Posted by Le compromis de vente est une étape très importante de la transaction. C’est un engagement mutuel qui verrouille la vente d’un bien immobilier. Il est signé chez le notaire.
Découvrez tout ce qu’il faut savoir avant de signer !
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est l’agglomération d’une promesse d’achat et d’une promesse de vente. C’est un contrat, il précède la signature de l’acte authentique de vente.
Du côté du vendeur, le compromis de vente garantit le transfert de la nue-propriété du bien à l’acquéreur, avec une réserve d’usufruit ou un droit d’usage et d’habitation (DUH) pour le vendeur. La signature du contrat scelle également les montants du capital ou bouquet et de la rente viagère ou mensualité, ainsi que toutes les modalités concernant la transaction (indice de revalorisation de la rente, répartition des taxes, charges et travaux entre le vendeur et l’acquéreur, montant de la majoration à payer par l’acheteur en cas de libération anticipée du bien,,…).
Le compromis de vente n’entraîne pas d’enregistrement fiscal ; il n’y a donc pas de frais administratifs à engager lors de sa signature.
Quand faut-il signer un compromis de vente ?
Le compromis intervient à l’issue de la négociation, lorsque le vendeur et l‘acheteur se sont mis d’accord sur tous les détails de la vente du bien immobilier. Les deux parties doivent s’être entendues sur le prix (bouquet et rente viagère).
Où le signer ?
Le compromis de vente est signé chez le notaire, qui se porte garant du respect du contrat.
Ce qu’il doit contenir
Le compromis de vente est un document juridique complexe, prélude à l’acte authentique de vente définitif. Il doit obligatoirement faire apparaître les éléments suivants :
- Identification des deux parties ;
- Description précise du bien ;
- Date de disponibilité du bien si viager libre ou vente à terme libre ;
- Diagnostics immobiliers ;
- Montants du capital ou bouquet et de la rente viagère ou mensualité tel qu’ils ont été concertés par l’acquéreur et le vendeur ;
- Périodicité des versements de la rente : la rente viagère est versée mensuellement ;
- Si vente à terme, la durée des versements ;
- Conditions relatives à l’occupation ;
- Répartition des charges ;
- Clause de libération anticipée du bien ;
- Clause résolutoire pour non-paiement de la rente ;
- Conditions de majoration de la rente et d’indexation ;
- Conditions générales de la vente ;
- Rémunération de l’agence : montant des honoraires de l’agence ;
- Clauses suspensives.
Les conditions suspensives du compromis de vente
Le compromis de vente doit recenser les clauses suspensives, qui pourraient annuler la validité du contrat si une de ces conditions se réalisait.
Les clauses suspensives les plus communément ajoutées à un compromis de vente sont les suivantes :
- Découverte d’une servitude cachée ;
- Droit de préemption par la commune ;
- Refus de prêt de la part de la banque de l’acquéreur.
En plus de ces clauses suspensives, il arrive qu’on ajoute l’une des clauses suivantes, ayant aussi le pouvoir d’invalider le contrat :
- Clause de dédit : extrêmement rare, elle offre l’option à une des deux parties de se retirer de la vente. La clause est liée au paiement d’une indemnité mentionnée dans le compromis de vente.
- Clause pénale : en l’absence de clause de dédit, la clause pénale peut fixer le montant du dédommagement en cas de rétractation du vendeur ou de l’acquéreur, sous la forme de dommages et intérêts forfaitaires.
Comment rédiger le compromis de vente
Le compromis de vente est rédigé par le notaire. Chez Renée Costes, le service juridique peut apporter une assistance dans la rédaction de ce contrat.
Le compromis de vente anticipe les clauses qui forment l’acte définitif de vente. Il doit donc être préparé avec une précaution extrême.
Délai de rétractation
Un délai de rétractation est prévu par la loi. Il s’applique sans exception, même s’il ne figure pas dans le contrat du compromis de vente.
Il permet à l’acquéreur d’exercer un droit de rétractation unilatéral pendant 10 jours à compter de la remise de la signature, sans motif. Il doit simplement signaler sa décision par lettre recommandée avec avis de réception auprès de l’agence immobilière, du notaire et du vendeur.
Que se passe-t-il si le compromis de vente est rompu ?
En dehors de ce délai de rétractation, il arrive que l’une des deux parties décide de rompre ses engagements. L’autre partie est alors habilitée à saisir la justice pour forcer la réalisation de la vente. La procédure peut occasionner le versement de dommages et intérêts.
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