 70 % pour un 1er versement à 50 ans
- 50 % pour un 1er versement entre 50 et 59 ans
- 40 % pour un 1er versement entre 60 et 69 ans
- 30 % pour un 1er versement à plus de 69 ans.
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
Pour l’acquéreur, les frais notariés, la taxe foncière et la taxe d’habitation seront à sa charge. La rente est généralement revalorisée chaque année, indexée sur l’indice des prix à la consommation de l’INSEE. Mais les parties sont en principe libres du choix de l’indice de référence.
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