Posted by Dans le contexte actuel où l’allongement de la durée de vie et la baisse des pensions de retraite sont un fait acquis, la vente en viager apparait comme une réponse pertinente et d’actualité.
Ce transfert de propriété d’un bien immobilier fait l’objet de formalités qui impliquent le passage obligé par une étude notariale.
Quel est le rôle du notaire dans une vente en viager ?
Définition et fonctionnement d’une vente en viager
La vente en viager consiste en une transaction d’un bien immobilier entre un acquéreur, appelé débirentier, et un vendeur, appelé crédirentier.
Dans un viager occupé, le crédirentier garde la jouissance de son bien (droit d’usage et d’habitation) jusqu’à son décès ou la libération anticipée du bien. Le débirentier lui verse une rente mensuelle à vie.
Les étapes d’une vente viagère
Lors d’un projet d’achat ou de vente en viager, il est important et nécessaire de consulter et d’être accompagné par un expert viagériste.
La première étape est d’identifier et de comprendre les besoins du vendeur via un diagnostic financier, patrimonial et successoral pour construire avec lui la meilleure solution.
Quand le vendeur a donné mandat au conseiller expert, l’annonce est rédigée et publiée. Les acquéreurs sont sélectionnés en amont : vérification de la solvabilité, de la fiabilité et viabilité du projet d’investissement (critères géographiques, immobiliers et financiers) et compatibilité avec les besoins et le projet du vendeur.
Une fois le bien trouvé, les deux parties devront s’entendre sur une offre d’achat présentée par le futur acquéreur, mentionnant la valeur du bouquet et de la rente.
Le notaire intervient dès la signature de la promesse de vente. Chez Renée Costes, le passage devant notaire est la règle dès la signature du précontrat ou promesse de vente.
Le transfert de propriété au travers d’un acte authentique doit impérativement se faire chez le notaire qui en contractualisera les modalités :
- le versement du capital appelé bouquet,
- le montant de la rente
- l’indexation
- la répartition des taxes et des charges,…etc
Le rôle du notaire dans une vente en viager
Parce que le viager se caractérise par une vente portant sur un bien immobilier, il fait l’objet de formalités au même titre qu’une vente immobilière « classique ». Idéalement, deux études notariales (le notaire du vendeur et le notaire de l’acquéreur) apparaissent comme une absolue nécessité :
La première consultation se fait en amont de toute opération pour un bilan patrimonial.
La seconde consultation a lieu au moment du pré contrat. En considérant qu’un contrat de viager comporte deux parties :
- L’une sur la vente du bien immobilier
- L’autre sur les modalités du viager.
La préparation d’un contrat de vente viagère
Pour établir l’acte authentique du transfert de propriété, il devra vérifier de nombreux éléments juridiques et fiscaux. Ainsi, le notaire aura pour rôle de s’assurer de :
- L’origine du bien immobilier,
- La situation hypothécaire de la propriété,
- L’application des règles d’urbanisme,
- La capacité des parties à vendre et à acheter,
- La présence des servitudes conventionnelles.
Parmi toutes ces vérifications indispensables, le notaire est aussi chargé, depuis le 1er janvier 2016, d’interroger le casier judiciaire de l’acquéreur pour vérifier que ce dernier n’a pas fait l’objet d’une peine d’interdiction d’acquérir un bien immobilier de location. (article L. 551-1 du Code de la construction et de l’habitation).
L’acte notarial d’une vente en viager
Une fois tous ces éléments en sa possession, le notaire définit avec les futurs crédirentiers et débirentiers, les conditions de la vente en viager qui figureront sur l’acte authentique du transfert de propriété. Et notamment :
- Les conditions d’occupation du bien en viager,
- La répartition des charges,
- Le versement et le montant du bouquet et de la rente en fonction du prix du bien immobilier,
- La clause résolutoire de la vente.
Les formalités notariales de la vente viagère
Une fois le passage des deux parties à l’étude notariale effectué pour la signature de l’acte authentique, le notaire devra remplir les formalités d’enregistrement de la vente auprès du service de publicité foncière. De plus, il lui revient aussi de s’occuper de la taxe sur la valeur ajoutée et de l’impôt sur les plus-values.
Enfin, en fonction de la situation, le notaire peut également être amené à réaliser la succession du viager.
Résumons le rôle du notaire dans une vente en viager
En résumé, le rôle du notaire est indispensable dans une vente en viager et ses domaines d’interventions sont multiples. Au-delà des conseils juridiques et fiscaux qu’il peut apporter aux deux parties, il se pose en garant de la sécurité de la transaction et de l’équilibre contractuel entre les parties.
Il accomplit les formalités de publicité foncière et prends toutes les garanties nécessaires sur le bien :
- Il acte la mutation de propriété et délivre à l’acquéreur le titre de propriété.
- Il fournit au vendeur le titre exécutoire lui permettant d’obtenir le paiement de la rente en cas de défaillance de l’acheteur (privilège du vendeur). Il effectue le paiement auprès du Trésor Public et auprès des administrations concernées.
Vous avez des questions sur la vente en viager, consultez la Foire aux Questions (FAQ).
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