Posted by Rester chez soi en touchant un capital et un complément de revenu à vie ? La formule vous tente… On vous explique tout et on vous donne 5 conseils pour réussir sa vente en viager.
La vente en viager procure un complément de retraite à vie en conservant l’usage, l’occupation à vie de son logement, permet « d’hériter de soi-même » et de vivre une vie de retraité confortable et sereine : se faire plaisir, réaliser ses projets de vie,…
- Comprendre la fixation du prix en viager
Comment est fixé le prix d’un viager ?
Pour fixer le prix du viager, il faut d’abord déterminer la valeur du logement, maison ou appartement (superficie, état du bien immobilier, implantation,…).
Dans le cas d’un viager occupé, il faut ensuite calculer la valeur du droit d’usage et d’habitation par le vendeur (= occupation à vie du bien par le vendeur). La valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) est fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie.
Le vendeur détermine ensuite le montant du bouquet souhaité. Une fois le montant du bouquet déterminé, le solde doit être converti en rente viagère mensuelle.
Exemple de calcul d’un viager occupé pour un homme de 80 ans (barème Daubry) :
- Valeur du bien immobilier : 300 000€
- Espérance de vie selon le barème Daubry : 9,7 ans
- Valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH = occupation à vie du logement par le vendeur) : 107 700€
- Bouquet souhaité par le vendeur : 60 000€
- Montant de la rente viagère mensuelle : 1 173€
Pour estimer le bien et réaliser les calculs, il est nécessaire de faire appel, de consulter un spécialiste, un expert viagériste.
2. Choisir la formule, la répartition bouquet (capital) / rente viagère
Vous avez le choix et vous pouvez décider de percevoir :
- un petit bouquet et une grosse rente viagère mensuelle
- un gros bouquet et une plus petite rente viagère mensuelle
- la totalité du capital immédiatement (et pas de rente)
Les différentes formules permettent de s’adapter à vos besoins et vos projets : rembourser un crédit, faire une donation à ses enfants, placer le bouquet en assurance-vie puis effectuer des retraits pour financer son train de vie,…
A RETENIR : la fiscalité avantageuse du viager :
Le bouquet est exonéré si le bien vendu est la résidence principale.
Seule une fraction de la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu :
– 40% si le vendeur est âgé de 60 à 69 ans
– 30% à partir de 70 ans
A noter : la taxe foncière, les charges propriétaires et les gros travaux sont transférés à l’acquéreur. Le vendeur payera uniquement la taxe d’habitation et les charges locatives.
3. Le choix de l’acquéreur-investisseur
L’expert viagériste sélectionnera soigneusement les acheteurs en fonction de leur solvabilité et de la viabilité de leur projet d’investissement.
La vente en viager n’est pas uniquement une transaction immobilière mais la rencontre de 2 personnes et de 2 projets. La vente en viager est avant tout une rencontre humaine.
4. Les garanties pour le vendeur
- Indexation annuelle de la rente viagère pour préserver le pouvoir d’achat du vendeur
- Majoration de la rente viagère en cas de libération anticipée du bien par le vendeur (en moyenne 30%)
- Le privilège du vendeur accorde la première place aux rangs des différents créanciers. En cas de revente du bien immobilier pour payer les créances, le vendeur (crédirentier) est prioritaire aux autres créanciers. Il recouvre en priorité le montant des impayés sur le montant de la vente du bien immobilier. Le privilège du vendeur est publié à la demande du notaire, après la signature de l’acte authentique de vente. La publication se fait auprès du registre de la publicité foncière. Le privilège du vendeur devient une inscription grevant le bien. Elle s’inscrit au registre des hypothèques.
- La clause résolutoire permet de faire annuler la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. Le vendeur récupère la pleine propriété et conserve le bouquet et les rentes déjà versées.
Ces clauses doivent absolument et obligatoirement figurer dans le contrat (acte authentique de vente).
Si vous vivez en couple, vous pouvez protéger votre conjoint avec le viager sur « deux têtes » et la clause de réversion de la rente viagère. Au décès du premier bénéficiaire, le conjoint survivant continuera de vivre dans le logement et de percevoir la totalité de la rente viagère jusqu’à son décès.
5. Donner la nue-propriété à ses héritiers en conservant l’usufruit
Vous pouvez donner la nue-propriété (les « murs ») du bien à vos descendants (enfants, petits-enfants) et conserver l’usufruit c’est-à-dire la jouissance du bien (occupation ou location et perception des loyers).
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