Posted by Vendeur, acheteur ou investisseur, au moment de vous lancer dans une transaction immobilière, vous vous posez de nombreuses questions. Devez-vous passer par une agence immobilière ? La présence du notaire est-elle obligatoire au stade du compromis de vente ? Si je me lance dans l’investissement locatif, comment serais-je taxé sur mes revenus ?
Renée Costes vous apporte des réponses à vos interrogations.
Faut-il faire appel à un agent immobilier pour concrétiser une transaction immobilière ?
Si vous vendez un bien immobilier
La vente entre particuliers suppose un certain nombre de tâches chronophages comme :
- La prise de photos ;
- La rédaction de l’annonce immobilière ;
- L’organisation des visites ;
- La sélection de l’acheteur…
En recourant aux services d’une agence immobilière, vous vous affranchissez de ces contraintes et trouverez potentiellement un acquéreur plus rapidement. Si vous vous interrogez sur les frais d’agence, sachez que la commission de l’agent immobilier est toujours mise à la charge de l’acquéreur. Soit le prix inclut les honoraires (l’annonce mentionne alors que les frais d’agence sont inclus), soit ils sont annoncés en sus du prix de vente.
Si vous achetez un bien immobilier
Vous pouvez aussi faire appel à une agence immobilière, ou préférer un professionnel spécialisé dans la recherche de logements : le chasseur immobilier. Vous lui indiquez vos critères de sélection et il se charge de trouver un bien qui en coche le plus possible.
Le recours au notaire est-il obligatoire ?
La transaction immobilière s’effectue en trois étapes successives : la proposition d’achat et l’acceptation de l’offre d’achat, la signature de l’avant contrat (le compromis de vente) et l’acte notarié de vente (l’acte authentique de vente). La présence du notaire est seulement requise et obligatoire à la dernière étape.
L’offre d’achat
Elle peut être au prix, à un prix inférieur ou à un prix supérieur. Le vendeur peut l’accepter ou faire une contre-proposition à l’offre d’achat. Comme le prévoit le Code civil, la vente est théoriquement formée dès que les deux parties sont d’accord sur la chose et sur le prix.
L’avant-contrat
L’avant-contrat formalise l’accord du vendeur et de l’acheteur sur la transaction. Il peut prendre la forme d’une promesse de vente (seul le vendeur s’engage à vendre) ou d’un compromis de vente (le vendeur s’engage à vendre, l’acheteur à acheter).
Le recours à un notaire n’est pas obligatoire à ce stade : vous pouvez signer le compromis ou la promesse de vente entre particuliers ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Nous recommandons toutefois de faire appel à un notaire dès la signature du compromis de vente. Il est garant de l’équilibre contractuel entre les parties, de la sécurisation des actes juridiques et de la transaction.
Le notaire va rédiger les clauses suspensives du compromis de vente. Les conditions suspensives prévoient que la réalisation de la vente définitive est subordonnée à certains critères, comme l’obtention d’un prêt immobilier, ou l’absence d’hypothèque ou de servitudes sur le bien. D’où l’importance d’en confier la rédaction à un professionnel pour ne rien oublier !
En savoir plus :
– Quel est le rôle du notaire dans un démembrement immobilier ?
– Quel est le rôle du notaire dans un viager ?
– Quel est le rôle du notaire dans une nue-propriété ?
A lire : Compromis de vente : tout ce qu’il faut savoir avant de signer
L’acte définitif de vente
Il fait obligatoirement l’objet d’un acte notarié. Il appartient au notaire de publier la transaction au service de publicité foncière.
A savoir : de 2 à 3% dans le neuf et de 7 à 8% dans l’ancien, les frais de notaire se décomposent en trois postes de dépenses : les émoluments du notaire, les taxes et impôts (perçus pour le compte de l’État et des collectivités territoriales) et les frais et débours (avances consenties aux intermédiaires comme le cadastre ou le géomètre).
Quels documents sont nécessaires pour une transaction immobilière ?
La loi fait peser une obligation d’information sur le vendeur vis-à-vis de l’acheteur. S’il ne la respecte pas, il risque une procédure en annulation de la vente, en réduction du prix, en garantie des vices cachés ou le versement de dommages et intérêts.
Il doit ainsi fournir un certain nombre de documents à l’acheteur dont notamment :
- Le dossier de diagnostics techniques (DDT) : il regroupe les différents dossiers immobiliers relatifs à la présence d’amiante ou de plomb, à la performance énergétique (DPE) ou à l’état des risques et pollution (ERT) ;
- La superficie en loi Carrez pour un bien immobilier en copropriété, ainsi que l’état descriptif de division, le carnet d’entretien de l’immeuble,…
A lire : Vente en viager : quels sont les diagnostics techniques obligatoires ?
Quelle fiscalité pour un projet immobilier ?
