Posted by Que ce soit pour percevoir un complément de retraite à vie, organiser sa succession, aider ses enfants et/ou petits-enfants au moment où ils en ont besoin via une donation, financer des aides à domicile et l’adaptation du logement,…, le viager présente de nombreux avantages pour le vendeur.
Nous vous présentons ci-dessous les modalités de la vente en viager.
La vente en viager
 Jacques, 74 ans, vendeur (crédirentier) Retraité et propriétaire de sa résidence principale, une maison de 110m² estimé à 250 000 euros, il envisage de vendre en viager occupé pour percevoir un revenu complémentaire tout en restant chez lui et en conservant ses habitudes. |  Jeanne – 45 ans – Investisseur (débirentier) Elle désire investir dans l’immobilier, se constituer un patrimoine immobilier en vue d’avoir un complément de revenu à la retraite. Elle se tourne vers le démembrement de la propriété immobilière, l’achat en viager occupé, qui lui permet d’acquérir un bien à moindre coût (décote liée à l’occupation du bien par le vendeur) et de réaliser un placement dans la pierre sur le long terme. |
La vente
La détermination du prix de vente du bien
Jacques souhaite continuer à vivre dans sa maison. Jeanne bénéficiera d’un abattement (décote d’occupation) qui est calculé en fonction de la durée estimée d’occupation, liée à l’estimation de la durée de vie du vendeur.
L’espérance de vie de Jacques, âgé de 74 ans, est de 13,5 ans, soit une décote d’occupation de 43,8% (barème Daubry).
Ainsi, si le bien est estimé à 250 000€, le prix de vente est de 140 500€, avec par exemple la répartition suivante entre le bouquet et la rente viagère :
- bouquet : 40 000€
- rente viagère : 670€/mois
Pour en savoir plus sur les calculs viagers.
Les modalités de paiement
A la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, le vendeur perçoit une somme, un capital appelé le « bouquet » en moyenne 20 à 30% du prix, puis une rente viagère mensuelle.
Si l’acquéreur interrompt le versement de la rente, la vente sera annulée (clause résolutoire) et le vendeur conservera le bouquet et les rentes déjà versées.
L’imposition du bouquet
Le bouquet n’est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale.
L’imposition de la rente
Seule une partie de la rente perçue par le vendeur est soumise à l’impôt sur le revenu, selon son âge lors de l’entrée en jouissance de la rente, en principe au jour de signature de l’acte notarié.
- Moins de 50 ans : 70%
- Entre 50 et 59 ans : 50%
- Entre 60 et 69 ans : 40%
- A partir de 70 ans : 30%
Jacques a 74 ans, la rente n’est imposable qu’à hauteur de 30%.
Le décès de l’une des parties
Si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire, d’une maladie dont il était atteint à la date de celle-ci, le contrat de vente est annulé.
Dans les autres cas, au décès du vendeur, l’acquéreur prend possession du bien immobilier.
Si l’acheteur décède avant le vendeur, la charge de la rente est transmise aux héritiers avec une solidarité entre eux.
A lire :
– Que se passe t-il en cas de décès du vendeur (crédirentier) ?
– Que se passe-t-il en cas de décès de l’acheteur (débirentier) ?
La libération anticipée et la revente
Si le vendeur décide de quitter son logement, il bénéficiera d’une revalorisation de la rente viagère (en moyenne 30%).
L’acquéreur pourra alors pendre possession du bien pour y vivre ou le louer.
L’acheteur peut vendre le bien. La charge de la rente est alors transférée au nouvel acquéreur. Le vendeur conserve son droit d’occupation à vie.
A lire :
– Le vendeur peut-il, de son vivant, quitter le bien immobilier vendu en viager occupé ?
– Un acheteur peut-il revendre un bien immobilier acquis en viager ?
Pour plus d’informations, lire « Tout savoir sur la vente en viager occupé«
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