Posted by Montants du bouquet et de la rente viagère, occupation du bien par le vendeur, garanties pour le vendeur et l’acheteur,… : tout ce que vous devez savoir sur ce type de transaction.
Le viager est-il dépassé, « vieillot » ? NON, au contraire, le viager n’a jamais été autant d’actualité et moderne, environ 5 500 ventes par an et une augmentation de 6% par an du volume de transactions (source : Renée Costes).
Le viager, percevoir un complément de revenu à vie tout en restant chez soi
Quel que soit votre statut matrimonial (mariés, pacsés ou en concubinage) et familial (avec ou sans enfant), il est possible de vendre son bien (maison ou appartement) en viager.
Le vendeur perçoit un complément de retraite à vie, tout en restant chez lui. La rente est indexée annuellement pour maintenir le pouvoir d’achat du vendeur. Elle est aussi revalorisée en cas de libération anticipée du logement.
La taxe foncière (hors la taxe d’enlèvement des ordures ménagères : TEOM), les charges de copropriété et les gros travaux sont transférés à l’acquéreur, ce qui représente une économie pour le vendeur.
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Acheter en viager, une opportunité d’investissement (Epargne Retraite Immobilière)
Avec une décote moyenne de 40 à 50% sur la valeur de la pleine-propriété (décote liée au droit d’usage et d’habitation = occupation du vendeur), l’investissement en viager est particulièrement attrayant.
Exemple, un couple de 76 et 80 ans, vend en viager occupé un appartement à Lyon estimé à 900 000 euros. L’abattement lié au droit d’usage et d’habitation (occupation) par le vendeur, est de 51,5, soit une décote de 463 500 euros, portant l’achat de la nue-propriété (les « murs ») à 436 500 euros plus les honoraires de l’expert viagériste. Les frais de notaire réglés par l’acquéreur, portent uniquement sur la nue-propriété, soit une économie substantielle pour l’acheteur.
L’acquéreur versera au vendeur, à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, le bouquet (environ 20 à 30% du prix de vente) puis une rente viagère mensuelle.
Comme dans cet exemple, où le viager est sur deux têtes avec une clause de réversion totale de la rente sur le conjoint survivant, le viager permet de protéger le conjoint qui continuera de percevoir la totalité de la rente jusqu’à son propre décès et de vivre dans le logement.
A lire :
– Quel est l’intérêt d’investir en viager ?
Acheteur en viager, un investissement rentable
La rentabilité de l’investissement en viager est supérieure à 5% par an, avec un rendement annuel moyen de 6,6%.
Vendeur en viager, quelles sont les garanties ?
En cas de défaut de paiement de l’acheteur, le contrat, l’acte authentique de vente, prévoit un « privilège du vendeur », inscrit au registre des hypothèques, et une clause résolutoire. Ces dispositions permettent au vendeur de saisir la justice pour annuler la vente et de conserver le bouquet et les rentes déjà versés.
Autre garantie, la répartition des travaux entre le vendeur et l’acheteur. Les gros travaux (réparation, changement de la chaudière, toiture,…) incombent à l’acquéreur, le vendeur conserve uniquement l’entretien courant.
En cas de libération anticipée c’est-à-dire de départ définitif du domicile (maison de retraite, Ehpad, résidence séniors,…), l’investisseur récupère la pleine propriété du bien pour l’occuper, le louer et percevoir les loyers ou le vendre et la rente viagère est revalorisée (en moyenne de 30%).
Les fonds viagers, une opportunité pour les vendeurs
Ces dernières années, des fonds viagers solidaires se sont créés. En 2014 sous l’impulsion de la Caisse des Dépôts et d’une vingtaine d’investisseurs institutionnels français, Certivia Viager répond aux problématiques du vieillissement de la population, de la baisse tendancielle des retraites et du maintien à domicile des retraités. Avec plus de 500 logements acquis depuis sa création, plus de 700 retraités ont bénéficié de ce dispositif avec un revenu complémentaire moyen de 1 200€ par mois, auquel s’ajoute un capital reçu immédiatement de 80 000€ en moyenne.
Certivia continue, accélère son développement et ambitionne d’acquérir plus de 1 000 logements d’ici 2024.
Garantie majeure pour le vendeur : la surface financière de Certivia garantit, sur le long terme, le paiement régulier de la rente.
La viager libre, une alternative extrêmement intéressante à l’investissement immobilier locatif
Le viager libre représente moins de 10% des ventes en viager.
Côté vendeur, le viager libre permet de tirer un revenu régulier et à vie (rente viagère mensuelle) et de remplacer une fiscalité sur les loyers encaissés confiscatoire par une fiscalité très attractive : base imposable de la rente de 30% pour un vendeur âgé de 70 ans et plus et exonération totale du bouquet. La taxe foncière, les charges et les travaux sont transférés à l’acquéreur (débirentier).
En plus de cette fiscalité attractive, le vendeur est déchargé de toutes les contraintes de la gestion locative.
L’acquéreur-investisseur prend immédiatement possession du bien, il peut le mettre en location et en tirer un revenu qui permettra de payer une grosse partie du montant de la rente viagère.
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Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
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