Posted by Vous souhaitez organiser votre succession et la transmission de votre patrimoine immobilier, pour réduire les droits de succession que devront payer vos héritiers.
Faire le choix de la donation de la nue-propriété d’un bien immobilier présente de nombreux avantages fiscaux, tout en préservant vos droits en tant qu’usufruitier.
- En quoi consiste la donation de la nue-propriété ?
Le droit de propriété est le droit d’user (usus), de jouir (fructus) et de disposer d’une chose (abusus). Être propriétaire d’un bien, c’est donc pouvoir s’en servir (occupation, habiter le bien), en tirer des revenus (location et perception des loyers) et en disposer (propriété des « murs » : possibilité de vendre ou de donner le bien). Vous pouvez donc donner la nue-propriété (les « murs ») en gardant, conservant l’usufruit c’est-à-dire le droit d’occuper le bien ou de le louer et de percevoir les loyers.
2. Quels sont les avantages fiscaux de la donation de la nue-propriété ?
Au moment de la donation, les droits à régler à l’administration fiscale ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur une quote-part déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier.
Si vous faites la donation entre 61 et 70 ans, ils seront calculés sur 60% du prix de la maison ou appartement, entre 71 et 80 ans sur 70%.
Prenons un exemple : vous avez 74 ans, et vous souhaitez donner à un enfant une maison d’une valeur de 300 000€.
RAPPEL : un enfant peut recevoir de chacun de ses parents 100 000€ tous les 15 ans sans droit à payer.
Si vous donnez la pleine propriété :
Si vous lui donnez la pleine propriété de la maison, la taxation sera établie sur la base de 200 000€ (300 000€ – 100 000€ d’abattement s’il n’y a pas eu d’autres donations dans les 15 ans). Les droits de donation s’élèveront à 38 194€ (Barème d’imposition : 20%).
Si vous donnez la nue-propriété :
Si vous donnez la nue-propriété, les droits seront calculés après avoir appliqué un abattement de 30% pour tenir compte de votre âge (300 000€ – 30% = 210 000€) puis l’abattement des 100 000€. Etablis sur la base de 110 000€, le montant des droits de donation sera de 20 194€ (Barème d’imposition : 20%).
Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété
| Le barème fiscal de l’usufruit et de la nue-propriété | ||
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| A partir de 91 ans | 10% | 90% |
Si vous donnez la nue-propriété d’une maison entre 61 et 70 ans, les droits à payer seront calculés sur 60% du prix de la maison, entre 71 et 80 ans sur 70%.
Au moment de la succession : au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient propriétaire à part entière des biens reçus par donation sans rien devoir, en plus, à l’administration fiscale. Les biens concernés ne sont même pas déclarés dans la succession.
3. Qui paie les droits sur une donation de la nue-propriété ?
En principe, celui qui reçoit la donation, paie les droits à l’administration fiscale.
En pratique, le parent donateur peut payer les droits fiscaux.
4. Quelles sont les conséquences de la donation de la nue-propriété pour le(s) parent(s) donateur(s) ?
Le parent donateur conserve l’usufruit du bien. L’usufruitier garde des droits et une marge de liberté sur le bien donné : il peut le louer et en tirer des revenus (loyers). En revanche, pour le vendre, il faut que nus-propriétaires et usufruitiers soient d’accord. L’un ne peut contraindre l’autre à céder le bien, y compris en saisissant la justice.
5. Qui paie les impôts et les charges (travaux) ?
Selon les articles 605 et 606 du code civil, l’usufruitier assume les dépenses d’entretien et les charges courantes. Le nu-propriétaire prend en charge les gros travaux (travaux de ravalement et de réfection de toitures,…).
Les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation) sont réglés par l’usufruitier.
A lire : Nue-propriétaire / usufruitier, qui doit payer les travaux ?
6. Est-il possible de vendre la nue-propriété d’un bien immobilier reçue par donation ?
La réponse est OUI. Renée Costes propose la solution Hérit*Immo, c’est-à-dire un contrat sécurisé de vente de la nue-propriété reçue par donation ou succession avec le maintien, la préservation totale des droits de l’usufruitier.
Avec Hérit*Immo :
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- La totalité des droits de l’usufruitier sont garantis.
Pour en savoir plus :
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- Lire « Monétiser la nue-propriété reçue par donation ou succession, y avez-vous pensé ? »
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