Selon le type d’opération que vous réalisez, vente ou investissement locatif, vous serez potentiellement fiscalisé sur la plus-value et les gains réalisés.
Comment est taxée la plus-value dans le cadre d’une vente immobilière ?
Lorsque le prix de vente est supérieur au prix d’achat, le vendeur réalise une plus-value. Si la vente porte sur un bien autre que la résidence principale, cette plus-value est soumise à deux taxations : l’une, au titre de l’impôt sur le revenu (IR), dans votre tranche marginale d’imposition, l’autre au titre des prélèvements sociaux de 17,2%.
Vous pouvez bénéficier pour chacune de ces taxes d’un abattement pour durée de détention. Vous devez conserver le bien pendant au moins 22 ans pour être totalement exonéré d’IR, 30 ans pour l’exonération totale de prélèvements sociaux.
À savoir : est considéré comme votre résidence principale le logement que vous occupez la majorité de l’année, où vous résidez effectivement et habituellement.
Comment sont taxés les revenus locatifs ?
Vous allez percevoir des recettes locatives, considérées comme des revenus fonciers en location vide, et comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en location meublée. Elles seront fiscalisées à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Vous avez le choix entre différents régimes fiscaux :
- Micro-foncier : applicable aux revenus de location nue, il vous permet de bénéficier d’un abattement de 30% ;
- Micro-BIC : applicable aux revenus des loueurs en meublé non professionnels (LMNP), il vous fait bénéficier d’un abattement de 50% (meublé classique) ou de 71% (meublé de tourisme) ;
- Le régime réel : vous déduisez vos charges pour leur montant réel de vos recettes locatives. Le but est de créer un déficit foncier grâce auquel vous réduisez, voire supprimez totalement votre imposition.
Quelles sont les différentes options pour investir dans l’immobilier ?
Outre l’achat de la résidence principale, deux options s’offrent à vous pour investir dans l’immobilier et vous constituer un patrimoine : l’investissement immobilier indirect et l’investissement direct.
L’investissement immobilier indirect
Il consiste à acquérir des parts de sociétés immobilières, dont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Il en existe trois grandes catégories, chacune ayant une finalité propre :
- La SCPI de rendement :elle investit dans un parc immobilier composé majoritairement d’immeubles de bureaux, immeubles tertiaires et locaux commerciaux, en France et à l’étranger, qu’elle met ensuite en location. En achetant des parts de SCPI, vous devenez associé et avez droit en contrepartie à une fraction des loyers perçus. Le rendement moyen de ce type de SCPI s’établit autour de 4% ;
- La SCPI d’achat-revente : elle acquiert des immeubles dégradés qu’elle rénove et revend sur le marché à court terme. En votre qualité d’associé, vous avez droit à une quote-part de la plus-value ainsi réalisée ;
- La SCPI fiscale : elle investit soit dans un parc immobilier dont le fonctionnement impose de nombreuses charges, avec le but de générer un déficit foncier (SCPI de déficit foncier), soit dans des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou la loi Malraux, qui vous font profiter d’une réduction d’impôt.
Pour information, la rentabilité annuelle constatée pour un investissement en démembrement de la propriété immobilière (viager, nue-propriété) sur une longue période (en moyenne 15 ans) est de 6,6%. (source : baromètre Renée Costes – 2021)
A lire : Quel est l’intérêt d’investir en viager ?
L’investissement immobilier direct
Il consiste à acheter directement un bien immobilier que vous mettez en location vide ou meublée, ou à acquérir un droit de propriété en démembrement.
Le droit de propriété se compose de trois prérogatives :
- L’usus : c’est le droit d’utiliser le bien = occupation du logement ;
- Le fructus : c’est le droit d’en percevoir les fruits = les loyers ;
- L’abusus : c’est le droit d’en disposer, par exemple de le vendre ou de changer la destination du bien immobilier (transformer un local professionnel en logement).
Le droit de propriété est généralement détenu par une seule personne. Cependant, dans le cadre d’un démembrement immobilier, vous pouvez répartir la propriété entre deux personnes appelées usufruitier et nu-propriétaire. L’usufruitier dispose des prérogatives de l’usus et du fructus, le nu-propriétaire de l’abusus. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire, sans coût ni formalités supplémentaires.
L’investissement en viager repose sur le principe du démembrement. Si la vente en viager libre existe, la vente en viager occupé représente 9 transactions sur 10. Au jour de la vente (signature de l’acte authentique de vente chez le notaire), l’acheteur (débirentier) verse au vendeur (crédirentier) un capital comptant (le bouquet). Ensuite l’acheteur verse une rente viagère mensuelle jusqu’au décès du vendeur.
Lors du décès du vendeur, l’acheteur devient pleinement propriétaire du bien sans coût ni démarches.
Pour votre investissement et acquisition en viager, faites appel à un professionnel expert tel que Renée Costes.
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