Posted by - Rappel historique sur le viager
Le viager est une solution très ancienne, il est millénaire et il est aujourd’hui plus que jamais d’actualité et moderne.
Il est une réponse actuelle et éthique au vieillissement de la population française, à l’enjeu sociétal du maintien à domicile et du financement de la perte d’autonomie et de la dépendance et à la diminution des retraites.
Le viager est une solution d’Epargne Retraite Immobilière (ou système de retraite par capitalisation).
2. Lexique du viager
- Crédirentier : le vendeur ou le bénéficiaire de la vente en viager
- Débirentier : l’acquéreur du bien en viager qui doit payer le bouquet (capital) et la rente viagère mensuelle
- Bouquet : capital versé par l’acheteur le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire
- Rente viagère : somme d’argent fixée à l’avance et versée mensuellement et à vie au vendeur
- Droit d’usage et d’habitation (DUH) : le droit d’habiter à vie le bien sans pouvoir le louer ou le céder, le vendre. Le titulaire du DUH peut donc utiliser le bien pour lui ou sa famille mais ne peut pas le louer ou le vendre.
- Indexation : révision annuelle de la rente viagère, à la date anniversaire de la signature de l’acte authentique de vente. L’indexation de la rente viagère varie en fonction d’un indice, en général l’indice mensuel des prix à la consommation. Elle est prévue dans le contrat : clause d’indexation.
- Majoration en cas de libération anticipée : clause stipulée dans le contrat prévoyant qu’en cas de libération anticipée du bien par le vendeur, le montant de la rente payé par l’acheteur est majoré : augmentation moyenne de 30%.
- Clause de privilège du vendeur : le privilège du vendeur est une garantie pour le vendeur-crédirentier : il lui permet de se garantir des impayés, d’exercer une procédure de saisie immobilière et d’être intégralement payé des sommes dues en priorité et avant les autres créanciers, même hypothécaires.
- Clause résolutoire : protection du vendeur-crédirentier permettant de résilier la vente en cas de non-paiement de la rente viagère. Le vendeur conserve toutes les sommes engagées par l’acquéreur : bouquet et rentes viagères déjà payées.
- Valeur vénale : valeur du bien.
3. Les 2 types de viager
1) Le viager occupé
Le vendeur-crédirentier conserve un droit d’usage et d’habitation (DUH) jusqu’à son décès = occupation à vie du logement. Il perçoit un bouquet (capital) le jour de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire puis une rente viagère mensuelle. Il ne paie plus les gros travaux, les charges propriétaires, ni la taxe foncière. Si le vendeur-crédirentier décide de libérer son bien de son vivant, la rente est alors majorée = revalorisée de 30% en moyenne. L’acquéreur-débirentier bénéficie d’une décote sur le prix d’achat, liée à l’occupation du bien par le vendeur. L’abattement d’occupation est calculé en fonction de l’âge du vendeur et de son espérance de vie.
A lire : Tout savoir sur la vente en viager occupé
2) Le viager libre
L’acheteur jouit immédiatement du bien immobilier. Il peut le louer, l’occuper ou le vendre. Le bouquet et la rente viagère versés au vendeur seront plus importants que dans un viager libre (absence de décote sur le prix de vente liée à l’occupation du bien par le vendeur).Le vendeur ne paiera plus aucunes charge, ni impôts liés à son bien.
A lire : Tout savoir sur la vente en viager libre
4. La fiscalité du viager
Le viager est un moyen pour obtenir un complément de retraite à vie.
La fiscalité du viager est très avantageuse.
Le bouquet n’est pas imposable si la vente porte sur la résidence principale.
Seul une partie de la rente est imposable. Cette partie varie en fonction de l’âge du vendeur-crédirentier.
- Abattement de 30% si moins de 50 ans
- Abattement de 50% : entre 50 et 59 ans
- Abattement de 60% : entre 60 et 69 ans
- Abattement de 70% à partir de 70 ans.
A lire : Les 4 avantages fiscaux de la vente en viager
5. Les 6 avantages de la vente en viager
1) Un capital : le bouquet versé à la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire
2) Une rente viagère mensuelle
Vous recevez et bénéficiez d’un complément de revenu garanti et à vie.
3) La protection du conjoint
La rente viagère est totalement réversible au conjoint survivant et est exonérée de droits de succession.
4) Le pouvoir d’achat garanti
La rente viagère est réindexée annuellement pour faire face au coût de la vie et maintenir le pouvoir d’achat du vendeur.
5) Des économies importantes
La taxe foncière, les charges propriétaires et les travaux sont transférés à l’acquéreur.
6) Des avantages fiscaux
Le bouquet n’est pas soumis à l’impôt et la rente viagère bénéficie d’un abattement de 70% à partir de 70 ans.
A lire : Le viager, Pourquoi y penser ? Découvrez 3 raisons de vendre en viager
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