Posted by Avant de signer l’acte authentique de vente (contrat) chez le notaire, vous allez d’abord signer un « avant-contrat » : une promesse de vente ou un compromis de vente.
Quelles sont les différences entre ces deux avant-contrats ? Le compromis de vente et la promesse de vente ont des conséquences différentes pour l’acheteur et le vendeur.
On vous explique tout…
La promesse de vente
Dans la promesse de vente ou promesse unilatérale de vente, le propriétaire (le vendeur) s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne en exclusivité une « option » pour un temps limité.
Durant cette période, il lui est interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur.
La promesse unilatérale de vente peut être réalisée sous 2 formes :
- Acte sous signature privée : acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d’un notaire réalisé directement par le vendeur et l’acheteur, avec l’appui d’un agent immobilier
- Acte authentique : document établi par un officier public compétent (notaire), rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu peut avoir la même force qu’une décision judiciaire établi par un notaire
Dans le cadre de l’accompagnement par Renée Costes et afin de sécuriser la transaction, nous faisons systématiquement signer une promesse de vente sous la forme d’un acte authentique signé chez le notaire.
La promesse de vente est donc un accord préliminaire et constitue un véritable « contrat », qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord.
A RETENIR :
- La promesse de vente est unilatérale, elle n’engage que le vendeur.
- Chez Renée Costes, elle est écrite et signée devant un notaire.
- Le vendeur réserve le bien à l’acheteur.
Le compromis de vente
Dans le compromis de vente, le vendeur et l’acheteur s’engagent l’un et l’autre à conclure la vente à un prix déterminé et accepté par les deux parties. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts.
Le compromis peut être réalisé sous 2 formes :
- Acte sous signature privée : acte rédigé et signé par des particuliers, sans la présence d’un notaire, réalisé directement par le vendeur et l’acheteur, avec l’appui d’un agent immobilier
- Acte authentique : document établi par un officier public compétent (notaire), rédigé selon les formalités exigées par la loi et dont le contenu a la même force qu’une décision judiciaire
En cas de litige quant à la réalisation des conditions suspensives, les parties demeurent liées par le compromis de vente, sauf accord amiable ou décision de justice alors que dans la promesse de vente, les parties reprennent leur liberté si l’option n’est pas levée par l’acquéreur.
A RETENIR :
- Le compromis de vente est bilatéral, il engage les deux parties : vendeur et acheteur.
- Le vendeur s’engage à vendre le bien à l’acquéreur qui lui s’engage à l’acheter.
- Le vendeur ne peut se rétracter s’il accepte une somme précise ou une offre au prix de la part de l’acquéreur.
- Il n’y a pas de versement d’indemnité.
- Il est possible d’ajouter des clauses suspensives.
A lire :
– Compromis de vente : tout ce qu’il faut savoir avant de signer
Le contenu de la promesse de vente
Informations concernant les parties
La promesse de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l’acheteur.
Informations concernant le bien
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Adresse du bien
- Origine du bien (titre de propriété, date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié,…)
- Descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes
- Existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude
La promesse de vente d’un logement en copropriété doit contenir les informations spécifiques à la copropriété.
Informations concernant la vente
La promesse de vente doit mentionner les informations suivantes :
- Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe le paiement
- Prix de vente
- Montant du bouquet/capital et/ou de la rente/mensualité
- Durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif
- Informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation
Les conditions suspensives
Les conditions suspensives (ou clauses suspensives) ont le pouvoir de suspendre ou d’annuler la validité de la promesse de vente.
Les clauses suspensives les plus communes sont les suivantes :
- Apparition de servitudes : souvent ancestrales, les servitudes sont des droits d’utiliser un terrain conféré à un autre terrain voisin. L’apparition d’une servitude est un motif d’annulation d’une promesse de vente. Pour en avoir le cœur net, il faut solliciter un certificat d’urbanisme confirmant l’absence de servitudes.
- Exercice d’un droit de préemption : dans le cas d’un droit de préemption, le notaire doit communiquer à la collectivité locale la signature de la promesse de vente. Il procède ensuite à la purge du droit de préemption : cela consiste à attendre 2 mois, délai au bout duquel on considère que la commune ne souhaite pas exercer son option d’achat prioritaire.
La promesse de vente doit être accompagnée du dossier de diagnostic technique (DDT).
Références et textes de loi
– Code civil : articles 1582 à 1593 : Forme de la promesse de vente, enregistrement, mention du prix et des honoraires
– Code de la construction et de l’habitation : articles L290-1 et L290-2 : Acte authentique et indemnité d’immobilisation
– Code civil : articles 1101 à 1111-1 : Définition des contrats synallagmatique et unilatéral (article 1106)
– Code civil : article 1124 : Définition de la promesse unilatérale de vente
– Code civil : articles 1372 à 1377 : Acte sous signature privée
– Code civil : article 1589-2 : Enregistrement de la promesse unilatérale de vente sous 10 jours
– Code de la consommation : articles L313-40 à L313-45 : Obligation de mentionner le recours à un prêt bancaire (article L313-40)
– Code de la construction et de l’habitation : article L271-4 : Obligation de joindre un dossier de diagnostic technique à la promesse
– Code civil : articles 1304 à 1304-7 : Condition suspensive
– Code de la construction et de l’habitation : articles L271-1 à L271-3 : Délai de rétractation et interdiction de versements pendant ce délai
– Code de procédure civile : articles 640 à 647-1 : Délai se terminant un jour non ouvrable
– Code civil : articles 1231 à 1231-7 : Dommages et intérêts (article 1231-5)
A lire :
– Quelles sont les étapes pour vendre en viager ?
– Quel est le rôle du notaire dans un viager ?
– Quel est le rôle du notaire dans une vente à terme ?
– Vente en viager : quels sont les diagnostics techniques obligatoires ?
Synthèse sur les différences entre un compromis et une promesse de vente :
| Offre d’achat | Promesse de vente | Compromis de vente | |
| Qui s’engage ? | L’acheteur | Le vendeur | L’acheteur et le vendeur |
| A quoi ? | Acheter le logement au prix proposé ou négociation et acceptation par le vendeur de l’offre | Réserver le bien au profit d’un acheteur spécifique et lui accorder un délai de réflexion, contre le versement d’une indemnité d’immobilisation | Réaliser la transaction dans les conditions convenues par les deux parties : vendeur et acheteur |
| A quel moment de la vente ? | À la suite de la visite du logement | Après acceptation de l’offre d’achat | Après acceptation de l’offre d’achat |
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