Posted by Au moment d’investir votre épargne, vous vous interrogez sur le support de placement à privilégier. L’immobilier, avec un investissement locatif classique ? Le financier, avec l’assurance vie, le PER ou le PEA ? Vous n’avez peut-être pas envisagé l’investissement en viager, qui pourtant vous apporte tout ce que vous attendez d’un placement : une forte rentabilité, une fiscalité douce et un potentiel de plus-value important à la revente.
Le fonctionnement du viager
Intéressons-nous brièvement au fonctionnement du viager avant de le comparer aux autres supports d’investissement.
Le viager est un investissement immobilier à paiement échelonné. Lors de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, l’acheteur (débirentier) paie au vendeur (crédirentier) un capital (le bouquet) en cash, immédiatement disponible, qui représente entre 20 et 30% de la valeur du bien, puis une rente viagère mensuelle, jusqu’à son décès ou celui de son conjoint si le contrat prévoit la réversibilité de la rente.
En viager libre, l’acquéreur occupe immédiatement le bien immobilier ou le met en location. En viager occupé, il récupèrera le logement au décès ou au départ en maison de retraite du vendeur. En contrepartie du droit d’usage et d’habitation (DUH) du vendeur, vous achetez le bien avec une décote correspondant à l’occupation à vie.
A lire : Le viager, comment ça marche ?
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Viager vs investissement locatif classique : la mise de départ et la gestion locative
Investissement de départ en viager et en locatif classique
En viager, vous achetez un bien pour un montant inférieur à celui du marché immobilier (en moyenne 40 à 50% correspondant à la décote d’occupation). Les rentes sont financées par vos revenus, comme votre salaire. Vous pouvez ainsi investir avec une faible mise de départ et sans souscrire un crédit immobilier.
En investissement locatif classique, vous achetez un bien moyennant un apport représentant au moins 10% du prêt immobilier demandé, et vous devrez supporter les intérêts d’emprunt et les primes d’assurance, lesquelles représentent jusqu’à 30% du total du financement.
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Gestion en viager et en investissement locatif
En investissement locatif classique, vous devez assumer bon nombre de tâches chronophages et d’aléas comme la publication d’une annonce immobilière, l’organisation des visites du logement, la sélection du locataire, la vacance locative, la gestion des impayés ou des dégradations,….
En viager occupé, vous vous affranchissez de ces contraintes, puisque le vendeur reste chez lui et qu’il prend en charge l’entretien du logement. Le vendeur conserve une propriété à vie (occupation) et un fort attachement à ce logement. Vous êtes donc certain qu’il en prendra soin.
Viager vs assurance vie : la rentabilité
Les fonds versés sur une assurance vie sont investis en fonds en euros et sur des unités de compte. L’épargne en fonds en euros est garantie par l’assureur, mais en contrepartie, le rendement est faible : 1.30% en 2020 selon la Fédération Française de l’Assurance (FFA). L’épargne en unités de compte peut aider à dynamiser la rentabilité du placement, mais le capital n’est pas garanti par l’assureur. Il existe donc un risque de moins-value à la sortie de l’assurance vie.
L’investissement en viager offre une rentabilité comprise entre 7 et 9%, ce qui s’explique par deux facteurs :
- Vous bénéficiez de la décote d’occupation. Vous ne subissez aucune imposition supplémentaire, laquelle viendrait mécaniquement diminuer le rendement du placement. En assurance vie, vous supportez une taxation à l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les gains, lors des rachats et à la sortie en rente ou en capital ;
- Vous payez des frais de notaire sur la valeur fiscale du bien, c’est-à-dire déduction faite du droit d’usage et d’habitation (DUH). Encore une économie qui booste le rendement de l’investissement. En comparaison, l’assurance vie occasionne de nombreux frais, comme les frais d’entrée et de sortie, les frais de gestion et d’arbitrage.
Lire aussi : Comment booster le rendement de son épargne avec le viager ?
Viager vs PER : l’indisponibilité de l’épargne
Comme son nom l’indique, le plan épargne retraite (PER) vous permet d’économiser tout au long de votre vie pour obtenir une rente ou un capital au départ en retraite. À part dans certains cas limitativement énumérés par la loi, comme l’invalidité, vous ne pouvez pas récupérer votre épargne avant cette échéance : elle est indisponible.
En viager, vous conservez le droit de revendre le bien immobilier à tout moment.
Viager vs PEA : la prise de risque
Le plan épargne en actions (PEA) est un placement financier qui propose une exonération totale d’imposition des gains, à condition de conserver le contrat pendant au moins 5 ans. Vous restez tout de même redevable des prélèvements sociaux.
Les fonds versés sur un PEA sont investis dans des actions d’entreprises offrant un potentiel de rendement élevé, mais en contrepartie d’une prise de risque importante, liée aux fluctuations des marchés financiers.
À l’inverse, en viager, vous vous positionnez sur le marché immobilier, qui a su démontrer sa résilience même en période de crise. Vous avez ainsi bien plus de certitudes quant à la valorisation du bien à terme, et sur la possibilité de dégager une plus-value à la revente.
Lire aussi : Comment estimer la rentabilité d’un investissement en viager ?
En conclusion, le viager constitue une piste d’investissement très intéressante pour se constituer une épargne retraite immobilière (patrimoine) et pour diversifier son patrimoine.
En achetant en viager, vous devenez propriétaire d’un bien immobilier à votre rythme, sans recours au crédit bancaire et à l’endettement, sans risque de gestion locative dans le cas d’un viager occupé et vous permettez à des retraités de profiter sereinement de ce moment de vie grâce à un complément de revenu à vie. Le viager est ainsi un placement éthique, responsable et solidaire (solidarité intergénérationnelle).
A RETENIR : le viager est un investissement qui permet de :
- se constituer un patrimoine immobilier sans être tributaire du financement à crédit
- préparer l’avenir et la succession pour ses enfants
- préparer sa retraite en ayant un logement pour soi ou en le mettant en location pour obtenir un complément de revenu, en temps et en heure
- acquérir une résidence secondaire
- réaliser un investissement socialement responsable.
Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
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