Posted by Qu’il s’agisse d’une vente en viager libre ou occupé, le vendeur se doit de fournir un dossier comprenant toutes les expertises indispensables à la transaction, communément appelé Dossier Diagnostic Technique (D.D.T.)
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Découvrez le détail des diagnostiques techniques obligatoires pour vendre en viager.
Quels sont les diagnostics obligatoires lors d’une vente en viager ?
Parce qu’une vente en viager est une transaction immobilière, elle est soumise aux mêmes diagnostics qu’une vente immobilière ordinaire ou « classique ».
Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
Appelé DPE, le diagnostic de performance énergétique évalue la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par le bien. Cette expertise doit être effectuée, à la demande du vendeur (crédirentier), par un diagnostiqueur professionnel certifié qui donnera deux résultats :
- La consommation énergétique annuelle du bien.
- L’impact annuel de ce premier résultat sur les émissions de gaz à effet de serre CO₂.
Ces mesures sont reportées sur une échelle de A à G, allant d’une consommation ou émission faible (A) à une consommation ou émission importante (G).
Depuis le 1er janvier 2022, lorsqu’un bien est classé F ou G, l’annonce doit mentionner que la consommation est excessive et chiffrer le montant des dépenses théoriques en énergie du logement (Arrêté du 22 décembre 2021 relatif à la mention précisant la situation d’un bien immobilier vis-à-vis de l’obligation du premier alinéa de l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation)
Textes et applications : Code de la construction et de l’habitation, articles L134-1 à L134-5, Code civil, articles 1130 à 1144, Arrêté du 15/09/2006 relatif aux méthodes applicables au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente.
L’état d’amiante
Connue pour ses propriétés d’isolation thermique et phonique, l’amiante a largement été utilisée dans le bâtiment pendant les années 50 à 70. Mais ce matériau, soupçonné d’être à l’origine de problèmes de santé lies à l’inhalation des fibres très fines et volatiles, est interdit en France depuis 1997.
Ce diagnostic obligatoire lors d’une vente en viager, doit être réalisé par un professionnel certifié à la demande du vendeur (crédirentier), pour tout bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997.
L’état d’amiante permet donc de repérer la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante afin d’en informer le futur acquéreur.
Textes et applications : Article 10.1 du décret 96-97 du 07/02/1996, modifié par les décrets 97-855 du 12/09/1997, 2001-840 du 13/09/2001, 2002-839 du 03/05/2202 et arrêté du 2/2/2002.
Le diagnostic de plomb
Aussi appelé « constat de risque d’exposition au plomb » ou « CREP », ce diagnostic obligatoire concerne uniquement les logements construits avant 1949. Ce document vise à informer le futur acquéreur (débirentier) de la présence, ou non, de plomb, généralement présent dans les anciennes peintures.
Le Crep doit contenir le rapport d’un diagnostiqueur certifié et une notice d’information sur les dangers du plomb pour la santé.
Textes et Applications : Décret, 99-484 du 9/06/1999, Code de la santé publique : articles R1334-9 à R1334-12, Arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb
L’état relatif à la présence de termites
Également appelé diagnostic termites, ce rapport vise à informer le futur acquéreur sur la présence ou non d’insectes xylophages, et de termites en particulier, dans le bien qu’il projette d’acheter en viager. En effet, cet insecte peut causer des dégâts importants sur les maisons ou appartements en bois, mais aussi des dommages sur les murs.
Le diagnostic termites, réalisé par un diagnostiqueur certifié à la demande du vendeur, doit mentionner :
- le bien concerné,
- les parties visitées,
- et les éléments infestés ou l’ayant été par la présence de termites.
La présence de termites n’empêche pas la vente, mais le futur acquéreur (débirentier) doit en avoir connaissance avant d’acheter. En cas de présence de termites, des mesures doivent être prises pour les éradiquer.
Textes et Applications : Code de la construction et de l’habitation, articles L133-1 à L133-6, Loi N°99-471 du 08/06/1999 et décret du 03/07/2000.
Le diagnostic gaz et électricité.
L’état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité est un diagnostic qui donne un aperçu de la sécurité du bien. Il est obligatoire dès lors que ces installations ont plus de 15 ans.
Ce rapport, initié par le vendeur (crédirentier), doit être conforme à une méthodologie réglementée, donc établi par un professionnel certifié et joint au DDT.
Textes et applications : Code de la construction et de l’habitation, articles R134-6 à R134-13, Arrêtés du 02/12/2011 et du 15/12/2011, Arrêtés du 6/06/2007 et du 28/09/2011, Décrets n°2016-1104 et n°2016-1105 du 11/08/2016.
La superficie loi Carrez
Dans le cas d’un bien en copropriété, la loi Carrez a pour objectif de déterminer la surface habitable précise. Son calcul prend en compte les surfaces des sous-sols ainsi que les combles non-aménagés, réserves, vérandas et remises, d‘une superficie supérieure à 8 m².
Ce diagnostic obligatoire est primordial, car une erreur de calcul de la superficie habitable pourrait conduire à revoir la rente, le bouquet ou même à l’annulation de la vente en viager.
Textes et Applications : Loi Carrez du 18/12/1996 et décret 97-532 du 23/05/1999.
L’état des risques d’érosion côtière
Pour les logements situés sur les zones du littoral français, il est obligatoire depuis le 1er janvier 2023 d’informer les acquéreurs-investisseurs sur le risque d’érosion côtière. Les annonces immobilières doivent préciser si le logement est exposé à ce risque (décret du 1er octobre 2022 relatif à la loi Climat). En cas d’exposition, il faut renseigner l’adresse du site www.georisques.gouv.fr qui permet aux acheteurs d’obtenir des précisions. Ce document doit être daté de moins de 6 mois et être présenté aux acquéreurs dès leur première visite du bien. Si les risques évoluent, le vendeur (propriétaire immobilier) doit mettre à jour le document et informer les acheteurs à chaque étape de la vente. L’état des risques d’érosion côtière doit également être annexé à la promesse de vente ou compromis de vente avec le dossier de diagnostic technique.
Textes et Applications : Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022 relatif à l’information des acquéreurs et des locataires sur les risques.
A SAVOIR : si le diagnostiqueur s’est trompé, quels sont les recours de l’acquéreur ?
Le diagnostiqueur engage sa responsabilité professionnelle. Il doit souscrire une assurance pour couvrir sa responsabilité civile (Article R271-2 du Code de la construction et de l’habitation).
La loi impose un examen visuel et d’effectuer tous les examens nécessaires et possibles sans procéder à la destruction du bien.
En cas d’erreur du diagnostiqueur, l’acquéreur peut obtenir l’indemnisation de son préjudice, par exemple le coût pour retirer l’amiante présente et non détectée.
L’acquéreur doit envoyer une lettre en recommandé avec avis de réception à l’entreprise de diagnostic, en joignant les documents sur lesquels il s’appuie pour établir les erreurs (expertise, nouveaux diagnostics, devis de travaux,…). Si le diagnostiqueur et son assureur contestent leur responsabilité, il est conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour engager une action en justice.
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